近年來，監(jiān)管部門三令五申，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)流入樓市。不過，《證券日報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，仍有個別貸款中介公司企圖頂風(fēng)作案，給首付貸穿上經(jīng)營貸的“馬甲”流入房地產(chǎn)市場。
接受記者采訪的多位專家表示，購房者要警惕相關(guān)風(fēng)險，監(jiān)管部門需進(jìn)一步加大監(jiān)督和審查力度，對涉及違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊和處罰。
多地房貸利率上調(diào)
經(jīng)營貸也略有上浮
近期，多地多家銀行紛紛上調(diào)房貸利率。融360大數(shù)據(jù)研究院對全國42個重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2021年，全國房貸利率整體水平開始止跌轉(zhuǎn)漲。2021年5月份(數(shù)據(jù)采集期為2021年4月20日至2021年5月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11BP;二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8BP。
以成都市為例，《證券日報》記者以購房者身份咨詢成都市部分銀行和房產(chǎn)中介了解到，目前絕大多數(shù)銀行的首套房貸款利率為6.125%。
成都市雙流區(qū)鏈家的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，成都目前首套房貸款利率大多是6.125%，在全國范圍內(nèi)算比較高的;此外，有個別銀行能提供5.88%的首套房貸款利率，不過對于客戶資質(zhì)以及貸款額度都有更高、更細(xì)致的要求。
“近期辦理購房業(yè)務(wù)，從網(wǎng)簽、面簽到下房本大概需要三周時間，房本抵押到銀行后，貸款放款時間至少需要半年。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“也就是說，即便現(xiàn)在看房，可能到年底銀行也放不了款，買家要跟賣家協(xié)商好。”
當(dāng)然，并非所有地區(qū)的房貸利率都“破六”。浦發(fā)銀行一位員工在接受《證券日報》記者咨詢時表示，目前該行對北京地區(qū)的首套房貸款利率為5.2%(即五年期LPR+0.55%)，二套房貸款利率為5.7%(即五年期LPR+1.05%)。
《證券日報》記者注意到，在各地嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的同時，近期經(jīng)營貸利率也有所上浮，不過整體而言還是明顯低于房貸利率。家住北京市朝陽區(qū)的王先生告訴記者，今年3月份他曾向銀行咨詢過經(jīng)營貸，彼時個貸經(jīng)理告知評級高的客戶10年期經(jīng)營貸年利率為3.85%。5月份，當(dāng)其準(zhǔn)備好相關(guān)材料，準(zhǔn)備申請經(jīng)營貸時，個貸經(jīng)理告知“目前經(jīng)營貸年利率最低為4.3%，測評分?jǐn)?shù)較低的客戶年利率為5.35%”。
事實上，對于動輒幾百萬元、甚至上千萬元的購房貸款資金需求來說，利息差距所產(chǎn)生的成本差距也較大。
部分貸款中介
稱“有成功案例”
在嚴(yán)監(jiān)管背景下，首付貸是否已經(jīng)被徹底取締?5月24日，《證券日報》記者以需要資金周轉(zhuǎn)為由咨詢了幾家貸款中介公司。
在聯(lián)系一家貸款中介公司咨詢時，記者表示自己名下沒有公司但想辦理經(jīng)營貸，工作人員介紹稱，該公司可以通過操作變更一家兩年以上的“老公司”來解決記者的問題。當(dāng)記者明確表示自己想用這筆經(jīng)營貸做首付買房時，該工作人員表示：“可以，近期有很多成功案例，我們存在的意義就是幫助您解決資金風(fēng)險問題，避免資金被銀行抽回。”該人員告訴記者，其所在公司收取的服務(wù)費(fèi)用根據(jù)顧客的征信情況和大數(shù)據(jù)來做評分而定，最低為貸款金額的1%起。
而在與另一家貸款中介公司交流時，記者表示自己貸款資質(zhì)不夠，親戚名下有公司但沒有流水也無經(jīng)營業(yè)務(wù)，是否可以借其名義辦理經(jīng)營貸，工作人員稱，“應(yīng)該沒問題”，并邀請記者面談，詳細(xì)說明具體辦理流程和細(xì)節(jié)。不過，對于記者“經(jīng)營貸是否可以購房”的詢問，上述工作人員表示：“貸款是不能進(jìn)入樓市和股市的，只能用于公司經(jīng)營或消費(fèi)。”
為了解北京地區(qū)各家銀行對于經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的審查是否嚴(yán)格，《證券日報》記者又以貸款人身份走訪、咨詢了多家銀行。對于貸款用途，各銀行工作人員均表示，信貸資金只能用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)活動，不得用于買房、炒股、買理財?shù)雀黝愅顿Y。
招商銀行個貸部門員工對《證券日報》記者表示，近期銀行對于經(jīng)營貸資金貸后檢查非常嚴(yán)格，一旦查出資金挪用，違規(guī)客戶需馬上提前還款。除銀行自查外，相關(guān)監(jiān)管部門也會對部分資金流向進(jìn)行抽查。
在另一家銀行，個貸部門工作人員對《證券日報》記者表示，目前辦理經(jīng)營貸業(yè)務(wù)在貸前、貸中、貸后等環(huán)節(jié)都比以前更加嚴(yán)格，比如對于借款人提供的資料，包括公司成立時間、借款人持股比例、是否是法人、公司主營業(yè)務(wù)、抵押房產(chǎn)的房本年限等條件，都有更加明確以及嚴(yán)格的要求。同時，如果出現(xiàn)銀行員工誘導(dǎo)客戶、配合貸款中介審核資料不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)惹闆r，除違規(guī)貸款被收回外，相關(guān)員工也將被嚴(yán)肅處理。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，對于購房者來說，違規(guī)使用首付貸可能會有兩種后果，一是由于通過首付貸來籌集資金買房本身就不合規(guī)，一旦被查，金融機(jī)構(gòu)可能會要求購房者立刻償還貸款本金，從而導(dǎo)致房產(chǎn)面臨拍賣的風(fēng)險。二是由于首付貸本身涉及違規(guī)貸款，購房者后續(xù)各類貸款的申請都會受到影響。
“如果中介機(jī)構(gòu)在首付貸中起到協(xié)助作用，甚至是主動代為制作各類虛假資料，則會面臨相應(yīng)的法律制裁。”張波說。
監(jiān)管部門加大查處力度
專家建議從兩方面發(fā)力
近些年，監(jiān)管部門不斷加大對信貸資金違規(guī)流入樓市的查處。例如，銀保監(jiān)會浙江監(jiān)管局5月18日作出的處罰決定顯示，當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行的主要違法違規(guī)事實為：個人經(jīng)營貸款管理不審慎，資金挪用于購房;個人消費(fèi)貸款管理不審慎，資金挪用于購房;同日，深圳銀保監(jiān)局作出的處罰決定顯示，某國有銀行深圳分行的主要違法違規(guī)事實為：個人消費(fèi)貸款三查不盡職，信貸資金被挪用;經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未有效核實貸款用途真實性，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)等。
那么，如何防范信貸資金違規(guī)流入樓市?北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對《證券日報》記者表示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)法，多抽查、多監(jiān)督。作為銀行機(jī)構(gòu)，要加強(qiáng)內(nèi)部管理，也要對貸款的走向進(jìn)行監(jiān)管。
“一方面需要加強(qiáng)首付資金來源的審查力度，包括對貸款人的流水以及征信情況進(jìn)行更深入的審核，以防止首付貸等違規(guī)資金流入樓市;另一方面則需要強(qiáng)化對金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，并對涉及違規(guī)發(fā)放首付貸的金融機(jī)構(gòu)加大處罰力度，同時對相關(guān)中介機(jī)構(gòu)也同步進(jìn)行打擊和處罰。”張波從兩方面提出建議。
“消費(fèi)者也要避免相關(guān)違規(guī)操作，以避免造成自身經(jīng)濟(jì)損失。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對《證券日報》記者表示。(記者 劉 萌 見習(xí)記者 楊 潔)
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