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Z鏈夸克團(tuán)隊(duì)研究員｜張舒涵 編輯｜LZ

深深房在資本市場(chǎng)公眾視線的“冷宮”中已經(jīng)雪藏了很多年，這家曾喻之深圳特區(qū)第一地產(chǎn)公司2016年因“恒大地產(chǎn)”借殼而重回視野，然而4年后與恒大地產(chǎn)終止重組再度沉寂。

(資料圖)

全稱“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”的控股股東是持股56.77%的深圳投資控股有限公司，及同屬深圳投資控股有限公司的深圳國(guó)有股權(quán)經(jīng)營(yíng)管理有限公司持股6.35%。它的總市值只有134億元，等于當(dāng)年地產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)次于己的同城地產(chǎn)標(biāo)桿“萬(wàn)科”2235億元的5.99%。

2022年之冬，市場(chǎng)再度使深房集團(tuán)推向資本市場(chǎng)風(fēng)口的是它作為一個(gè)“殼”，在猜測(cè)、比較、傳聞中大起大落。

這家歷史43年的公司是如何被逐出市場(chǎng)而衰落的呢？

起源與復(fù)盤：駱錦星與深房集團(tuán)的十七年，000029舍近求遠(yuǎn)

1980年1月，深圳市房管局副局長(zhǎng)駱錦星為了完成在一年之內(nèi)按省科級(jí)以上干部住房標(biāo)準(zhǔn)建好2萬(wàn)平米300套干部宿舍任務(wù)，成立了中國(guó)第一家房地產(chǎn)公司：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，即深深房。

因資金短缺，與港商劉天就合作，開啟“港商出資合作建房”模式，在深圳羅湖建成第一個(gè)商品房小區(qū)“東湖麗苑”。隨后又與香港中發(fā)大同地產(chǎn)公司合作建設(shè)第一座商業(yè)大廈深圳國(guó)際商業(yè)大廈，在中國(guó)率先試行工程招標(biāo)承包制。

東湖麗苑于1981年完工。1982年獨(dú)資興建深圳第一個(gè)高級(jí)別墅小區(qū)“怡景花園”，率先實(shí)行預(yù)售樓花和銀行按揭貸款業(yè)務(wù)。

1985年，深房公司在香港成立新峰發(fā)展有限公司，開啟海外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之路，兩年后成立長(zhǎng)城國(guó)際投資（溫哥華）有限公司，進(jìn)軍加拿大。

1987年12月，深圳市首次“公開競(jìng)投”土地使用權(quán)。駱錦星代表深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司525萬(wàn)元拍下深圳水庫(kù)旁的一塊地皮，成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史上有著標(biāo)志性意義的“中國(guó)土權(quán)第一拍”。次年，在此修建當(dāng)時(shí)深圳最大商品房住宅小區(qū)“東曉花園”。項(xiàng)目以“樓花”公開發(fā)售，僅1個(gè)小時(shí)售罄，深房公司凈收入400萬(wàn)元。

1988年深房公司成立美國(guó)長(zhǎng)城地產(chǎn)公司和澳洲伯克頓有限公司。這一年，萬(wàn)科始入地產(chǎn)行業(yè)，公開競(jìng)標(biāo)獲取“威登別墅地塊”，發(fā)展項(xiàng)目“深圳市寶安縣新安鎮(zhèn)固戍村皇崗嶺萬(wàn)科工業(yè)區(qū)”。同時(shí)萬(wàn)科股份化公開發(fā)行股票，代碼000002。

同年，金田實(shí)業(yè)前身“深圳市紡織工業(yè)供銷公司”股份制改造，次年發(fā)行股票，代碼000003。金田上市的這一年，金地集團(tuán)前身“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司”注冊(cè)成立，它在五年后才開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

1989年，深房公司修建的羅湖“高嘉大廈”和鹽田沙頭角“詩(shī)寧海灘公寓”竣工，同時(shí)羅湖“文錦大廈”動(dòng)工，當(dāng)年深房公司收入2.26億元，凈利潤(rùn)6300萬(wàn)元。

1990年，收購(gòu)加拿大溫哥華“西松購(gòu)物中心”，建設(shè)的寶安區(qū)“深圳機(jī)場(chǎng)候機(jī)大樓”封頂，成為深圳地標(biāo)建筑。這一年，萬(wàn)科第一個(gè)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目“天景花園”竣工。

1991年，深圳羅湖東樂花園、鹽田海濤花園竣工。同年，萬(wàn)科與香港仲盛聯(lián)合投標(biāo)上海古北新區(qū)，建造“西郊花園別墅”，進(jìn)入上海市場(chǎng)。次年，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目啟動(dòng)，萬(wàn)科進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，將大眾住宅項(xiàng)目開發(fā)確定為核心業(yè)務(wù)。

1993年6月，改組為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司。同年9月15日，深房集團(tuán)于深圳證券交易所上市，證券代碼000029，在中國(guó)500家房地產(chǎn)企業(yè)中排名第一。

1994年，“深深房B”掛牌，當(dāng)年收入15.63億元首次超10億元，凈利潤(rùn)4.5億元，在此后15年內(nèi)，深深房再未有超越這個(gè)業(yè)績(jī)的成績(jī)。同年，金地集團(tuán)第一個(gè)住宅小區(qū)"金地花園"推向市場(chǎng)。

深房集團(tuán)于1994年、1995年、1996年連續(xù)三年實(shí)施現(xiàn)金分紅，三年共分紅4.41億元。此后20年，深房集團(tuán)再未進(jìn)行分紅。

1997年，深房集團(tuán)創(chuàng)始人及總經(jīng)理駱錦星、董事長(zhǎng)黃秉泉辭職。

衰落與動(dòng)蕩：1998年后六至七年陷入業(yè)績(jī)倒退困境，金地、萬(wàn)科露頭

在深深房管理層頻繁變動(dòng)，公司深陷腐敗、歷史遺留問題、土儲(chǔ)資源短缺、決策失誤等問題同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金發(fā)展階段，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生劇烈變化。

1997年，鄧惠強(qiáng)接替黃秉泉，擔(dān)任深房集團(tuán)董事長(zhǎng)。隨后一年，深深房迎來(lái)歷史上最大虧損，收入僅7.33億元，凈利潤(rùn)虧損10.57億元。此后的六到七年時(shí)間內(nèi)，深深房深陷持續(xù)業(yè)績(jī)倒退困境。

與此同時(shí)，金地集團(tuán)開始承接外部小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，通過一年時(shí)間努力，金地實(shí)現(xiàn)對(duì)外接管高檔物業(yè)管理小區(qū)達(dá)40多萬(wàn)平方米。

1999年鄧惠強(qiáng)離任，葉環(huán)保接替擔(dān)任深房集團(tuán)董事長(zhǎng)。次年，萬(wàn)科物業(yè)簽約國(guó)家建設(shè)部大院辦公樓、住宅樓的物業(yè)管理服務(wù)，華潤(rùn)集團(tuán)成為萬(wàn)科第一大股東。

金地物業(yè)入駐北京、重慶、大連等十多個(gè)城市，接管物業(yè)總面積超600萬(wàn)平方米；次年，金地集團(tuán)在上交所上市，當(dāng)年簽下北京郎家園地區(qū)72000平方米土地，進(jìn)入全國(guó)化發(fā)展階段。

2001年這一年，因最近三年連續(xù)虧損，金田實(shí)業(yè)股票被暫停上市實(shí)施PT。

在2001年由《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)·新地產(chǎn)》周刊推出的首屆"中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)"排名中，萬(wàn)科位居第一，金地集團(tuán)位居第三。

2002年，商品貿(mào)易業(yè)務(wù)首次超越房地產(chǎn)業(yè)成為深房集團(tuán)第一大收入來(lái)源，收入2.99億元，占比超40%，而房地產(chǎn)業(yè)在建項(xiàng)目依然集中于深圳地區(qū)。同期，萬(wàn)科競(jìng)得佛山市南海區(qū)黃岐泌沖崗地塊，進(jìn)入深圳之外的珠江三角洲市場(chǎng)。

同年6月，金田實(shí)業(yè)恢復(fù)上市申請(qǐng)未獲批，進(jìn)而退市轉(zhuǎn)入三板。

2003年深房集團(tuán)再次換帥，董事長(zhǎng)葉環(huán)保辭職，邵志和接任。深房集團(tuán)當(dāng)年建造項(xiàng)目有：翠竹山莊、濱海大廈、泥崗改造三期項(xiàng)目、中環(huán)花園三期，均位于深圳市。

2004年，深房集團(tuán)業(yè)績(jī)創(chuàng)上市以來(lái)新低，收入僅5.71億元，凈利潤(rùn)-1.43億元，當(dāng)年僅推出一個(gè)新樓盤翠沁閣及部分舊樓房，房地產(chǎn)業(yè)重新成為深深房的第一大收入來(lái)源。同時(shí)，深房集團(tuán)控股股東由深圳市建設(shè)投資控股公司變更為深圳市投資控股有限公司，實(shí)控人變更為深圳市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

2009年，深房集團(tuán)董事長(zhǎng)邵志和因受賄離任，周建國(guó)接任，隨后10年，深深房重回發(fā)展正軌。同年，深房集團(tuán)以12億元競(jìng)得光明新區(qū)首宗商品住宅用地，建設(shè)項(xiàng)目深房·傳麒山，當(dāng)年收入7.5億元，凈利潤(rùn)僅兩千萬(wàn)。而在第二年，萬(wàn)科銷售額突破1000億元，成為中國(guó)首家年銷售額超過千億的房地產(chǎn)公司。

2013年，深房集團(tuán)收入21.16億元，首次突破20億，凈利潤(rùn)2.28億元。同時(shí)期，萬(wàn)科與香港新世界聯(lián)手，建設(shè)萬(wàn)科在香港的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目——香港荃灣西六區(qū)項(xiàng)目；與新加坡吉寶置業(yè)合作開發(fā)林曦閣住宅項(xiàng)目，進(jìn)入新加坡市場(chǎng)；萬(wàn)科與鐵獅門合作，奠基在美國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目——舊金山富升街201號(hào)地塊。

2014年，金地集團(tuán)成功與美國(guó)開發(fā)商林肯地產(chǎn)合作，在舊金山核心商圈拿地開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，成為繼萬(wàn)科之后又一家進(jìn)入美國(guó)的中國(guó)房企。

2015年，深房集團(tuán)實(shí)施現(xiàn)金分紅，每10股派1.3元，共分紅1.32億元，這是深房集團(tuán)繼1996年后時(shí)隔20年再次分紅。

出路與迷茫：陷入“恒大地產(chǎn)”漩渦及未來(lái)不確定性

2016年，深深房與恒大合作，籌劃重大資產(chǎn)重組，深深房停牌，當(dāng)年收入23.52億元，凈利潤(rùn)3.11億元，為深房集團(tuán)歷史最高業(yè)績(jī)，自2009年起業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)連續(xù)8年正增長(zhǎng)。而此時(shí)，金地集團(tuán)銷售額破千億。

2019年，金地集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)超百億，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2106億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)35.9%，成功翻番，超額完成三年沖擊2000億規(guī)模的目標(biāo)。

2020年，深房集團(tuán)與恒大正式終止資產(chǎn)重組交易事項(xiàng)，深深房復(fù)牌交易。到2021年，深房集團(tuán)收入僅13.21億元，凈利潤(rùn)2.18億元，業(yè)績(jī)重回十年前的水平。

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