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4月7日，重慶和杭州在同一天發(fā)布今年首批宅地集中出讓計劃，總起拍價近1500億元。就在4月6日，長沙剛發(fā)布集中出讓公告。“集中供地”的密集出臺,意味著行業(yè)調(diào)控收緊，土地市場的游戲規(guī)則迎來新的適應(yīng)期。

事實上，“集中供地”在業(yè)內(nèi)早已為人熟知。今年2月底，一份“土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)”的通知傳出，按照要求，北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州等18個二線城市實施供地“兩集中”。這22個重點城市今年將分3批次，集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。2月24日，青島成了第一個公布嚴格實行住宅用地“兩集中”的城市。此后長春、天津、無錫、南京等城市陸續(xù)跟進。截至目前，包括北京、廣州、南京、天津、無錫等多個城市公布首批集中供地內(nèi)容,土地出讓時間多為4-5月，屆時一場“搶地大戰(zhàn)”將在各地掀起。

4月5月多個城市集中供地

近期，廣州樓市需求火爆，量價齊升。今年2月份，在70城房價中，廣州新房環(huán)比上漲0.9%，位居第三，在一線城市中位居第一;同比上漲6.9%，排全國第十，在一線城市中排第一。

近期，廣州樓市成交量也明顯走高，2020年全年一二手房成交量，均達到了上一輪高點(2017年)以來的最高峰。在市場熱火朝天的背景下，廣州打響了一線城市“集中供地”的“頭炮”。

3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布出讓48宗國有建設(shè)用地計劃，供地總面積約393萬平方米，掛牌總價超900億元，對比廣州2020年商住用地供應(yīng)量592萬平方米，已占去年總供地量的66%。

“雙集中”供地新規(guī)的落地能夠給市場分散火力，為熱門板塊降溫嗎?

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴羊城晚報記者，實行“兩集中”的城市多數(shù)都是熱門的一二線城市，也是住房需求最為旺盛的城市，房企對上述城市的態(tài)度也不會發(fā)生大的改變。

“當(dāng)然，由于‘兩集中’改變了市場的土拍周期，未來招拍掛市場很有可能出現(xiàn)一個現(xiàn)象，即兩集中供地的時候，大家的關(guān)注度都在一二線城市，而兩集中之后的間歇期，大家又都把目光投向三四線城市，熱點的周期輪動會更明顯。”肖文曉強調(diào)。

土地市場“降溫”是否能讓樓市降溫?從已公布集中供地計劃的城市來看，熱點城市集中供地的時間都相對相近，多在4-5月份，而各地土地的集中出讓勢必在房企間掀起一場“搶地大戰(zhàn)”，房企們也將迎來首次集中拿地大考。

高價地出現(xiàn)概率或降低

“土地集中出讓，光是繳納保證金對于房企的資金安排就是不小的負擔(dān)，所以房企必然會有所取舍。”肖文曉指出，在火力分散之后，高價地出現(xiàn)的概率就會降低，再加上各個城市還疊加了限地價、競配建、搖號等附加的拍地規(guī)則，所以整體的土拍溢價率下降是市場的趨勢，這也是政策通過“穩(wěn)地價”來“穩(wěn)預(yù)期”，繼而實現(xiàn)“穩(wěn)房價”的調(diào)控目標的初衷。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向羊城晚報記者分析稱，以廣州為例，集中出讓的土地主要集中在廣州11區(qū)中成交量前列的增城、花都、南沙等，通過供應(yīng)的補充使得剛需型和改善型的買家需求得以匹配，“只要供應(yīng)量和需求量之間能夠整體穩(wěn)定，房價就能夠穩(wěn)定下來。”

22城拿地難度加大

3月廣州“雙集中”新政的出臺讓從事地產(chǎn)投拓行業(yè)的老李撓起了頭。

在廣州扎根了十余年的老李對粵港澳大灣區(qū)的土地市場非常熟悉，在他看來，隨著近年來對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控收緊，房企拿地自由度一降再降。在3月廣州新政出臺后，他就連忙和同事前往東莞、惠州、梅州等地，看看有沒有機會“屯兵”，“現(xiàn)在在廣州想要拿到優(yōu)質(zhì)地塊越來越難了，只能將更多的精力放眼于周圍的城市。”

集中供地除了考驗房企對地塊的研判準確度以外，還需要考慮競爭者的能力，從而提升了博弈的不確定性，中小房企拿到好地的可能性也一定程度上被削弱了。

近日，對于各地陸續(xù)出臺的“集中供地”計劃，中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地等多家房企的高層人士在業(yè)績發(fā)布會上都表示關(guān)注。

“土地集中供應(yīng)對行業(yè)也是好事，在增加土地供應(yīng)量的同時，市場也更為透明，對于今年的供地量，大家也都有預(yù)期。”融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示。

保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健則表示，從趨勢上看，集中供地能穩(wěn)定市場預(yù)期，加大土地的供應(yīng)量，并且充分披露土地市場信息，對資金比較充沛、資信比較良好的上市房企是利好。

集中供地政策的出臺對房企影響程度如何?目前各家房企高管對于預(yù)判不一，但不少房企提到，未來會繼續(xù)關(guān)注22城之外的城市布局機會。

合作拿地合作開發(fā)或增多

事實上，不少房企在22城集中供地新政出臺之后，也對拿地策略和方向進行了調(diào)整。

肖文曉表示，集中供地對于房企的考驗是全方位的，拿地之前考的是選擇題，考驗的主要是房企對城市和土地的研判能力以及資金籌措能力。拿地之后考的是應(yīng)用題，即如何應(yīng)對之后的集中入市，保持項目在產(chǎn)品、營銷等方面的競爭力。

一位在大型地產(chǎn)央企工作的投拓人士告訴羊城晚報記者，從行業(yè)宏觀來說，對于土地布局已覆蓋了政策中22城的房企而言，雖有影響，但整體可控，對于中小房企影響會更大。

“集中供地使得拿地的‘試錯成本’大大增加，拿地容錯率降低，所以對我們的研判能力要求更高，對融資能力要求更高。”上述央企投拓人士表示，對于現(xiàn)金流緊張，土儲有限的周轉(zhuǎn)型房企來說，政策的影響較大。

對于房企來說，“兩集中”新政實施之后，熱點城市的招拍掛市場一年最多只有三次的拿地窗口期，這三個窗口期的競爭將是白熱化的。肖文曉指出，這意味著房企在熱點城市合作拿地、合作開發(fā)的現(xiàn)象會越來越多，而舊改、收并購等非招拍掛渠道也會成為房企吸納土儲的重要渠道，“但不管是用哪個方式，熱點城市的進入門檻越來越高的趨勢是不會改變的。”

與此同時，在土地供應(yīng)集中期能否有充足的現(xiàn)金流籌備“糧草”也至關(guān)重要。長江證券3月7日發(fā)布研報指出，集中供地對于房企的影響是結(jié)構(gòu)性的。有富余現(xiàn)金、高回款率和低費用率、不踩線的實力房企在集中供地面前顯然更從容。此外，布局更廣泛的房企可以實現(xiàn)充分錯峰拿地進而資金鏈更平滑。