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作者 / 朱一鳴、李丹

7月2日，浙江省建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，擬出資10億元參與設(shè)立“浙江未來社區(qū)基金”，基金規(guī)模30.07億元。事實(shí)上，浙江自2019年啟動(dòng)“未來社區(qū)”建設(shè)以來，已連續(xù)三年共計(jì)推出三批名單，合計(jì)150個(gè)未來社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，萬(wàn)科、融創(chuàng)、新城、華潤(rùn)、綠城等房企均有涉足。在浙江省“未來社區(qū)”概念的持續(xù)推進(jìn)下，房企可以聚焦哪些發(fā)展機(jī)會(huì)?

1 未來社區(qū)規(guī)劃四種模式

房企競(jìng)相參與

“未來社區(qū)”概念在國(guó)際上早有探索范例，例如新加坡的“鄰里中心”計(jì)劃、歐洲BLOCK街區(qū)、日本共享住宅等。在國(guó)內(nèi)，由浙江省于2019年首次提出，以“139”為核心內(nèi)涵，旨在以“人民美好生活”為核心，以“人本化、生態(tài)化、數(shù)字化”為價(jià)值坐標(biāo)，打造覆蓋九大生活場(chǎng)景的新型城市功能單元。

在未來社區(qū)的規(guī)劃中，主要包括四種模式。一是整合提升，以整合社區(qū)現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)資源，增補(bǔ)優(yōu)質(zhì)社區(qū)公共服務(wù)配套為主;二是拆改結(jié)合，以保留為主，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與片區(qū)聯(lián)動(dòng)城市更新相結(jié)合;三是全拆重建，針對(duì)2000年以前建成且普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區(qū)，在重建過程中要求原住民原拆原回;四是規(guī)劃新建，優(yōu)先在城市發(fā)展核心區(qū)開展。此外，另有一類為全域類，為包含以上四種情況的整體推進(jìn)、滾動(dòng)實(shí)施。

隨著浙江“未來社區(qū)”試點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)推出，房企紛紛響應(yīng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前綠城中國(guó)參與數(shù)量達(dá)4個(gè)，華潤(rùn)置地競(jìng)得項(xiàng)目3個(gè)，此外萬(wàn)科、金地、中鐵建、華鴻嘉信參與項(xiàng)目數(shù)量達(dá)2個(gè)。值得注意的是，這其中房企合作參與現(xiàn)象普遍。例如，溫州鹿城區(qū)濱江云谷未來社區(qū)由保利和招商聯(lián)合體以65.05億元競(jìng)得，杭州蕭山亞運(yùn)未來社區(qū)由華潤(rùn)、萬(wàn)科和綠城共同參與建設(shè)，溫州鹿城集新未來社區(qū)由中鐵建和雅戈?duì)柭?lián)合參與，嘉興南湖區(qū)甪里未來社區(qū)由華潤(rùn)、嘉興城投、嘉興南投聯(lián)合體以17億元競(jìng)得。

2 參與“未來社區(qū)”

房企迎來四大利好機(jī)會(huì)

1.“雙重”戰(zhàn)略利好下，非熱點(diǎn)城市的潛在投資機(jī)會(huì)

隨著今年集中供地政策的出臺(tái)并落實(shí)，熱門城市土拍溢價(jià)率居高不下，競(jìng)爭(zhēng)壓力攀升。其中，武漢、重慶集中供地土拍溢價(jià)率超過50%的地塊不在少數(shù)，而浙江省的杭州、寧波的大部出讓土地成交溢價(jià)率也在30%左右。在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期之“三穩(wěn)”政策背景以及融資收緊的大環(huán)境下，房企為抓住更多機(jī)會(huì)，不惜高息借債湊保證金，甚至以犧牲利潤(rùn)空間為代價(jià)，中小房企更是舉步維艱。

在此背景下，浙江“未來社區(qū)”規(guī)劃用地?zé)o疑是房企“轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)”的優(yōu)質(zhì)機(jī)會(huì)。一方面，除了集中供地?zé)狳c(diǎn)城市，“未來社區(qū)”在例如衢州、臺(tái)州、金華、麗水等“非集中供地城市”均有較多規(guī)劃分布，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)溫和。其中，金地于今年6月競(jìng)得舟山普陀區(qū)夏新未來社區(qū)地塊，僅經(jīng)過一輪報(bào)價(jià)，以底價(jià)9.8億元獲得。此外，“未來社區(qū)”建設(shè)由政府主導(dǎo)規(guī)劃并引進(jìn)合作企業(yè)，地價(jià)相對(duì)理性。

另一方面，“未來社區(qū)”首先于浙江試點(diǎn)，占據(jù)了“新型城市功能單元概念”與“長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略”的雙重利好，是房企戰(zhàn)略布局的重要機(jī)會(huì)之一。同時(shí)，房企可以“未來社區(qū)”為切入口，新進(jìn)城市拓展布局，例如華潤(rùn)置地以金華義烏下車門未來社區(qū)地塊首入金華。此外，浙江省將搭建數(shù)字化平臺(tái)，利用“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”賦能未來社區(qū)的多種生活場(chǎng)景，而“未來社區(qū)”建設(shè)亦將反哺浙江整體區(qū)域價(jià)值的提升。

2.降低拿地風(fēng)險(xiǎn)，保證未來收益

從第一批集中供地情況來看，針對(duì)部分城市集中供地的高熱度，地方政府為維穩(wěn)土地市場(chǎng)，相繼推出限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持、搖號(hào)等政策，并組合落地，其中成都高新南區(qū)76畝地塊以59%自持比例刷新了成都樓市記錄。

而“未來社區(qū)”地塊相對(duì)而言政策環(huán)境較為寬松，大部分地塊無出讓附加條件，僅少數(shù)地塊有自持要求，比例相對(duì)而言不高。例如蕭山瓜瀝七彩未來社區(qū)，要求競(jìng)得開發(fā)商自持10%面積，同時(shí)配建相關(guān)的“三化九場(chǎng)景”設(shè)施。而其他大部分“未來社區(qū)”地塊并無自持要求，僅要求“三化九場(chǎng)景”的落實(shí)，作為未來社區(qū)重要一環(huán)。值得注意的是，配建部分地塊雖不可售，但將由政府按照相應(yīng)的配建包干造價(jià)和裝修價(jià)格回購(gòu)，對(duì)開發(fā)商資金占用的要求比較低。例如寧波北侖霞浦通山未來社區(qū)地塊，配建場(chǎng)景建成后由政府指定的單位按5000元/平方米價(jià)格回購(gòu)。

同時(shí)，“未來社區(qū)”項(xiàng)目基于從交通便利程度的優(yōu)化到全方位生活場(chǎng)景的覆蓋，提升居民生活品質(zhì)的同時(shí)，帶動(dòng)板塊價(jià)值的提升，預(yù)估售價(jià)將比區(qū)內(nèi)周邊板塊項(xiàng)目上浮，開放商收益率得到保證。例如麗水蓮都區(qū)大家·未來社區(qū)，近月來銷售均價(jià)在20300元/平方米左右，相較于蓮都區(qū)商品房均價(jià)上浮23%左右。

3.大量涉及“城市更新”項(xiàng)目帶釋放，舊改實(shí)力房企可加強(qiáng)關(guān)注

當(dāng)前，房企參與的未來社區(qū)主要集中在第一、二批次，其中第二批的36個(gè)未來社區(qū)名單中，全拆重建類占到29個(gè)。而在2021年推出的第三批名單中，整合提升類占40個(gè)，拆改結(jié)合類占27個(gè)，全拆重建類占17個(gè)，規(guī)劃新建類僅4個(gè)，另有兩個(gè)權(quán)益類項(xiàng)目。可以發(fā)現(xiàn)，整體來看涉及拆除、改造的未來社區(qū)項(xiàng)目不在少數(shù)，且預(yù)計(jì)這類項(xiàng)目后期釋放量更大。對(duì)參與房企而言，考驗(yàn)其“拆、建、營(yíng)”一體化能力，同時(shí)對(duì)舊改經(jīng)驗(yàn)豐富的房企而言也是一次機(jī)會(huì)。

截至目前，除了“規(guī)劃新建”類，融創(chuàng)、華潤(rùn)、濱江、綠城、陽(yáng)光城、中鐵建等房企已參與到“全拆重建”類型未來社區(qū)的建設(shè)之中。其中，麗水燈塔未來社區(qū)項(xiàng)目為典型的“全拆重建”類項(xiàng)目，由中鐵建負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地整理投資、劃撥用地范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和附屬建筑及其配套設(shè)施的設(shè)計(jì)、投融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目總用地面積31.63萬(wàn)平方米，總投資額約108.37億元，規(guī)劃總周期14年，其中建設(shè)期4年、運(yùn)營(yíng)期10年。需要注意的是，涉及城市更新項(xiàng)目持續(xù)周期較長(zhǎng)，資金壓力帶來挑戰(zhàn)。

4.產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，形成價(jià)值聯(lián)動(dòng)

房企與政府共同參與“未來社區(qū)”探索的過程中，可以“未來社區(qū)”九大場(chǎng)景的設(shè)計(jì)理念為基礎(chǔ)，基于自身多元業(yè)務(wù)方面的資源優(yōu)勢(shì)，引入優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源，發(fā)揮資源整合能力，推動(dòng)“未來社區(qū)”功能單月內(nèi)自成一體的價(jià)值聯(lián)動(dòng)，釋放趨勢(shì)利好。

具體來看，主要有以下四方面。一是商業(yè)產(chǎn)業(yè)，“未來社區(qū)”包含商業(yè)業(yè)態(tài)形式豐富，包括商超、影院、銀行等，而諸如萬(wàn)科、招商、華潤(rùn)、保利等品牌房企在商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面已具備較為成熟的模式與經(jīng)驗(yàn)，為“未來社區(qū)”打造賦能。二是教育產(chǎn)業(yè)，“未來社區(qū)”主要針對(duì)托育難、入幼難，優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺等痛點(diǎn)，在社區(qū)覆蓋幼兒園、圖書館、老年大學(xué)、幸福課堂等，以及線上優(yōu)質(zhì)教育資源整合共享。當(dāng)前，例如萬(wàn)科、碧桂園、恒大、陽(yáng)光城、俊發(fā)等房企在教育地產(chǎn)方面均積累了一定優(yōu)勢(shì)。三是健康產(chǎn)業(yè)，針對(duì)社區(qū)醫(yī)療“看得起”但“看不好”，養(yǎng)老設(shè)施與服務(wù)缺失等問題，“未來社區(qū)”構(gòu)建“5分鐘”健康服務(wù)推送圈，實(shí)現(xiàn)全民康養(yǎng)，而諸如萬(wàn)科、綠城、華潤(rùn)等房企均在大健康產(chǎn)業(yè)早有布局。四是物業(yè)服務(wù)，針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)不足，收費(fèi)與服務(wù)品質(zhì)不匹配等問題，“未來社區(qū)”推出“平臺(tái)+管家”模式、“無盲區(qū)”安全服務(wù)網(wǎng)、“便民惠民”社區(qū)服務(wù)體系，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;而近年來房企物業(yè)板塊發(fā)展迅速，并涌現(xiàn)物業(yè)分拆上市熱潮，可借機(jī)引入自身物業(yè)或提供相應(yīng)支持。

此外，通過“數(shù)字化”平臺(tái)的打造，連接鄰里、教育、健康、服務(wù)、治理等多種場(chǎng)景，是“未來社區(qū)”核心之所在，對(duì)此房企也可做積極探索。例如，融創(chuàng)東南為響應(yīng)浙江省“未來社區(qū)”建設(shè)，聯(lián)合華為共同推出了“歸心5G”，進(jìn)行數(shù)字化探索。通過“社區(qū)中腦”提升社區(qū)管理效率和能力，以“溫度值”積分體系鼓勵(lì)業(yè)主參與社區(qū)自治共建，業(yè)主還可在社區(qū)內(nèi)體驗(yàn)“AI私教”、VR線上課程、日常康養(yǎng)管理等場(chǎng)景內(nèi)容。

總體而言，浙江“未來社區(qū)”的規(guī)劃建設(shè)對(duì)房企而言，無論從戰(zhàn)略還是投資角度都是一次重要機(jī)遇。但同時(shí)，根據(jù)“未來社區(qū)”特點(diǎn)，房企還需不斷提升自身能力，例如城市更新、資源整合、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面，以便更好把握機(jī)會(huì)。此外，房企在參與前還需合理評(píng)估自身能力，一方面“未來社區(qū)”由政府主導(dǎo)，對(duì)開發(fā)質(zhì)量和速度要求較高;另一方面，基于當(dāng)前“未來社區(qū)”仍處于探索階段，尚未有成熟案例落地，以及潛在政策不確定性，需做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。