最近，央行出了個通知，首套房最低利率可在LPR基準上最多下調(diào)0.2%。
現(xiàn)在5年期以上LPR4.6%，意味著首套房利率最低只要4.4%。
貸款100萬，等額本息30年還清，降息0.2%，月供能減少120元左右，合計節(jié)息4萬多。
還不明白LPR是啥，對我們房貸有何影響，可看力哥之前科普貼：
《一周后，你的房貸將有大變化！》
央行的態(tài)度，是個很重要的風向標。
現(xiàn)在經(jīng)濟形勢，大家都懂，只是4月社融數(shù)據(jù)出來后，還是把很多人嚇了一跳。
一是居民和企業(yè)新增貸款斷崖式下跌。
消費貸和經(jīng)營貸一般是中短期貸款，本身波動很大，經(jīng)濟不好時，偶爾負增長不意外。
但房貸也大幅負增長，就很罕見了。
這不僅說明，貸款買房的增量客戶快速減少，大量存量客戶看形勢不妙，手里有點錢，都急著提前還貸，導致總量負增長。
后一條，力哥多少也有“貢獻”。
去年以來，我多次提示大家在合適情況下，可考慮“提前還貸”。
我本人在去年初和今年初，先后把我媽和我自己名下的房貸都提前還了，理由也寫過——
《打臉！力哥居然提前還貸了！》
《老鄉(xiāng)，我先撤了……》
二是與之對應的，M2卻還在增長，居民存款則大幅增加。
兩數(shù)據(jù)合在一起看，答案很清晰：
政府意識到經(jīng)濟下行壓力較大，松貨幣松信用，希望居民/企業(yè)擴大消費/投資，
但居民/企業(yè)不買賬，沒錢的不敢借錢，有錢的也不敢隨意消費/投資，都傾向減少負債（提前還貸），增加儲蓄，導致增量貨幣在金融系統(tǒng)中“空轉(zhuǎn)”，沒有解決實體經(jīng)濟問題……
這些現(xiàn)象背后更根本的原因，來自對未來可持續(xù)收入下滑的擔憂。
4月還有個官方數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)青年調(diào)查失業(yè)率達到18.2%，超過2020年第一波疫情時高峰，創(chuàng)歷史新高。
注意，這里說的是“調(diào)查失業(yè)率”，只統(tǒng)計“有城市戶口”且“做了官方登記”的失業(yè)人口，然后數(shù)據(jù)也創(chuàng)新高了……
于是就想，居民不敢放手買買買，企業(yè)被動不動的停產(chǎn)停業(yè)嚇壞了，不敢再貸款投資，那還是拿出夜壺，刺激下房地產(chǎn)消費吧。
此前，很多地方都放松了樓市調(diào)控，不乏鄭州、青島、重慶、長沙、南京這樣的強二線。
什么房子上線出租就能破限購，養(yǎng)二孩就能多買房……各種令人拍案叫絕的神奇腦回路都出現(xiàn)了。
本來力哥想寫，但覺得未來這種操作肯定越來越多，不急于一時。
這次央行刺激政策，可視為中央層面對房地產(chǎn)態(tài)度的大轉(zhuǎn)變。
看上面都這么做了，下面肯定會層層加碼，大家可以期待未來地方更多政策~
當然，再擔心經(jīng)濟，“房住不炒”底線還是不能破~
所以減的依然是首套房利率，二套房，還是被限制（暫時）~
問題來了：降息了，你怎么還不買房？
政策端看，刺激購房，無非兩個辦法。
一是給更多原本有錢也想買房的人解禁，允許入市，體現(xiàn)在放松限購。
二是給原本可以買房，但資金不足的人更多房貸支持和利息優(yōu)惠，體現(xiàn)在放松限貸（降低首付和利率）。
前者多是投資客，后者多是首套剛需，改善需求介于兩者之間。
但需求端看，買不買房，主要取決于預期和信心。
預期未來房價還會漲，現(xiàn)在政策放松，房價松動，就是上車黃金窗口期。
過去20年，這樣的窗口期多次出現(xiàn)，屢試不爽（02年、05年、08-09年、13年、19-20年）。
但如果預期未來房價很難持續(xù)上漲，甚至長期看衰，房價松動，本就會讓人猶豫，政策再松綁，更可能引起憂慮。
人性決定了，看到經(jīng)濟很差，外界很悲觀，自己內(nèi)心會更悲觀，看到房價漲了，就覺得很可能還會漲，所謂“買漲不買跌”。
所以政府越呼吁“老鄉(xiāng)別走，新出的政策大大的好，快來看看啊”，普通人越是慌了一批。
過去幾年，力哥苦口婆心，反復勸那些手里有一堆四五六七八線投資房的人，趕快拋售燙手山芋。
現(xiàn)在很多小縣城房子已沒有流動性，降價10%，20%，還是乏人問津。
由于疫情沖擊，小城鎮(zhèn)投資房高位套現(xiàn)的逃命窗口期，已提前關閉。
有年輕人可能說，力哥分析不對。
我缺的是那4萬多塊利息嗎？我缺的是上百萬首付啊，所以降息對我沒卵用！
問題是，拿不出首付，還不起月供，就算像日本那樣接近零利率給你放貸，一樣買不起房。
你只能內(nèi)心不爽在網(wǎng)上BB兩句，你的購房意愿，根本不會影響社融數(shù)據(jù)和房價走勢，屬于場外無效信息。
還有人說，不買房沒安全感，女友要結(jié)婚，孩子要上學，終究還要買。
力哥常說，理財要因人而異，首先看需求，讓自住的歸自住，投資的歸投資。
投資別碰小城鎮(zhèn)，剛需自住，有錢，喜歡，有需要，隨時上車。
如果房價下跌，首付比例和房貸利率下降，能降低上車成本，現(xiàn)在是上車好機會。
但你是不是心甘情愿，耗盡多年積蓄，買一個長期看很可能會持續(xù)貶值的資產(chǎn)呢？
現(xiàn)實中，我遇到的絕大多數(shù)剛需客，都希望投資自住兩相宜——真金白銀買的自住房，能長期保值升值。
哪怕按計劃，自己可能住到老死，依然希望自己的賬面財富不要縮水。
畢竟，自己用來買房的，也是多少年攢下的血汗錢。
所以再問一遍：你是不是心甘情愿，耗盡多年積蓄，買一個長期看很可能會持續(xù)貶值的資產(chǎn)呢？
擁有一套商品房的永久產(chǎn)權(quán)，不是基本人權(quán)。
有地方住，才是。
買房，本質(zhì)上，買的是預期和信心。
如果預期房價長期下跌，租售比又很低，國家對租戶權(quán)利保障又很完善（租售同權(quán)），久而久之，丈母娘也會接受租房結(jié)婚，就像今天日本。
現(xiàn)在問題是，很多城市房價尚未呈現(xiàn)“長期”下跌的趨勢，對租戶保護又很不足，“丈母娘”長期形成的思維慣性也不可能說變就變，大家才那么糾結(jié)。
但看問題要看本質(zhì)，樓市短期看金融，中期看土地，長期看人口。
現(xiàn)在出臺的各種政策，本質(zhì)還是金融的微調(diào)。
就像下調(diào)印花稅，會導致次日大盤漲停，但不會因此產(chǎn)生牛市，真正起決定性作用的，還是人口長期流向。
那些還在持續(xù)吸納年輕勞動力的城市，才有持續(xù)的新增購買力，房價才有長期上漲的基礎。
過去20年，房子是中國人最喜歡的投資工具，也吸納了最多居民財富。
但未來20年，至少95%以上的房子，不再值得作為理財之選。
剩下不到5%少數(shù)人口流入型大城市中心的商品房，現(xiàn)在房價都不便宜，還普遍限購，上車門檻已然很高。
過去10年，無數(shù)經(jīng)濟學家樂觀預測，房價持續(xù)高速上漲注定不可持續(xù)，未來中國居民財富主要蓄水池，會和美國一樣，從樓市轉(zhuǎn)到股市。
但過去3年、5年、10年，癌股整體賺錢效應，你滿意嗎？
上證指數(shù)過去十年走勢
尤其最近2年，互聯(lián)網(wǎng)、教育、醫(yī)藥、房地產(chǎn)、傳媒娛樂、消費升級、金融……很多我們從海外成熟市場數(shù)據(jù)經(jīng)驗和投資底層邏輯上看，發(fā)現(xiàn)有投資價值的行業(yè)，卻突然發(fā)現(xiàn)從更底層邏輯上看，股東賺錢越多，和XXXX大方向越違背……
路阻且長，但前途光明，衷心祝愿，中國居民財富蓄水池從樓市轉(zhuǎn)向股市，推動癌股十年長牛的美好夢想，早日實現(xiàn)~
不少缺乏原始積累的年輕人不想把有限青春繼續(xù)耗在癌股，去更刺激的幣圈玩耍，夢想一夜暴富。
上周幣圈爆了個出圈大新聞，流通市值一度達到全球TOP5的數(shù)字貨幣LUNA，徹底崩了。
LUNA幣近一年半走勢
2020年12月，LUNA還只有0.5美元，不到半年，漲到21美元，回報超過40倍。
隨后一個月內(nèi)暴跌近8成，投資者損失慘重。
但又從5元開始，幾經(jīng)波折，一路漲到今年4月5日的119美元，不到一年，又是23倍驚人回報，獲得“幣中茅臺”美譽。
然后，游戲就徹底崩了。
第一波下跌從119元跌到81元后，又反彈到96元。
但5月6日之后，LUNA出現(xiàn)持續(xù)加速下跌，6天時間，從80多元一路跌破1美元。
LUNA幣近半個月走勢
5月12日，跌到0.01元，1元抄底的大聰明，本金依然虧損99%。
你以為這就結(jié)束了？
5月13日，跌到0.00012美元，又一個99%暴擊。
結(jié)束了嗎？
不，當天下午，又從0.00012美元，跌到0.00005美元。
李笑來說過，韭菜的共識也是共識，也有價值。
在數(shù)字貨幣誕生前，所有投資或投機品，都存在于現(xiàn)實世界，看得見摸得著，哪怕當年荷蘭郁金香泡沫崩盤后，郁金香本身還在，有美觀欣賞價值，不可能無限99%暴跌下去。
但數(shù)字貨幣的共識一旦破滅，沒有任何價值。
就像你在網(wǎng)游花大價錢買的稀缺裝備，只有很多屌絲陪你一起玩，任你砍殺，這裝備才有流動性，才能賣出好價錢。
如果游戲就你一個玩家，再稀缺的裝備也一錢不值。
韭菜之所以是韭菜，就是因為屁股決定腦袋，發(fā)財愿望代替投資理性，看不清問題本質(zhì)，反而執(zhí)著于問題表象，形成路徑依賴。
LUNA去年暴跌時，很多人哭爹喊娘，割肉逃命，結(jié)果又是一波幾十倍回報，氣的那些人捶胸頓足，悔不當初。
所以這次LUNA暴跌時，很多“勇士”互相打氣（洗腦），一起沖進去“撿黃金”，期待下一波十倍甚至百倍回報。
現(xiàn)實就是這么難，夢想一夜暴富，大概率血本無歸。
想在合法的主流權(quán)益市場（股市或樓市）獲取可持續(xù)的滿意回報，也變得越來越不確定。
錢存銀行，原本想著有50萬存款保險基金兜底，本息總是安全的，為了利息盡可能高一點點，選擇存村鎮(zhèn)銀行，沒想到還會出現(xiàn)半死不活，給你拖著的流動性風險……
（這里冒死提醒一句，對東北某些農(nóng)商銀行或農(nóng)村信用社的存款，務必謹慎一點）
這也是我去年以來，把越來越多長期不用的錢，拿去買高確定性儲蓄險（年金險/增額終身壽）的原因。
對手頭尚不寬裕，不知道未來啥時候可能要用錢的人來說，增額終身壽比年金險更合適。
既100%保本+100%保證約定利率，可以一直穩(wěn)定生息到你百年，沒用掉還能作為遺產(chǎn)讓子女繼承，
又不像年金險對領錢要求卡那么死，可不限次數(shù)和金額，提前減保支取，流動性很強。
而經(jīng)河南這事，我們發(fā)現(xiàn)，保險公司實際上的安全性比銀行更高，就算保險公司倒閉，依然能100%兜底。
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