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今年以來(lái)，各地已發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近百次，超40城適度放松了調(diào)控政策。

步入“陽(yáng)春三月”，各種政策利好接踵而來(lái)，多地樓市也進(jìn)入了企穩(wěn)回暖階段。

其中，“因城施策、一城一策”繼續(xù)作為樓市調(diào)控主基調(diào)。2022年《政府工作報(bào)告》提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期(以下簡(jiǎn)稱“三穩(wěn)”)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，已有數(shù)十個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了優(yōu)化，政策主要從需求端出發(fā)，內(nèi)容涵蓋放松限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款等。

據(jù)了解，受多重政策利好影響，長(zhǎng)三角多地樓市回暖明顯。以江蘇省南京市為例，自2021年12月止跌回漲后，南京新房?jī)r(jià)格已重回上升通道，并已連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)。其中，2021年12月至2022年2月，南京新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%、0.1%和0.7%。

“《政府工作報(bào)告》保持了與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議政策的連貫性。”中泰證券分析師陳立認(rèn)為，與2021年相比，今年“三穩(wěn)”政策的位置由“房住不炒”定位之后，調(diào)整到了支持住房需求之后。“我們預(yù)計(jì)，在供給過(guò)剩的區(qū)域，精準(zhǔn)的需求寬松政策將持續(xù)快速、密集出臺(tái)”。

重提“因城施策”

在“宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)定”的首要目標(biāo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定或是經(jīng)濟(jì)“托底”的關(guān)鍵。

據(jù)了解，與“房住不炒”已連續(xù)三年被寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》不同，關(guān)于“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及。

梳理發(fā)現(xiàn)，自2021年年底以來(lái)，“因城施策”開(kāi)始被密集提及。其中，住建部部長(zhǎng)王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時(shí)表示，將牢牢堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

此后，國(guó)家發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)和人民銀行等機(jī)構(gòu)在下發(fā)文件或組織召開(kāi)相關(guān)會(huì)議時(shí)再度釋放出“因城施策”的信號(hào)。例如，今年3月1日，人民銀行在召開(kāi)2022年金融市場(chǎng)工作電視會(huì)議時(shí)指出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

廣發(fā)證券研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在過(guò)往對(duì)于整體GDP的拉動(dòng)貢獻(xiàn)度較大，在“宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)穩(wěn)定”的首要目標(biāo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定或是經(jīng)濟(jì)“托底”的關(guān)鍵。

上海證券分析師金文曦也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要意義。近期，部分城市出臺(tái)新政促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)后期會(huì)有相關(guān)政策跟進(jìn)，修復(fù)市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“‘房住不炒’總基調(diào)不變，‘三穩(wěn)’目標(biāo)不變。”中指研究院同時(shí)認(rèn)為，樓市大起大落均不是穩(wěn)定的表現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深度調(diào)整階段，房?jī)r(jià)面臨較大下行壓力，部分城市房?jī)r(jià)跌幅較大，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)。在“穩(wěn)”的目標(biāo)下，相關(guān)部門(mén)對(duì)此前的政策口徑進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)調(diào)對(duì)合理住房需求以及合理資金需求的支持。

房天下創(chuàng)始人莫天全此前也表示，“房住不炒”與“因城施策”應(yīng)相互配合。房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)是“房住不炒”，但我國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所不同，不僅一線城市與二線城市有所不同，而且在三四線城市中每個(gè)城市的情況也有所不同。

“因此，在制定政策時(shí)，要根據(jù)城市的具體情況來(lái)推出具體的支持或抑制政策。”莫天全表示，“比如，現(xiàn)在一線城市和主要二線城市應(yīng)該采取比較穩(wěn)的做法，但個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不太健康的發(fā)展?fàn)顩r，該支持的還是要支持。”

多地微調(diào)政策

綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)各地將對(duì)以往不合理或不合時(shí)宜的限制性政策進(jìn)行糾偏。

在多個(gè)部門(mén)強(qiáng)調(diào)“因城施策”的同時(shí)，多地也已根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展情況相繼出臺(tái)了調(diào)整政策。

中指研究院表示，今年以來(lái)，各地已發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近百次，超40城適度放松調(diào)控政策，政策力度和范圍不斷增大，從供應(yīng)端和需求端同時(shí)發(fā)力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

最吸引外界關(guān)注的莫過(guò)于鄭州樓市新政。3月1日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，主要在支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等方面提出改進(jìn)措施。

梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來(lái)，各地樓市調(diào)控政策也呈現(xiàn)密集出臺(tái)之勢(shì)，除鄭州外，廣東中山、四川達(dá)州和江西南昌等地出臺(tái)的政策也都涉及調(diào)整公積金貸款等方面的內(nèi)容。

例如3月4日，江西省南昌住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，將南昌市現(xiàn)行住房公積金貸款最高額度統(tǒng)一調(diào)增至雙繳存職工80萬(wàn)元、單繳存職工70萬(wàn)元。

中指研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前各地樓市政策調(diào)整維度多聚焦在信貸環(huán)境改善、限貸松動(dòng)，定向放松限購(gòu)政策，限價(jià)松動(dòng)，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，降低落戶門(mén)檻，重提貨幣化安置及優(yōu)化土地端政策、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管等七個(gè)方面。

以“降低落戶門(mén)檻”為例，在長(zhǎng)三角區(qū)域，浙江嘉興今年1月份進(jìn)一步放開(kāi)了遷移落戶條件，放寬租賃落戶條件，對(duì)居住時(shí)間的要求縮短。2月份，浙江紹興也提出，高校畢業(yè)生可享“零門(mén)檻”落戶，先落戶后就業(yè)。

“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融端的支持政策將繼續(xù)落實(shí)。”中指研究院分析認(rèn)為，綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)各地將對(duì)以往不合理或不合時(shí)宜的限制性政策進(jìn)行糾偏，如下調(diào)首套首付比例、調(diào)整二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)偏高的房貸利率、降低交易稅費(fèi)等，降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

“3月以來(lái)在因城施策框架下，部分城市已進(jìn)入寬松調(diào)整通道，依靠需求端政策松綁重振信心刻不容緩;政策優(yōu)化工具毋需局限于限購(gòu)限貸、公積金額度增加、購(gòu)房補(bǔ)貼等調(diào)整，房貸實(shí)際利率的下調(diào)同樣具備較大空間，針對(duì)剛需及改善型需求著手調(diào)整是當(dāng)前較為有效的政策演化路徑。”首創(chuàng)證券研報(bào)也認(rèn)為，“總體上，我們判斷，組合拳政策的有效實(shí)施有望使行業(yè)在二季度末迎來(lái)增速的觸底回升。”

聚焦新市民住房需求

以目前城鎮(zhèn)人均居住面積40平方米計(jì)算，3億新市民至少可貢獻(xiàn)120億平方米的居住需求。

除多地出臺(tái)樓市調(diào)整政策外，如何更好地滿足3億新市民的住房需求亦引發(fā)市場(chǎng)熱議。

今年3月4日，銀保監(jiān)會(huì)和人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)指出，隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的深入推進(jìn)，數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村人口通過(guò)就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，融入當(dāng)?shù)爻蔀樾率忻瘛?/p>

“新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。”《通知》還指出，新市民“目前約有3億人”。

首創(chuàng)證券研報(bào)分析認(rèn)為，關(guān)于3億新市民范圍的認(rèn)定，其根本是源于現(xiàn)存戶籍制度與“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”導(dǎo)向不相適應(yīng)，而通過(guò)對(duì)新市民群體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房資格等加以完善，通過(guò)戶籍制度改革促進(jìn)社會(huì)性流動(dòng)有望成為重要增量突破口。

廣發(fā)證券也表示，《通知》明確了新市民范圍并明確表示將合理滿足新市民的購(gòu)房信貸需求，“或意味著近3億新市民有較大可能性突破限購(gòu)要求。以目前城鎮(zhèn)人均居住面積40平方米計(jì)算，3億新市民至少可貢獻(xiàn)120億平方米的居住需求。”

針對(duì)《通知》提出的“因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策”等要求，中銀國(guó)際證券研報(bào)表示：“我們認(rèn)為針對(duì)新市民的合理購(gòu)房需求，或出現(xiàn)以下調(diào)整，例如新市民在非限購(gòu)城市購(gòu)買首套房，首付比例可按最低20%執(zhí)行，并下調(diào)房貸利率等。”

值得注意的是，2022年《政府工作報(bào)告》關(guān)于“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”等表述，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將在一定程度上滿足新市民的合理住房需求。

“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，在多元化的供應(yīng)體系下，住房租賃市場(chǎng)能起到平衡供需結(jié)構(gòu)的重要作用。”建設(shè)銀行湖南省分行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)文愛(ài)華建議稱，可從加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)管、推進(jìn)租賃賦權(quán)、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房及加大金融機(jī)構(gòu)支持等方面培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

對(duì)于房企而言，也將面臨著行業(yè)發(fā)展模式及格局重構(gòu)的機(jī)遇。“一方面，房企要重點(diǎn)關(guān)注3億新市民住房需求釋放，加強(qiáng)一二線熱點(diǎn)城市深耕及布局，關(guān)注這些城市因城施策的房地產(chǎn)政策變化，把握節(jié)奏，及時(shí)加強(qiáng)營(yíng)銷。”中指研究院表示。另一方面，房企要順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢(shì)，在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)上，探索新發(fā)展模式，如房地產(chǎn)代建、資產(chǎn)管理等、尋找“第二增長(zhǎng)曲線”。 (方超 張家振)