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“金九銀十”剛過(guò)，各級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)各不相同，但房?jī)r(jià)漲幅仍保持穩(wěn)中收窄。12月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國(guó)新房、二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量分別達(dá)36城和44城。其中，一線城市新房、二手房交易市場(chǎng)仍火熱。在企業(yè)促銷沖刺策略下，北京新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降;二三線城市由于政策頻繁調(diào)控，環(huán)比漲幅回落或持平，但波動(dòng)并不劇烈。時(shí)至年末，考慮到穩(wěn)房?jī)r(jià)工作疊加房企償債壓力仍大，多家機(jī)構(gòu)分析指出，房?jī)r(jià)漲勢(shì)將大概率繼續(xù)放緩，“一城一策”仍是調(diào)控主流。

北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.1%

數(shù)據(jù)端顯示，11月一線城市新房、二手房市場(chǎng)表現(xiàn)余溫仍在。經(jīng)初步測(cè)算，11月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，較10月微落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從城市分項(xiàng)來(lái)看，當(dāng)北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降0.1%、上海與深圳較上月持平時(shí)，廣州環(huán)比漲幅達(dá)0.9%，帶動(dòng)一線城市新房?jī)r(jià)格整體上行。對(duì)此，廣州中原研究發(fā)展部指出，今年下半年以來(lái)，廣州新房市場(chǎng)成交高走，離不開新增房源持續(xù)、大量供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月廣州新增新房供應(yīng)162.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)63%，同比增長(zhǎng)288%。

此外，北京新房?jī)r(jià)格雖呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，但其市場(chǎng)交易表現(xiàn)依舊不俗。據(jù)萬(wàn)勁研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，北京新房成交為6118套，較之10月份4573套多出三成，在低迷的銀十之后，樓市明顯回溫。成交額355.93億元，環(huán)比漲24.5%。

據(jù)介紹，當(dāng)月由于年底開發(fā)商優(yōu)惠促銷意向明顯，在全城16區(qū)中，有10個(gè)區(qū)普通住宅價(jià)格下降。其中，石景山單價(jià)下降近5000元，懷柔、延慶和昌平單價(jià)環(huán)比降達(dá)3000元。

與此同時(shí)，當(dāng)月一線城市二手房?jī)r(jià)格較新房漲幅更甚，幅度也領(lǐng)銜其他各級(jí)城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

與新房?jī)r(jià)格走勢(shì)相同，廣州二手房?jī)r(jià)漲幅同樣領(lǐng)跑其他一線城市。對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，二手房漲價(jià)是由于深圳和東莞調(diào)控逐漸收緊，部分購(gòu)房需求外溢至廣州，一定程度上帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

二三線部分城市成交熱度下滑

相較一線城市，二、三線城市在政策頻繁調(diào)控下，新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅相對(duì)保守，環(huán)比漲幅較10月持平或回落。新房?jī)r(jià)格方面，31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲0.1%，漲幅較10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲0.2%，漲幅與上月相同。

不過(guò)從數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)月前述城市房?jī)r(jià)漲幅以穩(wěn)中收窄為主，震蕩并不劇烈。其中，太原、南昌、南充三城新房?jī)r(jià)格以0.4%的環(huán)比降幅領(lǐng)跌全國(guó);長(zhǎng)春、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州、吉林和牡丹江地區(qū)環(huán)比降幅為0.3%;杭州、長(zhǎng)沙、桂林、北海等城新房?jī)r(jià)格降幅達(dá)0.2%。

“隨著越來(lái)越多的城市加入調(diào)控大軍，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量自7月以來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)減少的趨勢(shì)。”陳霄指出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，自7月以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)有杭州、東莞、鄭州、長(zhǎng)春等30城出臺(tái)調(diào)控政策，為樓市降溫;易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企為加快完成全年銷售工作，有意識(shí)降價(jià)促銷。

此外，當(dāng)月二手房數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同;35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“相較新房，二手房?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，漲幅較大的城市普遍聚集在一、二線，除了廣州、深圳、北京，還有合肥、徐州、沈陽(yáng)、廈門、西寧和銀川等，這也說(shuō)明房東預(yù)期在變。例如，合肥近期出現(xiàn)地王帶動(dòng)周邊房東乘勢(shì)漲價(jià)的現(xiàn)象。

不過(guò)，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也撰文提醒，雖然全國(guó)主要城市二手住宅市場(chǎng)在三季度已基本恢復(fù)正常且總量創(chuàng)下近兩年新高點(diǎn)，但受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼影響，部分城市成交熱度開始有所滑坡。

年末房?jī)r(jià)大概率繼續(xù)放緩

“整體看，11月各地收緊調(diào)控的政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢(shì)是‘一城一策’。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月單月，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控33次，合計(jì)年內(nèi)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)458次。

張大偉指出，從整體趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)12月房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)將依然持續(xù)，但逐步收緊的調(diào)控政策也有望平穩(wěn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年末房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)放緩;嚴(yán)躍進(jìn)表示，近日西安、寧波等城調(diào)控政策繼續(xù)收緊，也說(shuō)明年底對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作依然急迫，各地都會(huì)對(duì)高價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行管控。

11月30日，西安市住建局等部門聯(lián)合多部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，從加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理四個(gè)層面調(diào)控升級(jí);12月10日晚，寧波市住建局等部門也發(fā)布通知，在強(qiáng)化住房購(gòu)買資格管控、加強(qiáng)購(gòu)房合同更名及住房贈(zèng)與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整。

市場(chǎng)調(diào)控層面外，需要關(guān)注的是，由于境內(nèi)外到期債券影響，企業(yè)資金擴(kuò)張受限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自“三道紅線”融資新規(guī)發(fā)布后，過(guò)去3個(gè)月間企業(yè)發(fā)債規(guī)模均不及債務(wù)到期規(guī)模，其中11月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約837億元，較10月增長(zhǎng)2.6%。貝殼研究院預(yù)測(cè)，2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，房企償債壓力仍繼續(xù)攀升。

“對(duì)房企而言，當(dāng)償債壓力增大，就需要積極尋求融資或其他方式。例如通過(guò)近期打折促銷等手段，幫助加快資金回籠。預(yù)計(jì)這也將帶來(lái)部分城市相關(guān)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅收窄甚至小幅下跌。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

丁祖昱指出，“綜合來(lái)看，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀，成交即使有所回升，幅度也將有限”。其中，核心一、二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力瓶頸顯現(xiàn)，疫情加劇市場(chǎng)下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長(zhǎng)，成交恢復(fù)幅度也會(huì)有限。