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5月27日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦的“2021中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，今年是第14年發(fā)布上市公司百?gòu)?qiáng)測(cè)評(píng)研究成果，本次評(píng)測(cè)從195家上市房企中選出百?gòu)?qiáng)，上市公司的隊(duì)伍越來(lái)越龐大。“從2017年到2021年，Top10的變動(dòng)不是特別大，特別是前三強(qiáng)的變動(dòng)情況不大。

目前行業(yè)內(nèi)部分化明顯，即強(qiáng)者恒強(qiáng)，排名靠后的企業(yè)整體集中度在下降，龍頭企業(yè)集中度在不斷上升，總資產(chǎn)分布情況也集中于頭部企業(yè)。31-50強(qiáng)的增速快于頭部和尾部房企，成長(zhǎng)型公司對(duì)規(guī)模的增長(zhǎng)的訴求增強(qiáng)。

2020年上市房企凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了大幅度的下降;從成長(zhǎng)能力看，整體業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪?。從營(yíng)業(yè)收入增速、凈利潤(rùn)增速、凈資產(chǎn)整體增速看一下成長(zhǎng)能力，實(shí)際壓力都很大。

以下為文字實(shí)錄：

尊敬的陳會(huì)長(zhǎng)、各位嘉賓：

中午好!

今年是一年一度的第14年發(fā)布上市公司百?gòu)?qiáng)測(cè)評(píng)研究成果，我事先看過(guò)這些數(shù)據(jù)，和往年會(huì)有一些差異。

首先我們從195家上市房企中選出百?gòu)?qiáng)，一個(gè)寬屏才能把195家上市房企放在一起。但我們也可以注意到，其中有一部分房企慢慢退出了我們的視線。

我們看一下Top10的變化。從2017年到2021年，Top10的變動(dòng)情況不是特別大，特別是前三強(qiáng)的變動(dòng)情況不大。今年招商蛇口新晉10強(qiáng)行列。

看一下資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。2020年房地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)屬于比較一般(這樣講算比較客氣的，因?yàn)樵诟鱾€(gè)行業(yè)的排名當(dāng)中，房地產(chǎn)股整體是輸給大盤的)。雖然很多產(chǎn)業(yè)受到了疫情影響，但隨著去年下半年整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、疫情影響的減弱，在股市當(dāng)中的表現(xiàn)一天好于一天，但地產(chǎn)股在去年下半年受到“三道紅線”等各項(xiàng)政策的影響，全年走勢(shì)一般。

從上市公司房企收益角度來(lái)講，可以說(shuō)地產(chǎn)股更加便宜了，大家是否同意這個(gè)觀點(diǎn)?因?yàn)镻E越來(lái)越低，收益越來(lái)越高，股價(jià)卻沒(méi)有發(fā)生變化。我認(rèn)為，這對(duì)部分房企來(lái)講，它的分紅率已經(jīng)超過(guò)了今天存銀行，甚至是買理財(cái)產(chǎn)品的投資回報(bào)率，價(jià)值隨著收益的提升，也日益凸顯。

這是市盈率的比較圖。從市盈率的角度可以看到，總的來(lái)講市盈率是走低的過(guò)程。2020年年末，滬深上市平均市盈率是7.78，港股房企的市盈率還不到7，是6.79，應(yīng)該講市盈率是向下走的。

從百?gòu)?qiáng)上市房企的市值情況來(lái)看，下跌占大多數(shù)，當(dāng)然我們?nèi)绾蝸?lái)看待這個(gè)問(wèn)題?整個(gè)規(guī)模在做大、利潤(rùn)在做高，市值略有下跌，我們覺(jué)得投資的價(jià)值更高了。因?yàn)?020年上市房企的股價(jià)“跌多漲少”，2020年這次的發(fā)布，跟前幾次的發(fā)布會(huì)有這方面的差異。

從運(yùn)營(yíng)規(guī)模情況來(lái)看，一般指標(biāo)當(dāng)中的規(guī)模指標(biāo)都比較看重。但是2020年，我們的規(guī)模指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)同樣看重。2020年規(guī)模增速明顯放緩，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的均值首次下降，從圖表當(dāng)中可以看到相關(guān)數(shù)據(jù)情況。

我們分別看一下頭尾兩部分。目前行業(yè)內(nèi)部分化明顯，即強(qiáng)者很強(qiáng)，排在后面的企業(yè)整體集中度在下降，龍頭企業(yè)集中度在不斷上升，總資產(chǎn)分布情況也集中于頭部企業(yè)。

31-50強(qiáng)的增速快于頭部和尾部房企，也就是說(shuō)，這些成長(zhǎng)型公司今天對(duì)規(guī)模的增長(zhǎng)、對(duì)于整體做大，他們有進(jìn)一步的訴求。2020年下半年發(fā)布“三道紅線”政策后，很有可能對(duì)這類企業(yè)增速產(chǎn)生相關(guān)影響，過(guò)去都在談彎道超車，但今天彎道超車可能會(huì)翻車，接下來(lái)這部分企業(yè)的整體增速，可能也會(huì)放緩。

償債能力，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。2020年我們對(duì)這部分的指標(biāo)更加看重，從8月23日“三道紅線”出臺(tái)后，所有的房企都在做降杠桿相關(guān)工作，效果非常明顯，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房企更加健康了。“三道紅線”的達(dá)標(biāo)成果中，前10強(qiáng)做得最好，11-30強(qiáng)做得相對(duì)差，這一點(diǎn)大家也可以理解，因?yàn)榍?0強(qiáng)達(dá)到了一定規(guī)模，對(duì)增速的要求反而沒(méi)那么高，所以不會(huì)過(guò)度依賴于融資來(lái)推動(dòng)整個(gè)企業(yè)的增長(zhǎng)。而11-30強(qiáng)正好處于快速發(fā)展的過(guò)程中，相對(duì)來(lái)講踏紅線的比例更好。“三道紅線”可以看到，上市公司兩極分化的效果明顯，好的企業(yè)明顯優(yōu)秀，有的企業(yè)三道紅線中每一道到踏到了。

從50強(qiáng)房企可以看到，2020年融資總額微降，符合中央提出的“降杠桿、去杠桿”要求。也就是說(shuō)，50強(qiáng)房企在去年已經(jīng)作出了很明顯的相關(guān)去杠桿工作。

盈利能力分析。

相對(duì)來(lái)說(shuō)利潤(rùn)總額在上升，但相關(guān)盈利指標(biāo)在下降。包括利潤(rùn)均值下降，凈資產(chǎn)收益率下降，總資產(chǎn)報(bào)酬率下降，還有其他一小部分指標(biāo)出現(xiàn)了下滑情況。這對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)?？梢赃@樣講，2020年也出現(xiàn)了盈利能力的分化。自2012年一直到2019年，我們基本每年在盈利指標(biāo)中看到的都是各項(xiàng)指標(biāo)的上升，但是在2020年當(dāng)中，我們看到了很多指標(biāo)的下降，這也預(yù)示著整個(gè)行業(yè)在2020年發(fā)生了比較大的變化。

凈資產(chǎn)收益率大幅下降。前面我們講，有的指標(biāo)是“有所下降”，但凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了比較大幅度的下降，這一點(diǎn)也要提醒房企注意，今天的企業(yè)不是那么賺錢了，前兩天大家在拿地的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)拿到地的企業(yè)有點(diǎn)憂慮，但拿到地的企業(yè)更加憂慮，他們講一句話“拿地爽三天，接下去痛三年”。如果今天拿地之后，每家企業(yè)的表現(xiàn)都是“痛三年”，那今天我們對(duì)行業(yè)的整體認(rèn)識(shí)，還要進(jìn)一步發(fā)生改變，或者說(shuō)在拿地的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)地價(jià)的判斷還要再發(fā)生一些改變。

簡(jiǎn)單看一下成長(zhǎng)能力。整體業(yè)績(jī)的增速還是放緩的，但是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，有一部分企業(yè)的增速相對(duì)較快，但整體來(lái)看，今天看到的大多數(shù)指標(biāo)都在下降。

其中增收又增利的上市房企占比在下降，不增收不增利的房企占比在上升，這個(gè)象限是我們都不愿意進(jìn)入的，這是沒(méi)有增長(zhǎng)、而且下降的。從右邊的四象限圖中可以看到，右上角大家都想去到的空間，企業(yè)數(shù)量在下降。

從營(yíng)業(yè)收入增速、凈利潤(rùn)增速、凈資產(chǎn)整體增速看一下成長(zhǎng)能力，實(shí)際壓力都很大。

經(jīng)營(yíng)效率分析。

這個(gè)指標(biāo)和前幾項(xiàng)相對(duì)一致，由于我們有一部分優(yōu)秀的房企在經(jīng)營(yíng)效率中，特別是2020年“從管理當(dāng)中要效益”，所以這項(xiàng)指標(biāo)還是穩(wěn)中有升的。不管是存貨周轉(zhuǎn)率，還是流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，還是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，幾項(xiàng)均值都比2019年有所提升。

50強(qiáng)上市房企存貨占比目前達(dá)到八成以上，從存貨角度，主要也是集中在頭部房企。今天從健康的角度來(lái)說(shuō)，我們希望存貨的占比能夠進(jìn)一步下降，有一部分企業(yè)提出了和制造業(yè)同樣的口號(hào)，“未來(lái)沒(méi)有‘存貨’”，房地產(chǎn)不可能沒(méi)有存貨，因?yàn)榈氐拈_(kāi)發(fā)是有周期的，相對(duì)原來(lái)存貨的角度，未來(lái)要慢慢變成無(wú)庫(kù)存、無(wú)存貨的運(yùn)作方式。

從社會(huì)責(zé)任的角度，有一個(gè)大項(xiàng)，納稅金額有所下降。這可能也是2020年受到疫情的影響，也受到了利潤(rùn)的影響，所以納稅總金額有所下降，這一點(diǎn)也在提醒我們所有的房企，今天的運(yùn)營(yíng)壓力越來(lái)越大了。

創(chuàng)新能力分析。

2020年，整個(gè)企業(yè)的創(chuàng)新我認(rèn)為做得還是非常不錯(cuò)的。首先是產(chǎn)品創(chuàng)新，剛剛陳會(huì)長(zhǎng)也說(shuō)了，未來(lái)就是強(qiáng)調(diào)技術(shù)、科技、產(chǎn)品力的，我們現(xiàn)在所有的房企也意識(shí)到產(chǎn)品對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要性，所以大家在戶型、社區(qū)、綠色環(huán)保、科技等諸多方面做了很多努力和相關(guān)創(chuàng)新實(shí)踐，應(yīng)該說(shuō)取得了很好的效果;二是數(shù)字化，我們認(rèn)為2020年是房企數(shù)字化的元年，做了很多數(shù)字化改革試點(diǎn)，像今天來(lái)的旭輝，也是數(shù)字化做得非常好的標(biāo)桿企業(yè);三是房企在多元化投資上做了相關(guān)努力，除了我們熟悉的物業(yè)，(今天我們也和物業(yè)共同舉辦本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì))，在商業(yè)、辦公、長(zhǎng)租、文旅、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)等諸多方面，都做了多元化的相關(guān)努力。我們上午還開(kāi)了一個(gè)關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈的投資峰會(huì)，我們也注意到，房企今天在創(chuàng)投方面，在投產(chǎn)業(yè)鏈上下游/美好生活/科技方面，2020年也作出了非常多的相關(guān)實(shí)踐，這些實(shí)踐對(duì)整個(gè)企業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，都有至關(guān)重要的作用。

我在這里就簡(jiǎn)單地把測(cè)評(píng)成果和在座各位嘉賓做一個(gè)簡(jiǎn)單匯報(bào)，相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容都在我們的報(bào)告中有所體現(xiàn)。接下來(lái)，讓我們一起來(lái)看大屏幕，看一下本次測(cè)評(píng)成果的排行相關(guān)發(fā)布，謝謝大家。