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1、物業(yè)板塊的估值拐點(diǎn)已至？

2022年走過上半程，對(duì)于物業(yè)板塊而言，關(guān)聯(lián)方房企雷聲不斷的陰影對(duì)物企形成壓制，資本市場(chǎng)表現(xiàn)頗為暗淡。

【資料圖】

殊不知，市場(chǎng)悲觀情緒蔓延的背后卻忽略這個(gè)行業(yè)，應(yīng)該是一個(gè)穩(wěn)定現(xiàn)金流，具備抗周期能力的賽道。當(dāng)下低估值的背后受困于整個(gè)房地產(chǎn)的艱難，但黑暗的日子終究會(huì)過去，屆時(shí)一旦市場(chǎng)認(rèn)知迎來逆轉(zhuǎn)必然帶來的將是巨大的估值修復(fù)機(jī)遇。

（來源：ifnd）

站在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)來看，伴隨政策力度的加大，房企紓困基金項(xiàng)目的落地、超預(yù)期的降息動(dòng)作等等，一系列好跡象的出現(xiàn)或?qū)⒔o行業(yè)估值反轉(zhuǎn)的契機(jī)。以此再來挖掘行業(yè)中的投資機(jī)會(huì)，筆者認(rèn)為那些能夠展現(xiàn)出良好抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)能夠擺脫關(guān)聯(lián)房企依賴的物企或?qū)⑹俏锕馨鍓K資金青睞的重要方向所在。

而近期公布中期成績(jī)單的合景悠活(3913.HK)或是一個(gè)不容忽視的觀察樣本。

2、如何看待合景悠活跨周期成長(zhǎng)能力？

從合景悠活交出的中報(bào)來看，上半年公司實(shí)現(xiàn)收入20.64億元同比增長(zhǎng)68.0%，實(shí)現(xiàn)毛利6.22億元，歸母凈利潤(rùn)3.14億元，實(shí)現(xiàn)每股股東應(yīng)占盈利0.16元。不難看到，在復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境下，合景悠活仍然交出了一份表現(xiàn)可圈可點(diǎn)的中期業(yè)績(jī)報(bào)，展現(xiàn)了較強(qiáng)的逆境生長(zhǎng)能力。

在筆者看來，合景悠活不論是在綜合實(shí)力及成長(zhǎng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力上都有著明顯優(yōu)勢(shì)，這也決定了公司是行業(yè)具備跨周期可持續(xù)發(fā)展的物企之一。在此不妨圍繞公司的規(guī)模體量和服務(wù)力，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以及外拓能力、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)和生態(tài)圈打造等幾個(gè)方面并結(jié)合財(cái)報(bào)最新情況具體來探討。

a· 規(guī)模與服務(wù)力領(lǐng)先

合景悠活在行業(yè)深耕20多年，公司布局區(qū)域涵蓋粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中西部地區(qū)等核心經(jīng)濟(jì)地帶，其管理規(guī)模在行業(yè)領(lǐng)先。截止2022年上半年，合景悠活已進(jìn)駐全國(guó)22個(gè)省、自治區(qū)與直轄市的147個(gè)城市，在管面積及合約面積分別達(dá)2.14億平方米及2.86億平方米。

過去半年公司合約面積和在管面積繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中住宅物業(yè)管理方面，通過出色的住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和品牌影響力，獲得了運(yùn)河南苑及和道華庭等優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目。截至上半年，公司合約面積和在管面積分別達(dá)到1.48億平方米和1.01億平方米。非住宅物業(yè)管理上，公司亦相繼獲得了禺山大道辦公樓、于都縣人民醫(yī)院、上海工商信息學(xué)校及大良重點(diǎn)區(qū)域環(huán)保降塵等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。截至上半年，合約建筑面積及在管面積分別達(dá)1.38億平方米和1.13億平米，同比增長(zhǎng)80.7%和66.5%。

規(guī)模快步提升的背后離不開公司高品質(zhì)的服務(wù)能力，而這也是合景悠活能夠在行業(yè)中歷經(jīng)周期的根本所在。

實(shí)際上，物業(yè)管理的本質(zhì)便是提供服務(wù)，合景悠活始終將其作為核心發(fā)力點(diǎn)所在。在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)過程中，公司堅(jiān)持以客戶為中心，不斷持續(xù)提升服務(wù)力，致力于為業(yè)主提供生活、購(gòu)物、工作全方位的優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)。

得益于此，合景悠活服務(wù)力也得到了市場(chǎng)及業(yè)主各方的廣泛的認(rèn)可，而這也直接體現(xiàn)在其所獲得行業(yè)大獎(jiǎng)上。如在今年4月，觀點(diǎn)指數(shù)研究院獨(dú)家發(fā)布“卓越指數(shù)·2022物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)”，合景悠活排名行業(yè)前八。此外，在非住宅物業(yè)服務(wù)上，公司服務(wù)力更是排名居前，在中指研究院發(fā)布的2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司非住宅物業(yè)服務(wù)TOP10中位居第三名。

（來源：觀點(diǎn)指數(shù)）

在筆者看來，在高品質(zhì)的服務(wù)力上，合景悠活不僅能夠保持既有項(xiàng)目的穩(wěn)定，夯實(shí)底層根基，同時(shí)也將有更強(qiáng)勁的外拓動(dòng)力，并具備市場(chǎng)議價(jià)能力，也將有機(jī)會(huì)進(jìn)一步承接中高端項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)有規(guī)模有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

b· 全業(yè)態(tài)全生態(tài)布局夯實(shí)發(fā)展根基及抗風(fēng)險(xiǎn)能力

作為一家綜合實(shí)力強(qiáng)大的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，合景悠活已經(jīng)建成了一個(gè)業(yè)態(tài)多元、層次豐富的、區(qū)域均衡布局的經(jīng)營(yíng)格局體系。有著多元化的品牌矩陣和全業(yè)態(tài)的覆蓋能力，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅、購(gòu)物中心、寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院、公建、產(chǎn)業(yè)園等全業(yè)態(tài)布局。

結(jié)合經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，公司優(yōu)勢(shì)區(qū)域密度持續(xù)提升，各業(yè)態(tài)布局表現(xiàn)均衡。截止今年上半年，合景悠活住宅與非住比例為47:53，其中，住宅物業(yè)管理面積占比47%；公建業(yè)務(wù)管理面積占比27%；城市服務(wù)管理面積占比18%；商業(yè)物業(yè)及運(yùn)營(yíng)管理面積占比8%。

從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，物管行業(yè)已經(jīng)從單一的住宅服務(wù)擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)的所有領(lǐng)域的服務(wù)，從狹義的小區(qū)服務(wù)走向廣義的城市服務(wù)?；诖?，合景悠活能夠?qū)崿F(xiàn)多業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，不僅展現(xiàn)出其強(qiáng)大的市場(chǎng)洞察能力，深諳行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也將令其捉住更大的市場(chǎng)機(jī)遇。相比于住宅業(yè)態(tài)，實(shí)際上非住宅業(yè)態(tài)更是一片前景廣闊的藍(lán)海市場(chǎng)。此前中泰證券數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，預(yù)計(jì)至2025年，住宅與非住宅業(yè)態(tài)市場(chǎng)規(guī)模合計(jì)超1.2萬億元。城市服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)在toG端的延伸，遠(yuǎn)期市場(chǎng)空間有望破萬億。

值得一提的是合景悠活當(dāng)前也在由全業(yè)態(tài)到全生態(tài)的方向積極拓展，這也意味著，公司還將進(jìn)一步整合各業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的資源，實(shí)現(xiàn)生態(tài)圈的打造，全方位賦能公司既有業(yè)務(wù)生態(tài)的繁榮與發(fā)展。

而憑借多元化、全生態(tài)的服務(wù)實(shí)力公司也將有助于牢牢掌握市場(chǎng)核心資源，得到市場(chǎng)的溢價(jià)機(jī)會(huì)，并具備進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額的潛能，不斷打開成長(zhǎng)空間。

此外分散業(yè)態(tài)布局意味著多元化的收入來源，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的貫通與整合意味著更強(qiáng)的把控能力，借此也將進(jìn)一步夯實(shí)公司整體的抗風(fēng)險(xiǎn)根基。

c· 強(qiáng)外拓能力釋放成長(zhǎng)潛能

強(qiáng)大的外拓實(shí)力亦是物管企業(yè)獨(dú)立性提升的重要表現(xiàn)，這也是物管企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得估值提升的關(guān)鍵。

從合景悠活數(shù)據(jù)來看，截止2022年中期末，公司第三方項(xiàng)目的管理面積達(dá)1.89億平方米，在管面積占比達(dá)88.2%。根據(jù)此前，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，其統(tǒng)計(jì)有披露第三方在管規(guī)模的32家物企，平均第三方系在管規(guī)模占比僅為50.8%。而縱觀整個(gè)行業(yè)，第三方在管面積占比能夠超過80%的更是寥寥無幾。

此外反映在收入端來看，近年來，公司物業(yè)管理費(fèi)收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，截止今年上半年，來自關(guān)聯(lián)方的占比已經(jīng)僅只有23%，獨(dú)立性獲得質(zhì)的飛躍。

（來源：公司資料）

上半年公司繼續(xù)推進(jìn)外拓，新增項(xiàng)目334個(gè)，新增外拓合約面積1400萬平方米，其中公司在外拓面積中非住宅面積占比亦不斷提升，反映公司多業(yè)態(tài)布局下齊頭并進(jìn)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

優(yōu)異的市場(chǎng)外拓能力代表著市場(chǎng)對(duì)公司服務(wù)品質(zhì)及品牌的認(rèn)可，同時(shí)亦能看到，公司在外拓上也始終秉持著有品質(zhì)的規(guī)模體量擴(kuò)張，上半年外拓項(xiàng)目中一二線城市占比達(dá)到51%。 公司重點(diǎn)開拓經(jīng)濟(jì)活躍，平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)高的城市項(xiàng)目，同時(shí)也對(duì)盈利能力不佳的項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以此不斷提升整體的經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

d· 數(shù)字化運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效，生態(tài)圈打造開辟新增長(zhǎng)曲線

物業(yè)行業(yè)具有明顯的勞動(dòng)密集型特征，因此圍繞數(shù)字化發(fā)力，是物管企業(yè)降本增效的重要路徑所在。合景悠活在發(fā)展中高度重視科技對(duì)既有業(yè)務(wù)生態(tài)的賦能，2022年更是被其視作深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，重塑價(jià)值鏈的數(shù)智年。

公司對(duì)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型有著其獨(dú)到的理解，如在物業(yè)成本上表面來看是人工成本高，但實(shí)質(zhì)上是物企服務(wù)過程中低效率帶來信息流流轉(zhuǎn)成本過高，為此，公司將過往所有的服務(wù)和設(shè)備管理都凝結(jié)為工單，讓工單零成本運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)物企真正的降本增效。

按照公司的規(guī)劃，其數(shù)字化之路被分成了三個(gè)階段，第一階段，在年內(nèi)快速完成整個(gè)基于業(yè)財(cái)稅一體化、DHR、工單自動(dòng)快速流轉(zhuǎn)體系，和業(yè)財(cái)稅一體化系統(tǒng)。第二階段，持續(xù)在物聯(lián)網(wǎng)、IOT上投入，圍繞車管系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)，圍繞品質(zhì)管控和受控等進(jìn)一步優(yōu)化與升級(jí)。第三階段，圍繞社區(qū)增值業(yè)務(wù)，進(jìn)一步加大數(shù)字重生投入，以數(shù)字協(xié)同將構(gòu)建全新生態(tài)。

換言之，合景悠活要做的正是構(gòu)建一個(gè)前端更前，后端更后、更加集約高效的物業(yè)管理生態(tài)。從前端來看，通過萬物互聯(lián)的方式，所有服務(wù)進(jìn)入受控狀態(tài)，在信息零成本流轉(zhuǎn)中，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主服務(wù)需求的高效洞察、快速響應(yīng)、以及安全記錄等，形成服務(wù)閉環(huán)。從后端來看，通過數(shù)字化能力，構(gòu)建一體化管理系統(tǒng)，包括設(shè)備設(shè)施管理平臺(tái)、車管平臺(tái)、品質(zhì)管理平臺(tái)以及共享服務(wù)管控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)物業(yè)服務(wù)生態(tài)的重塑，達(dá)到集約高效的管理。

基于數(shù)字化建設(shè)，公司不僅提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，同時(shí)一系列高科技產(chǎn)品與服務(wù)的應(yīng)用也進(jìn)一步提升了客戶的體驗(yàn)感，帶來了更高品質(zhì)的服務(wù)，極大地增強(qiáng)了客戶粘性。此外，公司的數(shù)字化實(shí)踐，還將有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)對(duì)外輸出，賦能行業(yè)發(fā)展，并以此開辟新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步釋放成長(zhǎng)潛能。

3、結(jié)尾

在經(jīng)歷了長(zhǎng)期大幅度的回調(diào)后，物管板塊位處低位已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)，在此背景下，結(jié)合開頭對(duì)行業(yè)的探討，筆者認(rèn)為后續(xù)板塊估值的修復(fù)行情也將是大概率事件，尤其是，當(dāng)前面對(duì)市場(chǎng)不確定性升溫的大環(huán)境下，物管企業(yè)的防御屬性也更強(qiáng)，一旦行情啟動(dòng)，向上彈性也將更為可觀，基于此，在行業(yè)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注獨(dú)立性特質(zhì)強(qiáng)，成長(zhǎng)潛力大的物管企業(yè)。

結(jié)合合景悠活來看，目前公司平均市盈率不到4倍，呈現(xiàn)明顯低估態(tài)勢(shì)。同時(shí)，值得留意的是，近期南下資金亦有持續(xù)加倉(cāng)之勢(shì)，草蛇灰線之中或暗示著機(jī)會(huì)。

（來源：富途行情）