作者：垚圭城（六土）
學(xué)區(qū)房最近又傳出來重大利空，很多父母都無所適從，學(xué)區(qū)房還能買嗎？不買學(xué)區(qū)房孩子怎么辦？
01
(資料圖)
學(xué)區(qū)房在過去的十年甚至更長的一段時間都是神一樣的存在，尤其是北京、上海、南京這樣的城市。
后來學(xué)區(qū)房逐步向全國蔓延，到了2020年前后可以說全國絕大部分省會和強(qiáng)三線以上城市都有一個完全獨(dú)立于整個市場的特殊品種---學(xué)區(qū)房，這個品種只有漲得快還是漲得慢，這個月漲還是下個月漲的問題，從來都不存在的不漲或者下跌的問題。
學(xué)區(qū)房的各種奇葩故事更是不勝枚舉，尤其是戶型，能見到絕大多數(shù)奇葩戶型之所以還能成交，都和學(xué)區(qū)有關(guān)。
在2016年之后的這一輪牛市，很多人都認(rèn)為既然房地產(chǎn)出現(xiàn)了大牛市，那么學(xué)區(qū)房這種超級堅挺的品種一定也會出現(xiàn)超級大牛市。
但是我曾經(jīng)多次明確表態(tài)，學(xué)區(qū)房是不適合投資的，至少不適合長期投資，因為這個品種受到兩大不確定性的干擾，一是學(xué)區(qū)政策，二是入學(xué)生源。
前者幾乎可以做到一年一變，去年的利好可能在今年馬上變成利空，導(dǎo)致因為學(xué)位或?qū)W區(qū)而產(chǎn)生的溢價血本無歸，房屋直接回歸居住屬性。后者會因為入學(xué)孩子的變化，從菜小硬生生考成牛校，也會從牛校淪落為菜小。
果然，到了2021年學(xué)區(qū)政策發(fā)生了巨大變化。
從北京的多校劃片到上海的公民同招，似乎預(yù)示著整個學(xué)區(qū)改革的勢不可擋與出乎意料。
勢不可擋是可以看出國家將對義務(wù)教育階段入學(xué)的公平性提到了前所未有的高度，使得過去依靠類似“學(xué)票”優(yōu)勢的學(xué)區(qū)房制度遭遇全面打擊。出乎意料是政策力度之大、范圍之廣，決心之史無前例都超出了大家的預(yù)期。
歷史的車輪一旦啟動，就會按照自己的軌跡不斷向前、很難停下。
02
近日，一直被廣泛熱議教師輪崗制度，終于要在9月份的新學(xué)期在北京全面推行。
這個制度指的是北京16個區(qū)全部實行教師輪崗，以保證教育資源的均衡發(fā)展，讓所有學(xué)生都能享受到好的教育。
北京市宣布，今年9月份的秋季開學(xué)以后，全市16個區(qū)開始實行教師輪崗。而且根據(jù)要求，此次參與輪崗的教師范圍將擴(kuò)大，只要距離退休時間超過五年時間，男教師年齡在55周歲以下，女教師年齡在50周歲以下，在同一所學(xué)校教學(xué)滿六年的教師，都要參與輪崗，切實落實教師100%輪崗，力求實現(xiàn)義務(wù)教育資源均衡。
基本意思表達(dá)得很明確，優(yōu)秀校長、優(yōu)秀老師不再固定在所謂的重點(diǎn)學(xué)校，而是會換一換、輪一輪、勻一勻、動一動，最終實現(xiàn)教育資源的均衡化，不再向重點(diǎn)學(xué)校傾斜。
制度的初衷是輪崗制導(dǎo)致老師們不一定會被分到哪所學(xué)校，也就意味著師資力量不再集中。優(yōu)秀老師的分散，最終導(dǎo)致教育水平的均衡，這正是政策設(shè)計者們最終的目標(biāo)，但是這件事并沒有那么簡單，后面我們會專門論述。
這項制度甚至做了拓展，北京市9月份開展教師輪崗，除了教師之外還有校長。學(xué)校校長、副校長，距離退休時間超過5年、并且在同一所學(xué)校任職滿6年，原則上應(yīng)該交流到其他學(xué)校。
有人提出如果學(xué)校的各方面資源匹配不上，即使有好老師也未必有成績。而優(yōu)秀校長輪崗其實是為了給資源差的學(xué)校配備好的管理者，優(yōu)秀校長利用自身的資源和能力進(jìn)一步提升落后學(xué)校的整體水平，校長輪崗制正是基于此而出臺的。
03
校長、老師輪崗了，家長們終于不用為了學(xué)區(qū)房發(fā)愁了。
北京市的教師輪崗制度無疑給學(xué)區(qū)房造成了致命打擊。學(xué)區(qū)房的唯一購買理由就是“名?！薄．?dāng)教師輪崗制實行以后，“名校”的概念漸漸就被淡化了。學(xué)區(qū)房也無法再以進(jìn)入“名?！睘猷孱^，讓人們花著高價去購買學(xué)區(qū)房。就拿北京西城區(qū)來說，凡是在2020年7月31日后買的學(xué)區(qū)房，幾乎都“被出區(qū)”而進(jìn)不了重點(diǎn)小學(xué)。多校劃片后哪怕你就住在學(xué)校對面，也依然無法就讀這所學(xué)校。
“名?！睕]有了，那些90年代老房子再賣千萬元的支撐也消失了，這種情況直接影響了學(xué)區(qū)房的交易，北京多地學(xué)區(qū)房成交都出現(xiàn)了回落。
西城區(qū)金融街、德勝、月壇學(xué)區(qū)的簡稱，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“頂級學(xué)區(qū)”之稱，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)小學(xué)遍布。
德勝區(qū)域內(nèi)的學(xué)區(qū)房價格一度沖上20萬元/平方米，最火熱時期，一夜?jié)q價百萬的案例并不少見。但是去年7月，德勝錄取結(jié)果全部出區(qū)之后，區(qū)域內(nèi)房子的成交量和成交價急轉(zhuǎn)直下，解約和降價出售的案例紛紛出現(xiàn)，自此之后，德勝片區(qū)的成交量就徘徊在低位，中間出現(xiàn)過回溫跡象，但整體依然很冷淡。今年開始，德勝成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季。
新外大街小區(qū)一套60平米、建成于1990年的小兩居，去年6月的成交單價約為16萬元，今年6月同戶型房源單價降到了14萬元，原本這個小區(qū)的房源每年都會保持一定漲幅。綜合計算下來，一套“老破小”整體降價接近150萬元。
那是不是學(xué)區(qū)房從此就一蹶不振了呢？
04
傳統(tǒng)意義的學(xué)區(qū)房指的是占有優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)名額的房子。
而這一波政策，對于普通學(xué)校入學(xué)名額的學(xué)區(qū)房，卻是有利的。與傳統(tǒng)頂級學(xué)區(qū)房的沒落形成對比的是，周邊弱勢學(xué)區(qū)開始躁動起來。
比如月壇學(xué)區(qū)的展覽路區(qū)域由于能保證西外附小和奮斗小學(xué)銀河校區(qū)兩個相對優(yōu)質(zhì)的選擇，成為家長追逐的新目標(biāo)。
今年7月幼升小錄取結(jié)果出來之后，該區(qū)域的房源成交量更是明顯增加，甚至數(shù)倍于德勝片區(qū)成交量。
花中等單價買展覽路的房子“求穩(wěn)”成為家長新追求。
連續(xù)兩年承接了德勝調(diào)劑生源的新街口學(xué)區(qū)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也有漲價情況。對口黃城根小學(xué)官園分校的官園公寓一套141平方米的四居室，報價2300萬元，吸引了三、四十組客戶，房東臨時漲價20萬元，依然沒攔住購房人的看房熱情。
一方面家長對這種入學(xué)確定性的追逐，會推高二三流學(xué)區(qū)房的價格；另一方面，生源可能是比老師更為重要決定學(xué)區(qū)房的因素。
05
師資對于學(xué)生成績固然重要，但牛校之所以一直牛，生源好才是根本因素。
江湖上一直有西二旗的碼農(nóng)二代硬生生通過考試成績把菜小周邊的房子考成了學(xué)區(qū)房的傳說。
還有著名的海淀媽媽，組成了絕對以教育為愛好和信仰的圈子。
這些經(jīng)歷了教育紅利的高級知識分子對教育極度重視，也更有能力培養(yǎng)出適應(yīng)目前教育制度的孩子，優(yōu)秀生源只要持續(xù)聚集在某些學(xué)校，學(xué)區(qū)房就還會在一段時間內(nèi)維系下去。
還有一點(diǎn)，對于家長不那么重視教育，沒有培養(yǎng)出孩子更好學(xué)習(xí)習(xí)慣的學(xué)校而言，即便優(yōu)秀的老師教學(xué)，對于學(xué)生的改變依舊是有限的。
網(wǎng)上就有帖子說教師輪崗多年后，學(xué)校本質(zhì)沒什么大的變化。
從實踐來看，無論是高知、碼農(nóng)的孩子考出一所名校，還是教師無法改變菜小，說的都是生源在教育中更為重要。
所以，觀察一所學(xué)校會不會持續(xù)走牛，最重要的是不是觀察什么老師會來，而是觀察該校的生源會不會發(fā)生巨大大的變化，會不會如前文所說發(fā)生分流。
如果學(xué)校生源并沒有受到教師輪崗的影響，那么該校依舊會是牛校。
在這種情況下，學(xué)區(qū)房是不是依舊可以投資呢？
這么想你就草率了，因為生源劃片也可以“輪崗”。
決定學(xué)區(qū)房的還是你完全不可把控的政策！
教育均衡下最有競爭力的是家長引導(dǎo)和培養(yǎng)下的“家庭教育”！
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