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近一段時(shí)間，“保交樓”成為樓市重要話題。隨著中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”工作任務(wù)，各地探索多種紓困模式推進(jìn)解決樓市交付難題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

穩(wěn)地產(chǎn)著眼保交樓目標(biāo)

最近，“保交樓”受到了廣泛關(guān)注。7月28日召開的中共中央政治局會(huì)議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

7月中旬，針對(duì)全國(guó)多地停工房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)的業(yè)主“強(qiáng)制停貸”現(xiàn)象，銀保監(jiān)會(huì)在回應(yīng)時(shí)提出事件關(guān)鍵在于保交樓，稱將加強(qiáng)與各相關(guān)部門合作支持地方推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，此次政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述，表明穩(wěn)定房地產(chǎn)工作重點(diǎn)開始變化，從之前的防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生并重。“穩(wěn)民生占據(jù)了房地產(chǎn)管理工作的首位，彰顯了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)首先是民生保障。不管房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么調(diào)整、怎么波動(dòng)，都不能損害業(yè)主的權(quán)益。”李宇嘉說(shuō)。

7月上旬，多地爛尾樓業(yè)主集中發(fā)布聲明稱，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、周口以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。

此番停貸風(fēng)波讓房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地下半年將把穩(wěn)定房地產(chǎn)作為工作的核心目標(biāo)和工作方向，“保交樓”也會(huì)成為地方政府需要著力的重點(diǎn)工作。

壓實(shí)地方政府主體責(zé)任

在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)下，地方政府的責(zé)任再度被壓實(shí)。中國(guó)商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，河南鄭州、洛陽(yáng)、駐馬店、平頂山、鞏義以及陜西咸陽(yáng)、四川遂寧、山東濟(jì)南、浙江寧波等地都出臺(tái)了各項(xiàng)“保交樓”措施，推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問(wèn)題化解。

比如，河南資產(chǎn)管理公司在7月19日宣布，將聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困;陜西咸陽(yáng)住建局組織召開部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集體約談會(huì)，建立了一對(duì)一幫扶政策，要求在建項(xiàng)目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快施工進(jìn)度，力爭(zhēng)按期交房;四川遂寧住建局也指導(dǎo)各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目掛聯(lián)工作，每一個(gè)項(xiàng)目均由一名縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對(duì)一”掛聯(lián)，督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡快投資、動(dòng)工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)營(yíng)，按期完工。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至7月28日，累積已經(jīng)超過(guò)85城市當(dāng)月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近90多條，超過(guò)10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)當(dāng)下爛尾樓集中爆發(fā)的對(duì)應(yīng)政策。

“推動(dòng)保交樓、穩(wěn)民生，關(guān)鍵是壓實(shí)地方政府的主體責(zé)任。”李宇嘉表示，保交樓的路徑是從具體項(xiàng)目入手，推進(jìn)一盤一策，對(duì)癥下藥，“要分清楚哪些項(xiàng)目可以激活銷售、追回資金，實(shí)現(xiàn)‘自平衡’;哪些項(xiàng)目可以在城市公司范圍內(nèi)‘統(tǒng)籌平衡’;哪些項(xiàng)目實(shí)在無(wú)法平衡，需要紓困基金介入，或破產(chǎn)重組。”

李宇嘉對(duì)記者表示，在各地政府部門推動(dòng)下，爆雷房企的項(xiàng)目有望在“保交樓”層面得到充分疏解，不過(guò)應(yīng)意識(shí)到的是，房地產(chǎn)行業(yè)還將會(huì)繼續(xù)完成市場(chǎng)化出清，市場(chǎng)化、法制化，商業(yè)可持續(xù)的原則不會(huì)調(diào)整。華泰證券方面也認(rèn)為，地方政府是本輪紓困的主體，紓困模式以項(xiàng)目、樓盤為單位進(jìn)行托底和救助，而非對(duì)開發(fā)商提供過(guò)多的救助性資金或?qū)捤烧摺?/p>

探索多種地產(chǎn)紓困模式

推進(jìn)“保交樓”需針對(duì)具體項(xiàng)目對(duì)癥下藥，藥方該如何開?問(wèn)題樓盤數(shù)量較多的鄭州或先率先開出。

據(jù)了解，鄭州市政府相關(guān)部門日前召開了房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會(huì)，會(huì)上提出四種項(xiàng)目紓困模式：一是棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，由政府平臺(tái)公司接收，后期政府主導(dǎo);二是資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購(gòu)”模式，由政府組織國(guó)央企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題;三是資不抵債的，可采用破產(chǎn)重組模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付;四是銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇保障性租賃住房模式，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。

有消息稱，某集團(tuán)在鄭州有7個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)退出，選擇棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式6個(gè)，選擇項(xiàng)目并購(gòu)模式一個(gè)。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，統(tǒng)貸統(tǒng)還模式是專項(xiàng)貸款“統(tǒng)一評(píng)級(jí)、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”的運(yùn)作模式，是國(guó)家開發(fā)銀行為棚戶區(qū)改造提供的一種融資方式，由省政府設(shè)立或指定一個(gè)專門的融資平臺(tái)，通過(guò)這一專門融資平臺(tái)統(tǒng)一向國(guó)家開發(fā)銀行貸款，投入到各市列入省棚戶區(qū)改造計(jì)劃范圍內(nèi)項(xiàng)目。各市政府統(tǒng)籌安排償還資金，上述融資平臺(tái)歸集資金統(tǒng)一還款。業(yè)內(nèi)人士表示，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還的做法如果落地，將極大地緩解房企目前的資金壓力。

不僅是地方層面有所動(dòng)作，國(guó)家層面的紓困政策或也將落地。有消息稱，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)步惡化，繼而引發(fā)系統(tǒng)性險(xiǎn)，國(guó)家可能會(huì)考慮設(shè)立房地產(chǎn)基金。此外，有關(guān)部門也在考慮出臺(tái)一項(xiàng)關(guān)于發(fā)行棚改專項(xiàng)債的全國(guó)性政策。有分析人士認(rèn)為這兩項(xiàng)動(dòng)作的可能性很大。

李宇嘉認(rèn)為，市場(chǎng)上傳聞的紓困資金只是讓項(xiàng)目重新啟動(dòng)的“引子資金”，借助它聚攏各方，先盤活項(xiàng)目，再談權(quán)益保障。除了這項(xiàng)“引子資金”，還要壓實(shí)地方政府的主體責(zé)任。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，不排除下半年中央和各金融部門將會(huì)有新一輪的保交樓政策，尤其是在推動(dòng)房企施工、化解房企債務(wù)壓力、維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益等方面。從今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，政策密集但效果弱于預(yù)期，所以下半年是一個(gè)政策工具鞏固、消化、細(xì)化、實(shí)化的過(guò)程，讓政策最大化發(fā)揮效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行情和市場(chǎng)的健康發(fā)展。(記者 王立芳)