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近期，全國(guó)樓市進(jìn)入“度假地產(chǎn)”模式，每年八九十這三個(gè)月是旅游度假地產(chǎn)的黃金銷售期，一是時(shí)逢暑期，全國(guó)各大旅游景區(qū)人滿為患，酒店爆滿，為主打投資回報(bào)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)難得的推廣時(shí)間。二是由于各地樓市限購(gòu)限貸限售政策難見(jiàn)松動(dòng)，甚至部分熱點(diǎn)城市調(diào)控仍在加深，購(gòu)買(mǎi)多套熱點(diǎn)城市住宅已無(wú)通路，因此，轉(zhuǎn)投資格要求與貨幣政策相對(duì)寬松的旅游度假地產(chǎn)，就成為百姓手中閑錢(qián)的去處。

那么問(wèn)題來(lái)了。當(dāng)有人準(zhǔn)備出手購(gòu)買(mǎi)度假房時(shí)，一個(gè)聲音傳來(lái)：“買(mǎi)了這種房，一年能來(lái)住幾次，有這錢(qián)都?jí)蛑苡问澜缍易∽詈廊A的酒店了，為了喝一杯牛奶而買(mǎi)回一頭奶牛值得嗎”?是的，短短幾句話道出了旅游度假地產(chǎn)的尷尬所在。但是，這幾句話仍然沒(méi)有阻擋如今優(yōu)質(zhì)旅游度假地產(chǎn)的熱銷。無(wú)論是距離北京最近的北戴河，還是遠(yuǎn)在邊陲的云南小城，抑或新興的福建沿海，由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的旅游度假項(xiàng)目均收益頗多。據(jù)專家介紹，與往年不同的是，除了政策影響下的購(gòu)房出口、品牌開(kāi)發(fā)商在基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套上下足功夫外，此類產(chǎn)品熱銷最根本的原因是——人們找到了購(gòu)買(mǎi)的理由。

度假住酒店VS買(mǎi)度假房

“買(mǎi)套度假房，要一兩百萬(wàn)，有這錢(qián)住幾十年高檔酒店都?jí)蛄?rdquo;，用網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)表達(dá)的話，這句話被稱作“把天兒聊死了”。就連數(shù)年前，當(dāng)有記者問(wèn)知名地產(chǎn)商、融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌是否會(huì)涉足旅游地產(chǎn)時(shí)，得到的回答是：買(mǎi)一個(gè)旅游度假房的錢(qián)，和我每次旅游時(shí)住豪華酒店的錢(qián)相比，還是住酒店劃算。

然而，時(shí)至今日，融創(chuàng)集團(tuán)在海南、山東等地攻城略地，深度進(jìn)軍旅游度假地產(chǎn)，為何轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥?

幾乎所有對(duì)旅游度假地產(chǎn)沒(méi)興趣的人在算賬時(shí)，都是按照碎片時(shí)間算，每年也就去一兩趟的時(shí)間乘以每晚的酒店費(fèi)用，然后和買(mǎi)房款進(jìn)行比較，然而他們忽略的卻是大多數(shù)時(shí)候并非一兩口人而是拖家?guī)Э?，以及黃金周或者春節(jié)時(shí)的房費(fèi)暴漲。

有人算了一筆賬，還是按照旅店而非星級(jí)酒店的價(jià)格，也非黃金周以及春節(jié)期間：小王一家5口人，每次度假都需要預(yù)訂3個(gè)房間，每次小住時(shí)長(zhǎng)兩個(gè)月(按60天計(jì)算)，每間房間400元/晚，每天餐飲費(fèi)5人共計(jì)200元。在父母還能健在20年的條件下，小王家的旅行費(fèi)用要花多少?

(3間×60天×400元+200元×60天)=8.4萬(wàn)元 8.4萬(wàn)元×20年=168萬(wàn)元

而且需要指出的是：20年期間，物價(jià)肯定會(huì)上漲，酒店肯定會(huì)漲價(jià)。

而買(mǎi)房呢?

根據(jù)目前全國(guó)大多數(shù)文旅項(xiàng)目平均價(jià)格10000元計(jì)算，產(chǎn)品按120平方米度假小院來(lái)算，一套總價(jià)120萬(wàn)元。

120萬(wàn)元÷20年=6萬(wàn)元

把每年花在住酒店的錢(qián)，用來(lái)買(mǎi)套別墅，每年還要省下2.4萬(wàn)元;

需要提醒的是：買(mǎi)在景區(qū)的別墅，除了自住還具有投資價(jià)值，而且很多地方的房子還不限購(gòu)。按照現(xiàn)在貨幣因素，假設(shè)十年后度假別墅均價(jià)20000元/平方米，10年后你擁有的這套房子價(jià)值240萬(wàn)元，價(jià)值直接翻一番。20年后的房?jī)r(jià)，到底是多少現(xiàn)在還不可估量……

配套不全VS我有時(shí)間

2012年，一個(gè)叫蔚藍(lán)海岸的樓盤(pán)在北戴河與南戴河交界處開(kāi)始銷售，當(dāng)時(shí)周邊幾近荒蕪，只有孤零零的一座親子酒店，而時(shí)至今日，被遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)的該項(xiàng)目展現(xiàn)在人們面前的，是一個(gè)比肩國(guó)內(nèi)眾多一線海景文旅項(xiàng)目的綜合性大盤(pán)，除了親子酒店之外，度假洋房、別墅，大海沙灘、環(huán)海自然生態(tài)公園、小鎮(zhèn)、讀書(shū)會(huì)所等等居住與配套設(shè)施一應(yīng)俱全。今年五一期間，蔚藍(lán)海岸海邊墅級(jí)洋房剛開(kāi)盤(pán)便銷售1.2億，活動(dòng)期間更是吸引了近千名客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，成為冰封的環(huán)京樓市為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，如果開(kāi)發(fā)商在一個(gè)文旅大盤(pán)開(kāi)發(fā)中，目的只是為了賣(mài)房子，一定會(huì)失敗，也建議買(mǎi)房人不要購(gòu)買(mǎi)。只有看到配套成熟或者幾近成熟再考慮購(gòu)買(mǎi)。該項(xiàng)目就是先把濱海旅游資源一一落實(shí)、把各項(xiàng)配套都做在了賣(mài)房之前，同時(shí)呈現(xiàn)給買(mǎi)房人的是配套、海景、游樂(lè)、親子、房子一條龍的生活方式。

在蔚藍(lán)海岸購(gòu)買(mǎi)了兩套洋房的陰先生告訴記者，在兩年前他就購(gòu)買(mǎi)了蔚藍(lán)海岸的期房，因?yàn)樵谒劾?，?gòu)買(mǎi)的理由有三：一、價(jià)格。當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)7000多元/平方米，而如今已經(jīng)13000元/平方米左右，他只是想在海邊留房用于未來(lái)父母與子女度假，因此，沒(méi)有具體測(cè)算投資回報(bào)率，完全自住考慮，今天的價(jià)格他認(rèn)為符合當(dāng)初的預(yù)期。二、相信品牌開(kāi)發(fā)商。當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，只有一個(gè)親子酒店，剩下的就是工地。但他認(rèn)為，無(wú)論是拿地的華貿(mào)還是后來(lái)介入的遠(yuǎn)洋，都是國(guó)字頭品牌開(kāi)發(fā)商，對(duì)于先賣(mài)房賺錢(qián)還是先投入做配套，這類公司會(huì)選擇后者。三，有的是時(shí)間等待配套成熟。陰先生說(shuō)，他購(gòu)買(mǎi)時(shí)，始終認(rèn)為還不是居住的時(shí)間點(diǎn)，只是想給自己和家人未來(lái)留一處臨海的度假之地，因此，他完全有時(shí)間去等待配套成熟。

陰先生的想法其實(shí)代表了很多購(gòu)買(mǎi)文旅項(xiàng)目買(mǎi)家的心聲。

前不久，記者到距福建廈門(mén)一個(gè)小時(shí)車(chē)程的大型文旅樓盤(pán)廈門(mén)灣考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然配套還沒(méi)有成熟，但對(duì)于花幾十萬(wàn)就能贏得一線海景的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，很多人都表示等得起。

記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房人都是組團(tuán)而來(lái)，很多人電話不離手，向沒(méi)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的親朋好友傳送著項(xiàng)目信息，數(shù)百名接待人員應(yīng)接不暇。據(jù)了解，這個(gè)總貨值超過(guò)300億、套數(shù)將破萬(wàn)的超級(jí)大盤(pán)，體量之大，周期之長(zhǎng)，是當(dāng)下國(guó)內(nèi)文旅市場(chǎng)罕見(jiàn)。而開(kāi)發(fā)商——泰禾集團(tuán)，似乎并不愿意將該項(xiàng)目稱為文旅地產(chǎn)，而叫住假地產(chǎn)。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)房人來(lái)自全國(guó)各地，很多都是六十歲左右的健康活力老人，如果他們希望是找時(shí)間常年往返于各地與廈門(mén)之間，肯定是不現(xiàn)實(shí)的，住在這里，享受陽(yáng)光空氣，享受廈門(mén)與周邊城市的文化氛圍，才是開(kāi)發(fā)商乃至多數(shù)買(mǎi)房人想看到的局面。

一個(gè)六人購(gòu)房小團(tuán)買(mǎi)了七套小戶型。當(dāng)記者問(wèn)及為何配套還未成熟，就著急買(mǎi)房?得到的答復(fù)是，用時(shí)間換空間。

這個(gè)小團(tuán)“團(tuán)長(zhǎng)”郭先生告訴記者，首先是因?yàn)橄矚g海景。海南限購(gòu)，擁有一線海景的地方不多，而廈門(mén)的海景非常不錯(cuò)，這是先決條件，否則再便宜的他們都不會(huì)買(mǎi)。其次，價(jià)格合適。廈門(mén)的房?jī)r(jià)雖然有所跌幅，但好地段的房產(chǎn)仍然保持在五萬(wàn)元左右，而這個(gè)樓盤(pán)離廈門(mén)不遠(yuǎn)，并且限價(jià)，13000元/平方米的價(jià)格對(duì)比廈門(mén)房?jī)r(jià)，高下立判。三，配套問(wèn)題他們可以等，畢竟買(mǎi)這種產(chǎn)品的買(mǎi)家，都不是著急入住的人群。但前提是一定要跟開(kāi)發(fā)商確認(rèn)并且簽訂合同，對(duì)于未來(lái)配套的承諾一定保證萬(wàn)無(wú)一失。

使用率低VS生活方式

接下來(lái)，是討論大家爭(zhēng)論最多的一個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)了文旅項(xiàng)目，一年才能住幾次?

早早就在三亞購(gòu)買(mǎi)了海景房的徐女士回答：不管住幾次，都是生活方式的另一種選擇，就比別人只有鋼筋水泥的城市中有一套房強(qiáng)。

在完成此文時(shí)，記者采訪了眾多身邊購(gòu)買(mǎi)了文旅項(xiàng)目的同事以及朋友，幾乎都沒(méi)有后悔之前的選擇;而問(wèn)及不打算購(gòu)買(mǎi)的同事及朋友時(shí)，得到的答復(fù)仍然是“不如住酒店”?？磥?lái)，文旅項(xiàng)目始終是買(mǎi)了就不后悔，不買(mǎi)也不羨慕的兩不相欠局面。

由此可以看出，是否選擇這種生活方式，是決定是否購(gòu)買(mǎi)的決定方式。徐女士告訴記者：在她看來(lái)，只要不把投資回報(bào)放在第一位，甚至可以虛化它，那么購(gòu)買(mǎi)文旅樓盤(pán)就是生活方式的一種剛需。

在徐女士眼中，度假地產(chǎn)應(yīng)該這么去看待：一，把它當(dāng)個(gè)奢侈品，能保值即可。二，不要較真使用率，既然買(mǎi)了就是一種生活方式，能去則去，去不了委托物業(yè)出租，租不出去就讓朋友免費(fèi)住。三，如果有回報(bào)率，只是意外之喜，不可當(dāng)做理所當(dāng)然。

購(gòu)買(mǎi)旅游度假地產(chǎn)的理由有一個(gè)就夠了

前不久，記者去大理，在參觀大理某項(xiàng)目售樓處時(shí)，發(fā)現(xiàn)好幾撥兒北京來(lái)訪者在買(mǎi)房。銷售人員告訴記者，只要北方天氣一有變化，大理樓盤(pán)的銷售員就開(kāi)始忙碌了。尤其在周末，在大理旅游的北京人被所居住客棧的老板用各種方式“蒙”到，不，帶到售樓處，如果正趕上北方天氣差，很多北京人就成了沖動(dòng)型消費(fèi)者，經(jīng)常聽(tīng)到的是：“喂，我在這看了一個(gè)院子，一共四戶，我替你做主了，咱們一人一戶。”

這個(gè)蒼山腳下的項(xiàng)目，在買(mǎi)房者的構(gòu)成中，北京人已經(jīng)占到了25%以上，上海、廣州的買(mǎi)房者占了20%，其余省份的占了50%，而大理當(dāng)?shù)厝藙t只有5%。而問(wèn)到當(dāng)?shù)厝藶槭裁催@么少，回答很干脆：“我們項(xiàng)目的房?jī)r(jià)是大理平均房?jī)r(jià)的三倍……”

首先，北方的天氣成了南方旅游地產(chǎn)的“銷售員”。

其次，中產(chǎn)階層的資產(chǎn)配置。在北上深杭廣津等一二線城市，資產(chǎn)配置對(duì)于實(shí)力階層來(lái)說(shuō)，是以黃金、美元、海外地產(chǎn)、城市核心區(qū)房產(chǎn)為標(biāo)的的，而大量的工薪階層及中產(chǎn)階層，手里有百八十萬(wàn)元的閑散資金，而這些錢(qián)存在銀行，基本隨著人民幣的貶值逐漸消磨著本就不大的作用力，尋找一個(gè)變成資產(chǎn)的機(jī)會(huì)就成為迫切需求，在一二線城市，這筆錢(qián)也就是一個(gè)洗手間或者兩個(gè)洗手間的區(qū)別。而在三亞、大理等旅游度假項(xiàng)目中，完全可以擁有一套“面朝大海、春暖花開(kāi)”的房子，且不論未來(lái)是否升值，但起碼是一個(gè)看得到住得好的房產(chǎn)。

第三，生活方式的重塑。這是買(mǎi)旅游度假房最重要的一個(gè)心理過(guò)程。記者在采訪一位旅游地產(chǎn)專家時(shí)了解到，如果將旅游度假地產(chǎn)當(dāng)成一個(gè)家來(lái)看，的確不值得去購(gòu)買(mǎi)，就像為了喝杯牛奶買(mǎi)回一頭奶牛。但如果你將它作為一個(gè)社交的平臺(tái)、接待的會(huì)所，它的價(jià)值就可以無(wú)限放大了。

舉例說(shuō)明，你購(gòu)買(mǎi)了一處度假項(xiàng)目，把鑰匙交給物業(yè)管理公司，你的朋友凡是來(lái)到這座城市旅游，就去物業(yè)取鑰匙，省去他們住酒店的錢(qián)，其實(shí)里外里算下來(lái)，你也就幫朋友省下最多幾千元的酒店錢(qián)，但你得到的是朋友的好感、信任，它帶來(lái)的無(wú)形回報(bào)是不可估量的。

除了以上購(gòu)買(mǎi)旅游度假地產(chǎn)的三大硬性需求之外，養(yǎng)老、旅居、子女假期等需求也是不可忽視的因素。