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8月22日，正榮地產(chǎn)(06158.HK)發(fā)布中期業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示今年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入160億元，同比增長(zhǎng)10%;凈利潤(rùn)15億元，同比增長(zhǎng)18%;歸母凈利潤(rùn)12.0億元，同比增長(zhǎng)31.7%，凈利潤(rùn)和核心凈利潤(rùn)分別達(dá)到了9.4%和9.6%。可以看到公司在過(guò)去半年經(jīng)營(yíng)情況繼續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)健，盈利能力也在穩(wěn)步提升。

近年來(lái)，中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)落實(shí)，連續(xù)出臺(tái)了房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、集中土地供應(yīng)等多項(xiàng)政策，使得行業(yè)環(huán)境承壓，房企資金壓力增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)板塊也持續(xù)低迷。而在這種環(huán)境下，正榮地產(chǎn)依舊保持著平穩(wěn)增長(zhǎng)，并且上半年交出了令人滿意的成績(jī)單，足以體現(xiàn)公司具備扎實(shí)的功底和十足的韌性，也為2019-2021年的新三年戰(zhàn)略收官年完美收官打下了基礎(chǔ)。

一、銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)改善

正榮地產(chǎn)公布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年的合約銷售金額達(dá)到了823億元，同比增長(zhǎng)47%，保持著持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。合約銷售建筑面積約497.7萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)為每平方米1.65萬(wàn)元。而2021年正榮地產(chǎn)的合約銷售目標(biāo)是不低于1500億元，結(jié)合目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，目標(biāo)正在有序推進(jìn)，且在半年的時(shí)間完成了年度目標(biāo)約55%，由此而言年度目標(biāo)的達(dá)成基本已是十拿九穩(wěn)。

去年中央出臺(tái)的房企融資“三道紅線”對(duì)房企的債務(wù)指標(biāo)有了更高的要求，而憑借對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的洞悉，在公司前瞻性的部署之下，正榮地產(chǎn)將2019-2021年定位為“高質(zhì)量發(fā)展”的新三年，公司在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面也有了持續(xù)的改善，呈現(xiàn)出“三降一升”的趨勢(shì)(即凈負(fù)債率下降，融資成本下降，短債占比下降，現(xiàn)金對(duì)短債比上升)。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)的凈負(fù)債率持續(xù)降低至57.2%;剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了72.4%;現(xiàn)金短債比為2.2倍?？梢钥吹焦菊诜e極響應(yīng)政策，持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，有望在今年底步入“綠檔”房企。

同時(shí)觀察到，正榮地產(chǎn)的融資端也是非常多元化的，例如發(fā)行綠色優(yōu)先票據(jù)、公司債、綠色人民幣點(diǎn)心債等，并且融資成本也在兩年降低。在目前行業(yè)在信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的背景下，呈現(xiàn)出融資難度上升、競(jìng)爭(zhēng)力度加劇的情況，相對(duì)來(lái)說(shuō)頭部企業(yè)更能獲得資本市場(chǎng)的青睞從而使得融資成本下降。而公司的融資成本依舊展現(xiàn)出向下的趨勢(shì)，充分說(shuō)明了正榮地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展、良好的管控能力獲得了資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可。

二、“1+6+X”布局持續(xù)深化，加速成長(zhǎng)動(dòng)力

22城供地“兩集中”政策使得土地的獲取難度加大，因此如何利用現(xiàn)有資金安排好投資布局就成了房企需要思考的事情。根據(jù)中期業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)顯示，截止至6月底，正榮地產(chǎn)的新增土地總建筑面積達(dá)到356萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目24個(gè)，權(quán)益地價(jià)146.8億元。值得注意的是，公司在上半年以低溢價(jià)獲得了多幅地塊。在“兩集中”政策的影響下，絕大多數(shù)地塊是呈現(xiàn)出高溢價(jià)的狀態(tài)，在這種情況下能以低溢價(jià)獲取多幅土地是非常難得的，并且也體現(xiàn)出公司有著很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墨@取土地的規(guī)劃和策略。

公司所采取的“1+6+X”全國(guó)布局規(guī)劃(即一個(gè)總部、六個(gè)區(qū)域、多個(gè)項(xiàng)目)正在穩(wěn)步進(jìn)行并且持續(xù)深化，六大區(qū)域均有土儲(chǔ)獲取，尤其以長(zhǎng)三角、珠三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)這些沿海區(qū)域最為明顯。上半年公司更是在珠三角區(qū)域有了突破，首次進(jìn)入了廣州并且以低溢價(jià)獲取了4幅土地，又進(jìn)一步提高了公司未來(lái)的成長(zhǎng)空間。

截至2021年6月底，公司總土儲(chǔ)達(dá)到了2930萬(wàn)平方米，總貨值5100億元，在建項(xiàng)目230個(gè)。在充沛的土儲(chǔ)資源加持下，公司未來(lái)的發(fā)展有了保障。并且布局于一、二線城市的占比高達(dá)82%，發(fā)展動(dòng)力十足，極具成長(zhǎng)空間。

三、營(yíng)銷體系升級(jí)開拓業(yè)績(jī)成長(zhǎng)新通路

在今年多項(xiàng)政策的影響下，不僅融資壓力大，而且“兩集中”政策使得優(yōu)質(zhì)地塊搶手，溢價(jià)率增高，房企的資金壓力也在不斷增大。在年初的時(shí)候，正榮宣布成立了正榮營(yíng)銷公司，并在上半年相繼落地于西北、中西、海西和長(zhǎng)三角大區(qū)。

筆者觀察到，不僅是正榮進(jìn)行了營(yíng)銷職能公司化，也有其他房企在推動(dòng)營(yíng)銷業(yè)務(wù)的發(fā)展。這其中包含了多方面的原因，1、能夠更加完善營(yíng)銷體系，令營(yíng)銷考核點(diǎn)更加明確。2、能夠拓展市場(chǎng)，尋求新業(yè)務(wù)，并且營(yíng)銷資源也能有效融合。3、能夠有效降低營(yíng)銷成本，為利潤(rùn)增長(zhǎng)開辟新道路。在多種優(yōu)勢(shì)相互結(jié)合之下，公司的成長(zhǎng)空間也被擴(kuò)大。

此外，有別于正榮地產(chǎn)與正榮服務(wù)的兄弟模式，正榮營(yíng)銷公司則是正榮地產(chǎn)的子公司，這就意味著正榮營(yíng)銷的成功與否將直接影響正榮地產(chǎn)，如果未來(lái)營(yíng)銷公司培育成功，那么將有望提升正榮地產(chǎn)估值。

結(jié)語(yǔ)

在上半年的政策壓力下，房地產(chǎn)板塊的熱度持續(xù)走低，但是根據(jù)眼下的調(diào)控舉措和政策發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，拐點(diǎn)已經(jīng)漸漸浮現(xiàn)。首先是針對(duì)“兩集中”政策帶來(lái)的高溢價(jià)現(xiàn)象，自然資源部做出了積極的回應(yīng)，對(duì)土拍政策進(jìn)行了調(diào)整。從不同的城市來(lái)看，北京實(shí)行的側(cè)重于“重調(diào)控，強(qiáng)保障，穩(wěn)品質(zhì)”的土拍模式是最為合理且公平的，有望第二次“集中供應(yīng)”進(jìn)行推廣。這也為房企降低了資金壓力，提升了利潤(rùn)空間。其次，隨著“三道紅線”的調(diào)控逐漸深入，信用風(fēng)險(xiǎn)暴露也逐漸進(jìn)入了尾聲，這也意味著這項(xiàng)政策帶來(lái)的壓力也將逐漸減小，那么房地產(chǎn)板塊的估值也有望持續(xù)修復(fù)。

今年，正榮地產(chǎn)持續(xù)打造優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，深耕核心城市，從各個(gè)方面都展現(xiàn)了優(yōu)異的實(shí)力，穩(wěn)定且有序的發(fā)展。其中，在債務(wù)方面的持續(xù)優(yōu)化獲得了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一惠譽(yù)將正榮地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從“B+/穩(wěn)定”調(diào)升至“B+/正面”，表明對(duì)公司的債務(wù)優(yōu)化，抗風(fēng)險(xiǎn)能力，未來(lái)發(fā)展能力等方面給予了肯定。不僅如此，中誠(chéng)信綠金ESG評(píng)級(jí)委員會(huì)近日對(duì)54家企業(yè)的年度表現(xiàn)進(jìn)行了評(píng)級(jí)，正榮地產(chǎn)在此次評(píng)級(jí)中榮獲最高評(píng)級(jí)BBB，而獲得BBB評(píng)級(jí)的上市公司只有3家，占比5.6%，可見ESG對(duì)于正榮地產(chǎn)的高度認(rèn)可，也表明了公司的綜合實(shí)力在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。