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作者：子非魚

(相關(guān)資料圖)

01

廊坊全面取消限購

北京睡城廊坊，終于官宣取消限購了。

8月8日，河北省廊坊市正式公布了《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》。明確：

取消戶籍、社保（個稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件。同時對"北三縣"和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）的住房限售年限要求也全面取消。

對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。

總結(jié)起來就一句話，廊坊全市不再限購、限售。壓抑了四五年的廊坊市，這一次終于梭哈了。

過去幾年，廊坊尤其是北三縣，曾多次迂回、偷偷摸摸進(jìn)行過放松，但結(jié)果不是被叫停，就是胎死腹中。這次取消限購，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道披露，早在5月份就已經(jīng)開始執(zhí)行了，只是當(dāng)時沒有官宣，如今大大方方地宣布，只能說明，廊坊樓市已經(jīng)到了關(guān)鍵時刻，沒必要再遮遮掩掩。

從2017年房價見頂?shù)饺缃?，廊坊的價格已經(jīng)持續(xù)下跌了五年。均價已經(jīng)從高點時期的3萬+萬元/平方米下跌至如今的1.27萬元/平方米（中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)），妥妥的腰斬。

中指院數(shù)據(jù)顯示，6月份廊坊新房環(huán)比下跌0.37%，二手房環(huán)比下跌0.23%。說明房價在大幅跳水之后，跌勢仍沒有止住。

成交量方面，也是一路下跌，今年6月份更是跌至10.23萬平方米，創(chuàng)下近一年的新低。易居研究院披露的6月份50個重點城市新房成交數(shù)據(jù)顯示，廊坊環(huán)比跌幅位居全國第一。

在南京、蘇州、武漢、杭州等城市大幅放寬限購，在沈陽、大連、福州、哈爾濱的城市放開限購的背景下，作為一個普通的三四線城市，當(dāng)然可以就坡下驢，順勢放開。

02

廊坊房價興衰史

如果從城市級別和經(jīng)濟(jì)體量來看，廊坊一絲亮點都沒有，一個普通的三線城市，GDP不過3553.1億元，常住人口不過553.82萬人。

然而，在北京周邊的區(qū)位優(yōu)勢，成了廊坊樓市價值的全部，也是影響其樓市沉浮的最關(guān)鍵因素。

上一輪牛市，伴隨著北京、天津房價上漲，中心城市房價高企，倒逼很多需求外溢。而廊坊與北京不過一門之隔，特別是北三縣，緊挨著北京副中心通州，距離北京市中心的直線距離比北京很多外圍區(qū)都要近一些。

在價差之下，大量的剛性需求涌入廊坊。同時，炒房客也看到了這一價值點，整個京津冀的炒房需求大量涌入廊坊，尤其是北三縣，由此引爆了廊坊均價快速上漲。

數(shù)據(jù)顯示，在炒房客的托舉下，房價從2012年的七八千左右，到2015下半年沖破萬元大關(guān)，之后幾乎以每個月1000元/平方米的速度上漲，2017年沖上了3萬+。其中靠近通州最近的燕郊，房價更是登上了4萬+。

然而，在大牛市之下，全國大調(diào)控的序幕由此拉開，2016年6月，深圳等熱點城市率先開啟了調(diào)控，調(diào)控之手不斷延伸到低層級城市。

樓市如火如荼的廊坊，自然逃脫不掉。2017年3月與6月，廊坊接連發(fā)布了兩份調(diào)控政策：

非戶籍購房需要三年社保，且限購一套，首付不低于50%。戶籍人口限購兩套，首套房首付不低于30%。

門檻大幅抬高之下，京津冀的炒房客失去了購房資格，擊鼓傳花的游戲戛然而止，廊坊房價立刻開啟了回調(diào)模式。

數(shù)據(jù)顯示，廊坊房價在當(dāng)年4月份見頂，由此開啟了漫漫下跌之路。廊坊的房價下跌分成了兩個階段，第一個是快速階段，2020年之前；第二個是陰跌階段，2020年之后。

在第一階段，由于限購引發(fā)了快速下跌。中新經(jīng)緯披露的2020年跌幅榜，廊坊位居全國第一，較2017年4月高點，跌去了46.9%。

2020年至今又跌去不少。這是實力不濟(jì)、過度依賴核心城市客源的衛(wèi)星城的通病，惠州、中山、句容，同樣在上演著房價下跌的劇情。

房價的大跳水，引發(fā)了很多家庭悲歡離合的故事。

2017年，很多人看到廊坊樓市如火如荼的行情，經(jīng)不住誘惑，帶著高杠桿入場，殊不知，自己成了高位接盤俠，之后的所有悲劇和淚水，都是當(dāng)初沖動結(jié)下的果。

今年年初，經(jīng)濟(jì)觀察報對廊坊樓市的斷供現(xiàn)象進(jìn)行了報道，其中披露了部分典型個體的辛酸炒房路。

比如，燕郊的劉先生，本身已經(jīng)擁有一套自住房，看到房價上漲心癢難耐，但自己的生意占用了大部分資金，于是在中介的幫助下，劉先生向銀行借貸，高杠桿買下了第二套。

然而，一買入房價便開始下跌，一跌便是四五年。年初的時候，劉先生的自住房已經(jīng)跌去了200萬，第二套加杠桿的房子，跌去了120萬。

最關(guān)鍵的是，劉先生為這套房子已經(jīng)投入150多萬元，但想要保住這套房子，他還需要投入大約200多萬元。也就是說，這套房即便現(xiàn)在賣出，也只能賣150萬，花200萬去換回一套價值150萬的房子，得不償失。

而且，因為生意失敗，他已經(jīng)沒錢支付房貸，于是選擇斷供，房子被法院收回，充當(dāng)了法拍房。

這樣的案列，在廊坊不勝枚舉。公開數(shù)據(jù)顯示，2021年年末，僅燕郊這一個鎮(zhèn)，就有818套法拍房，為2020年全年的1.6倍，也即增加了60%，是2019年全年的4.4倍。

想想也是理所當(dāng)然，目前的房子價值較高點時期跌幅超過60%，現(xiàn)在即便把房子賣了也還不了銀行的貸款，誰還會繼續(xù)還貸。

03

影響與購房建議

取消限售，大概率會帶來很多人此前高位接盤的投資客掛牌拋售，上半年南京、蘇州、成都等城市掛牌量激增便是前車之鑒。

與此同時，隨著限購取消，廊坊的成交量也會逐漸回暖過來。畢竟，在北京房價高不可攀的大背景下，很多北漂在廊坊尤其是北三縣，有強烈的居住需求。

取消限購，一夜之間所有北漂都擁有了房票，再加上廊坊目前的價格基本已經(jīng)見底，此時正是他們?nèi)雸龅暮脮r機(jī)。

北三縣當(dāng)然是首選，也會是率先筑底企穩(wěn)的片區(qū)。尤其是將在2025年通車的北京地鐵22號線在三河縣設(shè)立的五個地鐵站點：燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站、齊心莊站。

當(dāng)然，在爛尾樓遍地的當(dāng)下，購房是一門技術(shù)活，購房之前，需要調(diào)查清楚意向樓盤的資金鏈和操盤手的債務(wù)、現(xiàn)金流情況。

取消限購會否引發(fā)廊坊強勢反彈？竊以為，不會。

第一，限購取消，雖然購房大門洞開，但在當(dāng)前的大環(huán)境下，也只有工作和收入穩(wěn)定的剛需，才會選擇入手。

第二，投資客已經(jīng)噤若寒蟬。畢竟房價腰斬才發(fā)生不久，畢竟身邊所發(fā)生的斷供故事并不鮮見，再加上當(dāng)前的宏觀大環(huán)境，很多投資客已經(jīng)變得理性。

如果房價再次走熱，誰敢保證不會再來一次調(diào)控，再來一次大跌，到那時，又會有各種悲歡離合上演。

這種行情變幻莫測，客源極度依賴核心城市，自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)實力不濟(jì)的城市，投資是一項風(fēng)險很高的工作。想要投資，還是找確定性高的城市更妥當(dāng)。