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杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局消息，8月18日，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”。

據(jù)介紹，該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過(guò)程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端。此外，平臺(tái)不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開(kāi)展交易，還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能，實(shí)現(xiàn)個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開(kāi)放，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

一時(shí)間各大主流媒體紛紛報(bào)道和關(guān)注，有媒體表示，或受此消息影響，8月19日晚間，貝殼股價(jià)跌幅達(dá)14.86%。

官方二手房交易平臺(tái)看似將打破傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的二手房銷售方式，事實(shí)上主要還是起到加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的功效，重點(diǎn)整治發(fā)布虛假房源、二手房?jī)r(jià)格虛高、學(xué)區(qū)炒作等市場(chǎng)亂象，其對(duì)二手房交易市場(chǎng)影響有限。

01

政府推交易平臺(tái)意欲加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

據(jù)了解，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)早在2016年就已上線，通過(guò)系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級(jí)等途徑，打造了集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺(tái)。

在當(dāng)時(shí)，該平臺(tái)徹底升級(jí)了傳統(tǒng)市場(chǎng)監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)“由事前監(jiān)管變?yōu)槭虑?、事中、事后全過(guò)程監(jiān)管”，“由單一政府管理變?yōu)檎?、行業(yè)、社會(huì)共同監(jiān)督”和“由管人、管事、管行為變?yōu)楣芷脚_(tái)、管數(shù)據(jù)、管信用”的三大根本性轉(zhuǎn)變;開(kāi)創(chuàng)了“覆蓋行業(yè)全體的信息備案機(jī)制”、“實(shí)名掛牌服務(wù)的大數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)機(jī)制”、“針對(duì)每單交易的記錄和評(píng)價(jià)機(jī)制”、“實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整的星級(jí)評(píng)定機(jī)制”四項(xiàng)創(chuàng)新機(jī)制。

目前，平臺(tái)實(shí)現(xiàn)近千家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、三千多家門店和近十萬(wàn)名從業(yè)人員信息實(shí)時(shí)公示;累計(jì)掛牌房源一百多萬(wàn)件，涉及房屋四十多萬(wàn)套;交易評(píng)價(jià)量累計(jì)達(dá)三十多萬(wàn)條。在平臺(tái)的管理下，累計(jì)發(fā)布行業(yè)檢查公示約569次，企業(yè)經(jīng)營(yíng)異常目錄約558家、列入行業(yè)懲戒名單約22人，列入風(fēng)險(xiǎn)警示名單約7人。

2021年8月18日，“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線，據(jù)官網(wǎng)介紹，該功能的上線標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。

長(zhǎng)期以來(lái)，中介機(jī)構(gòu)在二手房市場(chǎng)扮演的是撮合交易的重要角色，其掌握三大優(yōu)勢(shì)：

其一，信息不對(duì)稱，廣大的中介門店壟斷周邊小區(qū)全部待售房源信息，買家只有通過(guò)中介渠道才能在更大范圍挑選自己所鐘意的房源。

其二，交易資金安全性，二手房交易的特點(diǎn)在于大額、低頻次，注定買賣雙方均是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型，通過(guò)增加中介機(jī)構(gòu)這層環(huán)節(jié)，可以打破陌生人之間的信任壁壘，便有買賣雙方都能安心交易。

其三，提供必要的服務(wù)，表現(xiàn)于中介從業(yè)人員協(xié)調(diào)買賣雙方議價(jià)，盡快達(dá)成買賣雙方都認(rèn)可的交易價(jià)格，并輔助辦理銀行貸款、交易過(guò)戶、繳納稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。

表面上看，杭州上線“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”可以解決信息不對(duì)稱問(wèn)題，省出了一大筆支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金。但實(shí)際來(lái)看，陌生人之間的信任關(guān)系極難構(gòu)建，尤其是大額交易的二手房市場(chǎng)，首要關(guān)注點(diǎn)便是交易資金的安全性，將對(duì)方想象成“非誠(chéng)信者”也許是更安全的交易策略，才能將交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

因此，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”主要還是起到加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的功效，對(duì)二手房交易市場(chǎng)影響有限，預(yù)計(jì)絕大多數(shù)二手房仍將通過(guò)中介渠道撮合成交，政府交易平臺(tái)實(shí)難做大交易規(guī)模，大幅提升市場(chǎng)占有率。

02

中介從業(yè)人員需加強(qiáng)管理規(guī)范

短期看來(lái)，二手房交易去中介化較難成行，一方面，二手房業(yè)主較難接受將個(gè)人信息完全曝露于網(wǎng)絡(luò)化的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，部分不良人員“鉆空子”的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)難有效規(guī)避。另一方面，即使政府平臺(tái)可以做到全面監(jiān)管買賣合同約定的交易資金，但由于二手房交易長(zhǎng)期以來(lái)存在著做低總價(jià)合理避稅的“貓膩”，實(shí)際成交價(jià)與合同約定價(jià)之間的價(jià)差便成為交易資金風(fēng)險(xiǎn)的敞口，交易資金安全性實(shí)難做到全面保障。

需要注意的是，雖然二手房在交易過(guò)程中去中介化較難成行，但是在具體操作的過(guò)程中的確也有部分從業(yè)人員不夠規(guī)范的現(xiàn)象，對(duì)此，2021年8月10日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局就曾向各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信息發(fā)布的通知》。

明確，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得發(fā)布包括炒作學(xué)區(qū)房及以個(gè)別成交案例、局部區(qū)域價(jià)格波動(dòng)炒作市場(chǎng)行情等信息。包括發(fā)布背離“房住不炒”定位，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信息、臆測(cè)房地產(chǎn)政策走向和趨勢(shì)及未經(jīng)核實(shí)的其他相關(guān)信息。

要求，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要高度重視房地產(chǎn)信息發(fā)布工作，切實(shí)履行主體責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房地產(chǎn)信息的管理。全面梳理本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員建立或參與的微博、微信公眾號(hào)、微信朋友圈、抖音、論壇、購(gòu)房網(wǎng)絡(luò)群和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)賬號(hào)的備案管理，及時(shí)掌握信息，規(guī)范發(fā)布內(nèi)容。市、區(qū)兩級(jí)房管部門將進(jìn)一步加大對(duì)各類不當(dāng)信息發(fā)布行為的處置查處力度，不定期開(kāi)展房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房地產(chǎn)信息的檢查。

我們認(rèn)為，從對(duì)整個(gè)行業(yè)的規(guī)范管理上看“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”的搭建具有一定的意義和效用，尤其是對(duì)發(fā)布虛假房源、二手房?jī)r(jià)格虛高、學(xué)區(qū)炒作等市場(chǎng)亂象的整治意義更高。

03

杭州二手房成交量已創(chuàng)近2年新低

從目前杭州整體市場(chǎng)來(lái)看，雖然自2020年二季度以來(lái)，杭州新房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運(yùn)行。甚至在進(jìn)入2021年之后，市場(chǎng)持續(xù)火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認(rèn)購(gòu)房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬(wàn)平方米，成交套數(shù)達(dá)到38428套，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計(jì)成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%，較2019年同期更是翻倍增長(zhǎng)。

然而，隨著金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)房成本加大，購(gòu)房意愿大幅度降低，二手房的成交量自2021年3月達(dá)到高點(diǎn)以來(lái)目前已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑。

2021年7月，杭州全市(除富陽(yáng)、臨安外)共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低(疫情及春節(jié)假期除外)。成交量持續(xù)走低的同時(shí)，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價(jià)也有所回調(diào)。

進(jìn)入8月，二手房市場(chǎng)仍然不容樂(lè)觀。一方面，“8.5新政”出臺(tái)，導(dǎo)致樓市房票直接砍掉30%，三成購(gòu)房者失去了買房資格，二手住宅市場(chǎng)將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)閘，其中不乏市場(chǎng)期待已久的紅盤，部分有買房資格的購(gòu)房者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)，后續(xù)二手房的成交規(guī)模也將大概率延續(xù)下行趨勢(shì)。

圖：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量?jī)r(jià)(單位：套、元/平方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

展望未來(lái)，政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”并非完全取代中介機(jī)構(gòu)，主要目標(biāo)還是加強(qiáng)二手房市場(chǎng)監(jiān)管。而對(duì)二手房市場(chǎng)而言，二手房成交參考價(jià)、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長(zhǎng)二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場(chǎng)。在調(diào)控政策層層加碼后，熱點(diǎn)城市一、二手房市場(chǎng)或?qū)⒚黠@降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會(huì)明顯失速，房?jī)r(jià)也將趨勢(shì)性走穩(wěn)。