挖掘機、灑水車進場，破舊廠房在一片轟鳴聲中被瓦解，這是今年火炬開發(fā)區(qū)低效工業(yè)園里最具共性的城市“畫面”。自2021年10月9日，火炬開發(fā)區(qū)在窈窕片區(qū)啟動全區(qū)首個“工改工”連片改造項目以來，半年多來，火炬開發(fā)區(qū)已啟動了五批村鎮(zhèn)低效工業(yè)園升級改造項目，不少項目在連片拆除的面積、新增建筑面積及未來經濟效益等方面領跑全市。
持續(xù)釋放政策紅利
調動各主體積極性
2021年火炬開發(fā)區(qū)新增改造項目7宗，總面積約320畝，現已拆除動工5宗，總面積約264畝。這一場又一場攻堅戰(zhàn)的背后，是火炬開發(fā)區(qū)以改革創(chuàng)新作為先手棋，持續(xù)釋放政策紅利，不斷打破機制藩籬的結果。
今年1月底，中山市《關于促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》印發(fā)，通過“松綁提速”提升“工改工”宗地改造審批效率，為火炬區(qū)全面掀起低效工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅熱潮創(chuàng)造了更好條件。
為激活市場主體改造活力，加快推進全區(qū)低效工業(yè)園區(qū)連片升級改造，2021年10月9日，《火炬開發(fā)區(qū)連片“工改工”專項獎勵資金實施辦法》(以下簡稱《獎勵辦法》)正式施行。對于火炬開發(fā)區(qū)管委會認定的連片“工改工”片區(qū)內、全面改造或局部改造為工業(yè)用途的項目，改造主體可分期、分階段、分類型向區(qū)屬公司提出專項獎勵資金申請。
火炬區(qū)住建局工改辦科長龍輝林介紹，《獎勵辦法》還在不斷更新，目前正在研制從涵蓋動工到投產的全流程獎補方案，后續(xù)將采取分階段方式發(fā)放，實現改造獎補“邊改邊領”，進一步釋放工改活力。
除了鼓勵市場主體流入，火炬開發(fā)區(qū)還不斷強化工改項目前后端聯動，舉辦多種形式的招商會、金融接洽會、項目協(xié)調會、業(yè)主動員會等，著力形成全產業(yè)鏈的合力。目前，火炬開發(fā)區(qū)管委會與9家銀行簽署合作框架協(xié)議，為“工改”項目量身定制金融產品，提供融資支持超900億元。
“‘工改’項目對資金需求大，《獎勵辦法》尊重改造人權益，準入門檻低，對動工、新建建筑面積等實施獎勵，并提供貸款利息獎補，精準而高效地降低了企業(yè)的融資成本和融資負擔，起到四兩撥千斤的作用。”廣東華杰建設工程監(jiān)理咨詢有限公司專業(yè)監(jiān)理工程師徐國興說。
3月31日上午，火炬區(qū)張家邊舊飲料廠地塊物業(yè)正式拆除。參與“工改”項目的張家邊股份經濟聯合合作社書記馬青云告訴記者，受制于現有的產業(yè)結構和原有的土地使用形態(tài)，村里的土地一直難以升值，希望借這次工改契機，提升產業(yè)結構，增加村集體收入水平。
“后期項目招投標、新建廠房、包租招商等將由區(qū)屬國有企業(yè)火炬工業(yè)集團全程跟進，免除了我們的后顧之憂。”馬青云說。改造后，張家邊股聯社西城片區(qū)地塊(原張家邊飲料廠用地)將新建約11萬平方米集總部辦公、研發(fā)生產于一體的綜合性生態(tài)科技型園區(qū)，主要用于招引新一代電子信息技術產業(yè)。地塊的容積率將從0.65提升到3.5，村集體年租金收入從120萬元提升到約2000萬元。
“工改尖兵”活躍一線
連片改造重塑產業(yè)空間
火炬開發(fā)區(qū)工改為何能勢如破竹，跑出“加速度”?一線現場給出了答案。領導班子“掛圖作戰(zhàn)”，一批批工改工作人員扎進村居，從宣講工改政策到協(xié)商改造方案的細節(jié)，從協(xié)調推進項目審批到政企合力推進招商引資……火炬開發(fā)區(qū)“工改尖兵”活躍在一線，奮戰(zhàn)在一線。
火炬開發(fā)區(qū)優(yōu)選東利、張家邊、沙邊、窈窕四個片區(qū)開展“工改工”試點。按照“拆字開路、快字當頭、連片至上、拆建并舉”的思路，分類推進改造。自工改工作啟動以來，火炬開發(fā)區(qū)建立了“片區(qū)—單元—街坊”規(guī)劃三級管控機制，采用政府+國企聯合操盤模式，建立起火炬區(qū)黨工委、管委會主要領導牽頭，各單位各部門、各總公司、各村社區(qū)產權主體廣泛參與、上下一致、說到做到的高效工改鐵軍。
位于火炬區(qū)敬業(yè)路12號的工業(yè)用地，原為舊年產值只有1000萬元的中山宇富化學項目，占地面積近32畝，土地利用低效，產業(yè)低端。
“住建局和火炬工業(yè)集團更新辦的工作人員多次上門宣講和溝通，我們進一步了解了火炬區(qū)對該片區(qū)有著超前的規(guī)劃和清晰的產業(yè)定位，隨著一系列“工改工”獎補政策措施和金融支持的落地，徹底打消了我們投產發(fā)展的疑慮。”2021年取得該地塊產權后，中天高端機電產業(yè)園負責人黃子超積極投身工改的熱潮。
徹底拆除重建后，該工業(yè)用地將投資3億建設新型高標準廠房，新建總建筑面積約8萬平方米，用于德國博世、日本牧田新型電動工具生產及生產耗材銷售使用，年產值預計翻60倍，容積率從0.26提升到3.5。
行動有力，心中有“數”，攤開火炬開發(fā)區(qū)工改項目情況跟蹤表，地塊編號、地塊面積、工作進展情況、存在問題及原因分析、下階段工作計劃……每一細項寫得清清楚楚，實現低效工業(yè)園的項目推進動態(tài)更新管理。中天高端機電產業(yè)園項目、張家邊勝利工業(yè)智造合作園等一批工改項目先后完成拆除平整，不斷跑出“火炬速度”。
破解“連片改造”難題
騰籠換鳥布局大招商
面向工改這一艱巨的任務，不僅要有“啃硬骨”的勇氣，還要有“逢山開路，遇水搭橋”的智慧和決心。
以改革創(chuàng)新作為先手棋，火炬開發(fā)區(qū)形成了一套“規(guī)劃+實施+政策”三位一體的創(chuàng)新機制。在“政府+國企”聯合操盤模式中，火炬開發(fā)區(qū)管委會做好全局統(tǒng)籌，降低改造成本，搭建更新政策、規(guī)劃、實施等“四梁八柱”;區(qū)屬國企擔當“園區(qū)操盤手”和“產業(yè)運營商”的角色，與產權人、社區(qū)合作改造，并重點幫助片區(qū)導入高質量的產業(yè)，保障改造實效。
為破解“連片改造”難題，火炬開發(fā)區(qū)探索出“托管共建”歸宗模式：相鄰多宗土地產權人將用地托管給政府，政府實施統(tǒng)一規(guī)劃，產權人共同出資建設，建成物業(yè)返還產權人，新導入產業(yè)應符合政府產業(yè)規(guī)劃。物業(yè)綜合價值提升的同時，實現改造主體的共享共贏。
此外，火炬開發(fā)區(qū)積極落實市里的政策，配套了配比獎勵、有限容積率轉移、延長產權年限、稅收優(yōu)惠等一系列獎補措施，進一步激活市場主體的活力。例如，通過土地托管共建，提升產業(yè)用地中行政辦公和生活配套比例，實行跨宗地集中設置，集成配套、優(yōu)化空間，營建錯落有致的城市界面;對公益貢獻用地，實施有限容積率轉移補償;土地使用權可按法定最高標準有償重置使用年限。
“企業(yè)的上下游，就在隔壁那棟樓”，火炬開發(fā)區(qū)還實行“招商前置”空間定制路徑，既為單家入駐的企業(yè)量身定制高標準廠房及相關配套設置，也進一步促進產業(yè)的集聚化發(fā)展。
大刀闊斧攻工改，乘勢布局大招商。通過產業(yè)空間的重整，火炬區(qū)正在推動產業(yè)業(yè)態(tài)的迭代。按照計劃，火炬開發(fā)區(qū)(含民眾街道)將通過4個片區(qū)“工改工”連片推進，培育兩個百億級科創(chuàng)智造園區(qū)、兩個五十億級產城融合園區(qū)，重塑片區(qū)產業(yè)空間格局，為高質量發(fā)展注入動能。(記者楊慧榮)
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