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作者：財(cái)姥爺，編輯：小市妹

(相關(guān)資料圖)

近日，河北廊坊市公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，宣布全面取消戶籍、社保、個(gè)稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的“限制性購(gòu)房條件”。

這是樓市政策的一個(gè)重要信號(hào)。

在廊坊之前，今年放開限購(gòu)的城市其實(shí)已經(jīng)非常之多，但是對(duì)樓市需求似乎并沒有起到太大的拉動(dòng)作用。今年上半年，全國(guó)住宅銷售面積下降26.6%，住宅銷售額下降了31.8%，仍然是非常低迷的狀態(tài)。

當(dāng)前一個(gè)很突出的矛盾，就是很多低線城市的樓市需求，似乎怎么刺激也拉不上來了。

廊坊是離北京最近的地級(jí)市，其中離國(guó)貿(mào)只有30公里的燕郊，更是眾多年輕北漂安家的首選之地，近年來也一直是環(huán)京樓市甚至北京本土樓市的風(fēng)向標(biāo)。

從這個(gè)角度上看，廊坊取消限購(gòu)，或許是北京等一線重點(diǎn)城市未來逐漸放寬購(gòu)房條件的前奏。

限購(gòu)之外，一線城市的限貸政策似乎也有松動(dòng)的空間。近日深圳出現(xiàn)零首付樓盤，雖然很快被辟謠叫停，但也證明了行業(yè)內(nèi)對(duì)放寬貸款政策的極度渴求。

目前國(guó)內(nèi)樓市的一些貸款政策，確實(shí)過于嚴(yán)厲。比如很多人僅有一套房，只是因?yàn)橹坝羞^貸款記錄，換房的時(shí)候根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定，仍然按照二套房執(zhí)行貸款政策，這讓購(gòu)房者的首付和利率都面臨更大的壓力。

與低線城市不同，高線城市剛需以及改善性需求其實(shí)非常旺盛，一旦限購(gòu)限貸的口子稍微放開一些，需求的釋放肯定會(huì)遠(yuǎn)強(qiáng)于中小城市。

從歷史上看，一線城市回暖，對(duì)全國(guó)樓市的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用是非常大的。

要穩(wěn)住房地產(chǎn)，刺激需求端的同時(shí)，紓困房企和穩(wěn)定供給端同樣重要。

過去一年多來房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，使房企出現(xiàn)了集體性的生存危機(jī)，排名前50的民營(yíng)房企，有七成以上出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場(chǎng)債務(wù)違約。

行業(yè)困境之下，房企似乎選擇了躺平式擺爛，拿地意愿大降。今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企中只有不到四成有土地入賬，拿地規(guī)模同比下降了60%，導(dǎo)致地產(chǎn)投資和地方財(cái)政收入都受到較大影響，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)是周期之母，是很難動(dòng)搖的支柱產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生危機(jī)，絕大多數(shù)也是由房地產(chǎn)造成的。

如果任由房企這么一直擺爛下去，任由國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)硬著陸，那是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能承受之重。

很多人認(rèn)為房地產(chǎn)不該救，主要是覺得中國(guó)房子早已過剩，而且地產(chǎn)行業(yè)的過度繁榮，擠壓了其他行業(yè)的生存空間，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要障礙。

客觀來講，中國(guó)城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)黃金年代確實(shí)已經(jīng)過去，局部供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)需要控制，但是當(dāng)下國(guó)內(nèi)的城市常住人口仍然只有60%左右，只相當(dāng)于日本上個(gè)世紀(jì)60年代的水平，特別是重點(diǎn)城市群人口增量仍在大幅上升，房產(chǎn)需求仍然不小。這個(gè)時(shí)候就斷言房地產(chǎn)見頂，就斷然放棄房地產(chǎn)，還不是時(shí)候。

這就好比說，中國(guó)還有10億人沒坐過飛機(jī)，就說航空業(yè)見頂了一樣。

再者，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不是一時(shí)之功。最近兩年市場(chǎng)熱捧的新能源、半導(dǎo)體等行業(yè)，雖然是未來經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的方向和希望所在，但是當(dāng)前的規(guī)模體量，遠(yuǎn)不能和房地產(chǎn)相提并論，不足以支撐起經(jīng)濟(jì)大局。

更重要的是，中國(guó)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)，很大程度上是依賴政府補(bǔ)貼和支持，同時(shí)也依賴經(jīng)濟(jì)大盤的穩(wěn)定。沒有房地產(chǎn)提供的巨額財(cái)政收入，以及穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，很多產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展，照樣會(huì)受到巨大沖擊。

穩(wěn)住房地產(chǎn)，其實(shí)就是為新興產(chǎn)業(yè)贏得充分的發(fā)展時(shí)間，最終可以用時(shí)間換空間，順利完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)是典型的政策市，只要政府出手，當(dāng)下的行業(yè)困境可能并不難解決。

目前的當(dāng)務(wù)之急，是重視解決問題的時(shí)間窗口，一方面是放寬需求側(cè)，特別是重點(diǎn)城市過于嚴(yán)厲的限制性政策，以點(diǎn)帶面擴(kuò)大住房消費(fèi)；另一方面是建立房企紓困基金，同時(shí)通過貸款展期、債務(wù)重組、行業(yè)并購(gòu)等方式，盡快恢復(fù)行業(yè)信心和形象、避免出現(xiàn)難以收拾的局面。

從長(zhǎng)期來看，要保持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，更重要的是摸索和建立一些合理的長(zhǎng)效機(jī)制。

1、逐步取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售。

預(yù)售制是房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)時(shí)代地產(chǎn)企業(yè)低成本融資和快速擴(kuò)張的方式，未來行業(yè)增速大幅放緩，預(yù)售制存在的必要性就不大了。

取消預(yù)售制一方面可以讓房企降杠桿，減少其發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率，另一方面也不至于把房企自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)和老百姓。

2、重視人地錯(cuò)配的問題，緩解供求矛盾。

根據(jù)小學(xué)生入學(xué)情況、食鹽供應(yīng)量等前瞻性指標(biāo)，即時(shí)判斷國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)情況，增加人口流入的核心城市供地，減少人口流出城市的供地規(guī)模。

3、大力發(fā)展由政府和國(guó)企主導(dǎo)的廉租房、公租房、長(zhǎng)租房，整頓租房市場(chǎng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

經(jīng)過多年的房產(chǎn)市場(chǎng)化之后，中國(guó)目前自有房產(chǎn)的比例可能是全世界最高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)人對(duì)買房的執(zhí)念，導(dǎo)致了很多社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

房屋供應(yīng)端實(shí)現(xiàn)多元化，既能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，也能從實(shí)質(zhì)上解決了更多數(shù)人的住房需求問題，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都能得到最大化體現(xiàn)。

很多人覺得租來的房子不踏實(shí)，主要是因?yàn)楫?dāng)前的租房市場(chǎng)太混亂、太不穩(wěn)定。如果租的房子主要來自政府供應(yīng)，有很穩(wěn)定的居住體驗(yàn)，相信很多人都不會(huì)對(duì)買房有太深的執(zhí)念。

事實(shí)上，年齡稍微大點(diǎn)的人都知道，在1998年房改之前，城市居民都是沒有產(chǎn)權(quán)性房產(chǎn)的，住的都是單位分配的房子，就類似于現(xiàn)在的廉租房。

還有人覺得，沒有自有房產(chǎn)，不能享受房?jī)r(jià)上漲的紅利。

其實(shí)金融市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，有的是其他渠道投資房產(chǎn)。如果看好房?jī)r(jià)以后會(huì)繼續(xù)上漲，買相關(guān)的房地產(chǎn)股或者房地產(chǎn)行業(yè)基金，照樣能分享房?jī)r(jià)上漲的收益，而且資產(chǎn)也有更好的流動(dòng)性。

4、放開高端豪宅的限價(jià)，用高端的市場(chǎng)化溢價(jià)補(bǔ)貼低端基本需求。

國(guó)內(nèi)很多豪宅的價(jià)格，不是太高，而是太低，和中國(guó)的綜合國(guó)力、以及富裕階層的購(gòu)買力不相匹配，讓很多有錢人占了便宜。

背后的原因，可能是擔(dān)心引發(fā)民眾的仇富心態(tài)。

其實(shí)，豪宅本來就不在普通老百姓的消費(fèi)范圍之內(nèi)，這就跟私人飛機(jī)、或者畢加索、齊白石的畫一樣，賣1個(gè)億還是10個(gè)億，跟普通老百姓半毛錢關(guān)系都沒有。

豪宅價(jià)格賣得高，地也可以賣得貴，甚至還可以收奢侈稅，這樣政府收入多一些，可以用來建廉租房等公共產(chǎn)品，滿足更多民眾的基本需求。

5、從交易機(jī)制上落實(shí)房住不炒、控制普通房產(chǎn)過大的波動(dòng)。

房住不炒不是房住不漲，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，房?jī)r(jià)每年漲幅和名義GDP大致相同，是正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

政策調(diào)控的初衷，是房?jī)r(jià)不能像過去那樣暴漲暴跌，出現(xiàn)太大波動(dòng)，這樣才能更好的穩(wěn)定未來預(yù)期，避免恐慌性買房或者賣房的現(xiàn)象。

要達(dá)到這種效果，可以像股市一樣，設(shè)置年度上下10%或者20%的漲跌停板。

房產(chǎn)是大宗資產(chǎn)，年度10%到20%的漲跌，已經(jīng)是很大的資產(chǎn)波動(dòng)。這種規(guī)則設(shè)置，既可以避免短期過度的市場(chǎng)炒作帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也能夠讓缺乏投資常識(shí)的老百姓獲得更穩(wěn)定的財(cái)富增值。

作為老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)，房?jī)r(jià)保持持續(xù)、穩(wěn)定、理性的上漲，不但有利于擴(kuò)大住房需求，而且對(duì)于整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生非常正面的影響。

這個(gè)邏輯跟股市上漲是一樣的，賬面上的財(cái)產(chǎn)性收入高了，自然也更敢花錢了。

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