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前言

2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，返鄉(xiāng)置業(yè)未現(xiàn)，房企供貨節(jié)奏明顯放緩，廈門等8城供應(yīng)不足5萬(wàn)平方米近乎“斷供”，成交亦同環(huán)比下行。不過(guò)，天津、西安等少部分城市階段性回升。另外，雖然土地市場(chǎng)大規(guī)模縮量，但是受北京首輪集中土拍的影響，本月成交單價(jià)同環(huán)比均上漲，樓板價(jià)增至3112元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)63%。

01

政策盤點(diǎn)

中央定調(diào)推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)

2月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。在堅(jiān)持“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不變前提下，國(guó)新辦在推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)中提出保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性、堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等2022年調(diào)控重點(diǎn)工作。同時(shí)，明確提出要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，加快保障性租賃住房建設(shè)等。央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等部門發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，并明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

地方調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅減少

2月，地方出臺(tái)寬松性政策占比較上月繼續(xù)擴(kuò)大至56.4%，緊縮性政策占比較上月繼續(xù)下滑至7.7%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等成為地方為樓市紓困的主要手段。此外，地方兩會(huì)相繼結(jié)束。從2022年地方政府工作報(bào)告來(lái)看，堅(jiān)持“房住不炒”定位、發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)、推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)、推進(jìn)城市更新工作、因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等成為地方關(guān)于房地產(chǎn)表述熱詞。

貨幣政策表現(xiàn)穩(wěn)健

2月15日，央行小幅超額續(xù)作MLF。月末，為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性緊張，央行加大逆回購(gòu)操作力度，2月21日－25日，央行單日逆回購(gòu)?fù)斗帕糠謩e為100億元、1000億元、2000億元、2000億元和3000億元。實(shí)現(xiàn)單周投放資金8100億元，凈投放資金7600億元。與此同時(shí)，本月MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

02

市場(chǎng)概況

供應(yīng)：供房節(jié)奏明顯放緩

2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，供應(yīng)持續(xù)縮量：29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積504萬(wàn)平方米，同比回落約40%。多數(shù)房企的推盤積極性不高。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積81萬(wàn)平方米，同比降幅為17%。絕對(duì)量來(lái)看，北上廣深單月供應(yīng)量均不足30萬(wàn)平方米，深圳2月僅供應(yīng)2萬(wàn)平方米。變化情況來(lái)看，北京供應(yīng)環(huán)比回升，主要因上月基數(shù)較低影響，環(huán)比上漲42%，同比仍回落38%，深圳跌幅較為顯著，房企推盤積極性較低。

二三線城市新增供應(yīng)面積422萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)43%。不過(guò)，天津、?？诒驹掠瓉?lái)供應(yīng)放量，同環(huán)比齊增。同環(huán)比齊跌城市大體可分為兩類：一是東南沿海城市諸如杭州、徐州、南京、蘇州、無(wú)錫、合肥、東莞、常州等，供應(yīng)端略顯不濟(jì)；二是中部城市諸如武漢、成都、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、昆明、南寧等，供應(yīng)縮量較為顯著。目前來(lái)看，整體供應(yīng)基本見(jiàn)底，預(yù)判下月，3月恰逢“金三銀四”，房企推盤積極性會(huì)穩(wěn)步回升，預(yù)計(jì)總體供應(yīng)規(guī)模將穩(wěn)步回升，尤其是東南沿海核心部分成交熱度延續(xù)的一二線城市，房企推盤積極性預(yù)期穩(wěn)步回升。

成交：同環(huán)比降幅較上月收窄

從成交表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)熱度仍處于回落之勢(shì)。2月，29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1077萬(wàn)平方米，同比下降36%。受新冠疫情不確定性和樓市低迷行情的雙重影響，開發(fā)商推房意愿不足，購(gòu)房者更多觀望，即便多城下調(diào)貸款利率，提供購(gòu)房補(bǔ)貼等紓困政策頻出，仍然效果一般。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市隨著供應(yīng)大幅縮量，整體成交也顯著回落，2月總成交量?jī)H為173萬(wàn)平方米，同比降幅為25%。其中上海購(gòu)房需求旺盛，雖然環(huán)比回落，但整體仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求，同比持增，漲幅達(dá)到33%。北京恰逢冬奧會(huì)，加之新冠疫情，成交同環(huán)比跌幅均在6成以上，廣深成交保持低迷行情，主要還是受前期調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵影響。

二三線城市總成交904萬(wàn)平方米，同比下降37%。從絕對(duì)量層面，成都、天津、徐州、南京、武漢位列TOP5，單月成交均在70-90萬(wàn)平方米，半數(shù)以上二三線城市單月成交不足50萬(wàn)平方米。從變化趨勢(shì)來(lái)看，天津隨著供應(yīng)放量，成交穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增；西安逐步走出疫情陰霾，購(gòu)房需求迎來(lái)集中釋放，因而同環(huán)比增幅分別達(dá)到了10%和57%，而多數(shù)城市陸續(xù)出臺(tái)的“托市”政策效果尚未在市場(chǎng)層面顯現(xiàn)。預(yù)判下月，即將步入“金三銀四”傳統(tǒng)成交旺季，疊加本月低基數(shù)影響，整體成交預(yù)期穩(wěn)步回升，環(huán)比持增，但整體成交預(yù)期不宜過(guò)度樂(lè)觀。

庫(kù)存：多城已接近“零供應(yīng)”

2月春節(jié)及春節(jié)后期，受多數(shù)房企看淡后市和當(dāng)前市場(chǎng)需求不振、返鄉(xiāng)置業(yè)規(guī)?？s減影響，絕大多數(shù)城市新增供應(yīng)極低，僅北京和杭州略微呈供過(guò)于求，供求比分別為1.5和1.2。廈門、濟(jì)南、福州、合肥、南京、南寧等省會(huì)城市本月均接近零供應(yīng)。

受此影響下，僅北京、杭州和?？趲?kù)存面積環(huán)比微增。但由于成交如期不振，部分城市庫(kù)存消化周期環(huán)比再度拉長(zhǎng)。如杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、昆明、無(wú)錫、蘇州等環(huán)比上升超20%。從絕對(duì)值來(lái)看，大連、長(zhǎng)春、鄭州、青島、東莞和昆明等庫(kù)存消化周期大于2年。

二手住房：成交同比回落較顯著

2022年2月，二手房市場(chǎng)成交顯著回落，9個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交163萬(wàn)平方米，較去年同期相比規(guī)模跌幅約五成。

具體到單個(gè)城市來(lái)看，9城環(huán)比表現(xiàn)普遍回落超30%，其余城市均有不同程度回落；同比表現(xiàn)也普遍較去年同期大幅回落，其中半數(shù)城市跌幅在50%以上，僅大連因前期基數(shù)較低，本月仍保持91%高增長(zhǎng)，深圳、杭州、青島跌幅超70%，其余城市均有不同幅度回落。

03

土地儲(chǔ)備

截至2月24日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積僅3408萬(wàn)平方米，降至歷史低位；成交幅數(shù)共計(jì)770幅，土地成交總金額降至1061億元。值得注意的是，受北京首輪集中土拍的影響，本月成交單價(jià)同環(huán)比均上漲，樓板價(jià)增至3112元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)63%。

市場(chǎng)熱度方面，在成交主力城市北京、杭州的帶動(dòng)下，溢價(jià)率環(huán)比略有回升，平均溢價(jià)率為4.1%。各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異，整體呈現(xiàn)為一線上漲、二線下降、三四線持平的格局。具體來(lái)看，一線城市本月溢價(jià)率升至4.5%，其熱度上漲幾乎全部歸功于北京，2022年其首輪集中土拍平均溢價(jià)率達(dá)到4.5%，與去年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)流拍率也從17%回落至6%，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)“回溫”。

土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，流拍現(xiàn)象較上月有所好轉(zhuǎn)，流拍率降至14%。結(jié)合流拍地塊所在城市來(lái)看，大部分流拍地塊集中在樓市表現(xiàn)不佳的三四線城市，如湖州、溫州、臺(tái)州、金華、湛江、麗水等，均有多宗土地遭遇流拍，并且從區(qū)域上來(lái)看，流拍地塊多位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。鑒于市場(chǎng)處于調(diào)整周期，短期內(nèi)行業(yè)資金緊缺的環(huán)境不會(huì)出現(xiàn)明顯改善。在此影響下，房企投資關(guān)注度更傾向于抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的大中城市，以致三四線城市的土地市場(chǎng)受到一些沖擊，新推地塊的流拍壓力較大。

04

企業(yè)融資

融資總量

2022年2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，創(chuàng)2018年1月以來(lái)新低。一方面2月春節(jié)假期工作日相對(duì)較少，融資可操作時(shí)間相對(duì)較短；另一方面近期仍持續(xù)爆發(fā)企業(yè)債務(wù)危機(jī)，當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)出清尚未完全，企業(yè)投資及發(fā)債也較為謹(jǐn)慎。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資318.63億元，環(huán)比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權(quán)融資52.33億元，環(huán)比下降75.9%，同比下降68.9%；本月資產(chǎn)證券化下降較為明顯，融資26.21億元，環(huán)比下降88.6%，同比下降91.6%。

融資成本

2021年截至2月100家典型房企新增債券類融資成本4.61%，較2021年下降0.68個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)7.16%，上升0.14個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.39%，較2021年下降0.67個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，2月房企融資成本4.02%，環(huán)比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內(nèi)融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02pct，2月仍有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對(duì)較高，但加上投資者信心不足的情況下，其他低利率成本的企業(yè)境外發(fā)債相對(duì)較少，結(jié)構(gòu)性拉高了融資成本。

企業(yè)表現(xiàn)

本月融資總量最高的企業(yè)為萬(wàn)科地產(chǎn)，融資總量約50億元，萬(wàn)科發(fā)行了合計(jì)50億元的中期票據(jù)，年期均為3年，利率低至3.00%左右。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2022年前2月TOP10房企融資平均額51.77億元最大，融資總額同比下降45.44%，下降幅度最小；幾乎所有梯隊(duì)的企業(yè)融資量?jī)H為去年同期一半或更少。成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.39%，其較2021年全年下降0.79pct；TOP51+梯隊(duì)企業(yè)降幅最大，降幅達(dá)到1.52pct；而TOP31-50的成本不降反增，較2021年全年增長(zhǎng)0.34pct至5.24%。

05

易德觀點(diǎn)

蔣錚鶴

易德資本助理副總裁

蔣錚鶴認(rèn)為，綜合二月份數(shù)據(jù)，可以看到地產(chǎn)基本面壓力仍較大，考慮2022年房企償債壓力較大，房企信用風(fēng)險(xiǎn)猶存，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)可能需要政策持續(xù)變化給地產(chǎn)一定支撐。對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)下跌明顯的城市，需求側(cè)的政策適當(dāng)出臺(tái)，也是符合房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策要求的。在此前已經(jīng)看到的部分城市下調(diào)首付比例基礎(chǔ)上，限購(gòu)政策的優(yōu)化、交易稅費(fèi)的減免等鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策預(yù)計(jì)在2022年都可以看到。

隨著供求兩方面政策進(jìn)一步加碼空間的打開，需求側(cè)政策空間有望迎來(lái)更大支持，3-4月份或?qū)⒊蔀榘唇屹J款利率加速下降和政策密集出臺(tái)的高峰期，有助于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能走向平穩(wěn)健康發(fā)展。

全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2022年2月）