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2021年年初至今，中介機(jī)構(gòu)、按揭貸款、首付比調(diào)整等樓市調(diào)控政策接踵而至，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年前5月發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)234次，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“井噴”式調(diào)控。

在如此密集調(diào)整之下，2021年5月份整體樓市收獲不錯(cuò)反響。6月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格“穩(wěn)”字當(dāng)頭，70城中65城新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格微幅上漲，價(jià)格漲幅基本保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，此前4月份房?jī)r(jià)領(lǐng)跑的重慶，5月也再度突圍，環(huán)比漲幅達(dá)1.9%。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，從預(yù)期來(lái)看，二手房業(yè)主預(yù)期整體穩(wěn)中有降，預(yù)計(jì)后期二手房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)。新房市場(chǎng)的局部熱度存在調(diào)控收緊的可能。

重慶領(lǐng)漲或迎來(lái)新調(diào)控

6月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，從數(shù)據(jù)來(lái)看，此前多城出臺(tái)的涉及土地供應(yīng)、房貸審批、市場(chǎng)秩序等內(nèi)容的樓市調(diào)控取得不錯(cuò)反響，房?jī)r(jià)整體漲幅得到了進(jìn)一步控制。

數(shù)據(jù)顯示，70城中65城新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格微幅上漲，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1%;31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同。

4個(gè)一線城市北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.4%、1.5%、0.6%，廣州更是自2021年年初以來(lái)，持續(xù)占據(jù)一線城市房?jī)r(jià)漲幅首位。

“在調(diào)控政策逐漸發(fā)揮效應(yīng)下，新房?jī)r(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)，一線城市漲幅仍然領(lǐng)先，房?jī)r(jià)水平較為堅(jiān)挺。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出。

值得關(guān)注的是，此前憑借“兩集中”火爆土拍出圈的重慶，5月延續(xù)4月份熱度新房漲幅再居70城之首，環(huán)比漲幅達(dá)1.9%。

4月28日-29日，重慶啟動(dòng)首批集中土拍，多家房企激烈角逐。主城區(qū)46宗地塊成交總金額超635億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，46幅地塊的土地平均溢價(jià)率為55.24%;其中沙坪壩地塊溢價(jià)率更是達(dá)到了129.98%。

在重慶的這場(chǎng)土拍中，頭部企業(yè)保利、融創(chuàng)、龍湖地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等不乏耗資近百億元的，其中，招商蛇口過(guò)關(guān)斬將，最終在15家房企的激烈舉牌中，以32.5億元摘得沙坪壩地塊;中小型房企更是不甘示弱，佳源以22.4億元競(jìng)得兩江新區(qū)一幅宅地，溢價(jià)率為48.31%。

受到4月末集中供地帶來(lái)的影響，5月份重慶房?jī)r(jià)也水漲船高。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，重慶新房均價(jià)在5月突破1.4萬(wàn)元/平方米大關(guān)，達(dá)到14572元/平方米，相比于4月的13842元/平方米上漲約5.27%。

“重慶市場(chǎng)屬于一二手房都較熱的城市，預(yù)計(jì)政策收緊概率會(huì)加大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，相關(guān)城市應(yīng)該積極落實(shí)政府責(zé)任目標(biāo)值，嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)。在此情況下，重慶等城市需要在購(gòu)房政策收緊方面有所作為。

陳霄也指出，重慶連續(xù)兩月新房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑，在首次集中土拍的熱度引領(lǐng)下，新房市場(chǎng)熱度隨之飆升，領(lǐng)漲全國(guó)樓市的重慶也或?qū)⒂瓉?lái)新的調(diào)控。

北京深圳二手房?jī)r(jià)均有下跌

當(dāng)前，在多項(xiàng)調(diào)控政策的影響下，5月二手住宅市場(chǎng)也釋放了明顯降溫信號(hào)。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅相較4月份回落0.2%;31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房的監(jiān)管成為今年的亮點(diǎn)，類(lèi)似管控下也有助于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

以一線城市情況為例，深圳作為二手房?jī)r(jià)的突出代表，在指導(dǎo)價(jià)新政、圍堵信貸資金違規(guī)流入樓市、收緊貸款等政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份，深圳二手房成交量年內(nèi)首次跌破4000套，網(wǎng)簽數(shù)量3781套，環(huán)比下跌13.99%，同比下跌65.7%。

取而代之領(lǐng)漲的則是北京，5月份北京二手住宅環(huán)比漲幅最大為1.1%。嚴(yán)躍進(jìn)表示，因?yàn)楸O(jiān)管力度較大，一線城市這兩年房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)不會(huì)太靠前，北京房?jī)r(jià)漲幅排第一，確實(shí)是需要警惕的，也要求后續(xù)嚴(yán)管二手房市場(chǎng)。不過(guò)對(duì)比上月，北京二手房漲幅也小幅回落0.1%。

上海和廣州二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%和0.9%，漲幅對(duì)比4月份分別回落0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

“從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，二手房的走勢(shì)和一手房會(huì)有趨同的表現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

陳霄指出，隨著多城出臺(tái)調(diào)控政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，如深圳、成都出臺(tái)的二手房成交指導(dǎo)價(jià)新規(guī)等相關(guān)精準(zhǔn)調(diào)控下，二手房?jī)r(jià)格漲幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。

未來(lái)漲幅趨穩(wěn)

整體來(lái)看，在調(diào)控政策的影響下，5月份新房?jī)r(jià)格及二手住宅價(jià)格變動(dòng)不盡相同，許小樂(lè)分析指出：“主要是兩個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)主體差異，二手房的供應(yīng)主體是獨(dú)立分散的業(yè)主個(gè)人，供應(yīng)和定價(jià)更靈活、反應(yīng)更及時(shí);新房的供應(yīng)主體是政府與房企，前端的土地供應(yīng)不足短期難以有效改善。”

而結(jié)合5月份新建商品房漲幅趨穩(wěn)、二手房增幅收窄的情況，未來(lái)樓市能否再進(jìn)一步回調(diào)呢?

對(duì)此，陳霄表示，進(jìn)入2021年5月，隨著前期多城出臺(tái)的調(diào)控政策不斷發(fā)酵，以及調(diào)控越來(lái)越精準(zhǔn)化，市場(chǎng)熱度有所回落但仍處于歷史較高位。“不過(guò)從整體來(lái)看，由于近期多城調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，二手房降溫幅度更加明顯。預(yù)計(jì)接下來(lái)調(diào)控升級(jí)仍將會(huì)延續(xù)，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)繼續(xù)趨緩。”

許小樂(lè)指出，從預(yù)期來(lái)看，后市房?jī)r(jià)漲幅趨穩(wěn)，局部熱度調(diào)控可能進(jìn)一步收緊。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，從政策基本面、銀行信貸政策等方面來(lái)看，除部分因炒作引起上漲的城市以外，市場(chǎng)的降溫信號(hào)已經(jīng)有所呈現(xiàn)。(作者：陸肖肖、苗詩(shī)雨)