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房屋被法拍，背后是債務(wù)糾紛。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國(guó)法拍房掛拍數(shù)量60.6萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高！四川以掛拍量6.6萬(wàn)套，成為全國(guó)法拍房掛拍量省級(jí)“狀元”。掛拍數(shù)量最高的城市則是重慶，共掛拍3.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超80%！

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《》記者分析，這主要是因?yàn)槭苄鹿谝咔橛绊?，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)下行，不少企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境，因無(wú)法償債不得不走向(房屋)被掛拍的命運(yùn)。

記者注意到，雖然法拍房掛拍量大，但成交量卻不足兩成。尤其是商業(yè)類法拍房，接盤俠寥寥，成交量約僅有一成。

(相關(guān)資料圖)

甘肅法拍技術(shù)咨詢有限公司副總經(jīng)理馬恒恒接受《》記者采訪時(shí)指出，法拍房市場(chǎng)信任度比較低，就算是空房，客戶也充滿顧慮，擔(dān)心糾紛。另外，法拍房的宣傳很不規(guī)范，有自媒體為流量亂編故事，夸大其詞，讓市場(chǎng)看似撲朔迷離。

2022年法拍房數(shù)量創(chuàng)新高

《》記者注意到，去年網(wǎng)絡(luò)和短視頻自媒體上一度有人宣稱：2022年法拍房高達(dá)200萬(wàn)套！真有200萬(wàn)套之多嗎？業(yè)內(nèi)人士指出，這毫不可信！那只是自媒體為吸引流量制造的噱頭。

那么，真實(shí)的法拍房掛拍數(shù)量如何？近日，中指研究院通過(guò)按標(biāo)的物統(tǒng)計(jì)，即同一標(biāo)的物，跨平臺(tái)跨拍僅統(tǒng)計(jì)一次的方法，給出了相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)論：2022年法拍房掛牌量60.6萬(wàn)套。值得提到的是，這一數(shù)字，創(chuàng)全國(guó)法拍房掛拍量歷史新高。

數(shù)據(jù)顯示，2022年掛拍量比2021年大幅增長(zhǎng)了35.7%，2022年，合計(jì)掛牌金額約1.4萬(wàn)億元。

近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄒琳華對(duì)《》記者表示，“(法拍房掛牌數(shù)量激增)這在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度，其它條件不變的情況下，法拍房數(shù)量越大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度越低?！?/p>

2022年法拍房掛拍數(shù)量為何激增？李宇嘉分析，這主要是因?yàn)槭苄鹿谝咔橛绊懀B加宏觀經(jīng)濟(jì)下行，不少企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境，因無(wú)法償債不得不走向被掛拍的命運(yùn)。另外，某些房源由于普通交易出售比較困難，因此借助“法拍”的妙招，意欲通過(guò)法拍方式引人關(guān)注，促進(jìn)銷售。

值得注意的是，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，“住宅”是法拍房的主力軍。2021年，住宅共掛拍23.6萬(wàn)套，占比超50%，但2022年住宅掛拍量同比增長(zhǎng)34.6%。與此同時(shí)，住宅成交量繼續(xù)提升，共成交8.1萬(wàn)套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。

李宇嘉對(duì)記者分析，上一輪樓市回升時(shí)，購(gòu)房者對(duì)樓市充滿期待，因此當(dāng)時(shí)盲目購(gòu)房的人比較多，并且為此擔(dān)下債務(wù)，后續(xù)因?yàn)槎嘀卦虮黄葦喙?，這也是導(dǎo)致法拍房住宅掛拍量增加的原因之一。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年和2022年，住宅、商業(yè)是法拍房主流，二者合計(jì)占總拍賣套數(shù)近90%。

四川延續(xù)掛拍量年度冠軍

中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)范圍內(nèi)四川、廣東、河南3省掛拍量位列前位，均超3萬(wàn)套。其中，四川是掛拍量最高的省份，約3.5萬(wàn)套。而2022年，四川以掛拍量6.6萬(wàn)套，延續(xù)冠軍之位。2022年掛拍量最高的城市是重慶，共掛拍3.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超80%。

值得說(shuō)明的是，四川雖然在2022年度的法拍房掛拍數(shù)量最高，但成交量卻不是最高的。年度成交量最高的省份是廣東省，廣東省成交量雖然同比下降4.3%，但依然憑借1.4萬(wàn)套的成交量位列全國(guó)第一。中指數(shù)研究院分析人士指出，“整體來(lái)看，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。”

2022年，全國(guó)整體掛拍量大幅增長(zhǎng)，四川、廣東、河南、江蘇、重慶、廣西、山東7省市掛拍量較高，均超3萬(wàn)套。

需要注意的是，法拍房主要源自債務(wù)糾紛，也就是說(shuō)四川的掛牌數(shù)量大，意味著陷入債務(wù)糾紛的法人數(shù)量多。根據(jù)全國(guó)近年來(lái)破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量分析，目前法拍房主要集中在中西部、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域。

據(jù)最高法院統(tǒng)計(jì)，2023年1月，全國(guó)在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個(gè)。其中，浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個(gè)，預(yù)計(jì)破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量可能出現(xiàn)增長(zhǎng)。不過(guò)，

法拍房對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間。

全國(guó)法拍房成交率不足兩成

從全國(guó)范圍來(lái)看，法拍房成交率整體較低。2021年成交13.8萬(wàn)套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計(jì)算成交率為30.9%。至2022年，法拍房共成交11.8萬(wàn)套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

成交率緣何下挫超過(guò)10%？中指研究院分析人士指出，“2022年法拍房限購(gòu)政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，導(dǎo)致法拍房成交率明顯下滑?！?/p>

2022年法拍房的成交主力，仍然是住宅。2021年，法拍房市場(chǎng)住宅成交9.3萬(wàn)套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額42.0%。至2022年，住宅共成交8.1萬(wàn)套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。

值得注意的是，2022年商業(yè)類法拍房成交率僅為11.7%。也就是說(shuō)，去年商業(yè)類的法拍房，接盤者寥寥，接盤積極性不高。

按照往年的成交邏輯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市成交率會(huì)處在較高水平，但2022年這一態(tài)勢(shì)卻出現(xiàn)明顯下滑。以浙江、上海、北京三地成交率為例，2021年這三個(gè)城市的成交率均高于50%，但至2022年各地成交率平均下降超10%。

首都北京是2022年度成交率最高的城市，成交率高達(dá)46.1%，但這一成交率其實(shí)比2021年下降8.1%。

中指研究院選取掛拍量超500套的城市進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2022年，浙江省金華市憑借成交率61.8%，位列全國(guó)首位。但事實(shí)上，金華的成交率較2021年已下降11.3%。雖然金華、臺(tái)州、紹興成交率保持較高水平，但其余城市成交率均低于50%。

法拍市場(chǎng)信任度低

馬恒恒在接受《》采訪時(shí)表示，“法拍房的市場(chǎng)信任度比較低，即便是不涉及騰退問(wèn)題的空房子，客戶也充滿憂慮。另外，就是法拍房的宣傳規(guī)范性問(wèn)題，有人為流量亂編故事，夸大其詞。同時(shí)，坊間的傳聞也把法拍房的風(fēng)險(xiǎn)妖魔化了?！?/p>

法拍房市場(chǎng)為何信任度低？中指研究院分析人士提到，在掛拍階段，雖然執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息并未明確告知。譬如，房屋是否存在長(zhǎng)租約、非法占用、無(wú)法落戶等問(wèn)題，而這些(問(wèn)題)都需要競(jìng)買者自行調(diào)查判斷。

法拍業(yè)內(nèi)人士陳閱(化名)曾對(duì)記者表示，雖然原則上是法院負(fù)責(zé)騰退，但實(shí)際在執(zhí)行階段，法院的人力、物力可能不足，機(jī)關(guān)部門走手續(xù)可能出現(xiàn)困難。如果萬(wàn)不得已采取申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行周期也會(huì)很長(zhǎng)。

馬恒恒表示，多數(shù)客戶因?yàn)楣ぷ髅?，沒(méi)有時(shí)間和精力親自對(duì)法拍房背景和細(xì)節(jié)逐個(gè)落實(shí)。不少客戶對(duì)法拍市場(chǎng)不了解，把市場(chǎng)想象得十分混亂。但其實(shí)，規(guī)范的法拍公司會(huì)在法拍之前進(jìn)行細(xì)致背調(diào)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在法拍之前，將問(wèn)題化解在法拍之前。

2022年，法拍市場(chǎng)開(kāi)始施行《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》，該規(guī)定指出，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

馬恒恒認(rèn)為，“以前法拍市場(chǎng)一直在探討到底應(yīng)該聽(tīng)誰(shuí)的，房管局認(rèn)為應(yīng)該聽(tīng)房管局的，法院認(rèn)為法律文書(shū)代表法律，應(yīng)該聽(tīng)法院的。所以，有些地方曾出現(xiàn)過(guò)‘法’和‘規(guī)’的矛盾，在這個(gè)過(guò)程中法院和房管局交接時(shí)也會(huì)出現(xiàn)困擾?！瘪R恒恒提到，上述規(guī)定是解決了“法大于規(guī)”的問(wèn)題。