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近日華夏銀行溫州分行推出一款靈活還款按揭產(chǎn)品引發(fā)市場(chǎng)熱議。據(jù)了解，該產(chǎn)品名為“安居貸”，首套房按揭借款人可靈活調(diào)整還款方式，前三年可選擇只還利息。該模式出臺(tái)的原因有哪些，是否能減輕客戶(hù)還款壓力?伴隨各地房地產(chǎn)相關(guān)政策陸續(xù)松綁，銀行該如何為購(gòu)房者減負(fù)?

各地房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁，繼下調(diào)房貸利率、降低首付比例后，又一地試圖與銀行合作通過(guò)新增按揭還款方式，滿(mǎn)足市民購(gòu)房需求。

日前，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品，貸款期限10年以上的首套住房按揭客戶(hù)前三年可只還利息。而在此前，先還利息再還本金的模式曾在經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等領(lǐng)域出現(xiàn)。

新增“先息后本”還款方式

首套房貸款期限10年以上，前三年可選擇只還利息，看到這一房貸政策你心動(dòng)了嗎?日前，溫州市住建局官方微信公眾號(hào)“溫州住建”發(fā)布消息稱(chēng)，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品。貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶(hù)申請(qǐng)“安居貸”，可突破以往“等額本金、等額本息”兩種傳統(tǒng)還款方式，選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長(zhǎng)可達(dá)三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開(kāi)始分期還本付息。

據(jù)了解，“安居貸”“先息后本”等還款方式目前暫未落地實(shí)行。華夏銀行溫州某網(wǎng)點(diǎn)房貸經(jīng)理透露，目前，該行首套房最低房貸利率為4.25%，還款方式暫時(shí)為“等額本金”“等額本息”兩種，“安居貸”“先息后本”這種方式系統(tǒng)還在調(diào)試中。

談及溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出“安居貸”靈活還款按揭產(chǎn)品的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，一方面，溫州樓市成交雖在5月顯露出回升跡象，但市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程仍較緩慢，溫州積極響應(yīng)調(diào)整差別化住房信貸政策，以提速樓市恢復(fù);另一方面，溫州人口流入量逐漸增多，“安居貸”更加傾向于緩解剛畢業(yè)大學(xué)生、剛進(jìn)城購(gòu)房及工作的城鎮(zhèn)化人員前期還款壓力，此舉將在一定程度上帶動(dòng)地方樓市剛需購(gòu)房需求的合理釋放。

對(duì)于“安居貸”采用靈活還款方式的原因，華夏銀行溫州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示：“新冠肺炎疫情反復(fù)使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增強(qiáng)，因此很大一部分人群對(duì)購(gòu)房持觀(guān)望態(tài)度，新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購(gòu)房人的前期還款壓力;另一方面也希望通過(guò)金融紓困計(jì)劃支持購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

減輕前期還貸壓力

雖然“安居貸”提供“先息后本”等還款方式初衷是為了給購(gòu)房者提供一定還貸“緩沖期”，不過(guò)分析人士認(rèn)為，購(gòu)房者整體的還款負(fù)擔(dān)并未因此減少。“房貸利率和本金還款時(shí)間決定了購(gòu)房者的成本。由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較等額本金還款法高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

關(guān)榮雪認(rèn)為，采用“先息后本”或“少量本金加利息”等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款后置相較于等額本息還款方式還款金額將更多，后期還款壓力加大，因此此舉對(duì)于緩解購(gòu)房壓力的效果有待觀(guān)察。

據(jù)了解，房貸的還款方式通常采用“等額本金”“等額本息”兩種，而“先息后本”大多用于經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸中。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，溫州市首套房貸款利率已降至4.25%-4.45%，但還款方式僅有“等額本金”“等額本息”兩種。“我行目前首套房貸利率最低為4.25%，只有‘等額本息’‘等額本金’兩種方式，一般客戶(hù)都會(huì)選擇這兩種后續(xù)還款壓力會(huì)小一點(diǎn)，先息后本一般用于抵押貸。”某股份制銀行溫州地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)貸款經(jīng)理介紹。

“三年不還本，后續(xù)利息是按最初所欠本金計(jì)算，而三年要是本息一起還，本金會(huì)逐年減少，利息也會(huì)隨之減少。”另一家銀行溫州某網(wǎng)點(diǎn)貸款經(jīng)理表示，“先息后本”適合有購(gòu)房需求但短期內(nèi)受疫情影響資金上比較緊張的購(gòu)房者，但如果購(gòu)房者沒(méi)有月供壓力，建議還是采取“等額本金”“等額本息”傳統(tǒng)的還款方式。

樓市修復(fù)進(jìn)程預(yù)計(jì)加速

自央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》宣布“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)”后，各地積極響應(yīng)。疊加此前5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，多地多家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，開(kāi)年以來(lái)，近40城下調(diào)房貸利率，下調(diào)幅度因城而異，且大致包括蘇州、天津、鄭州、青島、濟(jì)南、呼和浩特等9個(gè)城市，首套房貸款利率最低降至4.25%;與此同時(shí)，約有35城降低了購(gòu)房首付比例，包含商業(yè)貸款和公積金貸款在內(nèi)多地首套房首付比例降至兩成。

對(duì)于上述政策的效果和后續(xù)房貸政策的舉措，關(guān)榮雪認(rèn)為，整體來(lái)看，首套房貸款利率下調(diào)、降低首付比例，可以減輕購(gòu)房者的還款以及短期購(gòu)房成本壓力，一定程度上有利于緩解觀(guān)望情緒，提升購(gòu)房意愿，長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程將會(huì)加速，尤其是下半年市場(chǎng)有望加速回升。另外，后續(xù)房貸利率的走勢(shì)以及各地房貸政策的實(shí)施仍緊跟市場(chǎng)反饋步伐，不排除有走闊的可能。

不過(guò)，隨著各地房地產(chǎn)相關(guān)政策陸續(xù)松綁，市場(chǎng)也傳出“接力貸”“轉(zhuǎn)按揭”等貸款模式再出江湖的風(fēng)聲，并引發(fā)爭(zhēng)議。談及各地如何在安全、可控、合規(guī)前提下為購(gòu)房者減負(fù)，關(guān)榮雪表示，一方面，加強(qiáng)貸款申請(qǐng)人信用資質(zhì)等方面的審核;另一方面，加強(qiáng)銀行信貸服務(wù)方面的監(jiān)管，尤其是在多項(xiàng)貸款優(yōu)惠政策的重疊現(xiàn)象中，避免避重就輕，進(jìn)一步營(yíng)造安全、可控、合規(guī)的信貸環(huán)境。 (李海顏)