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保障性租賃住房金融市場(chǎng)正在逐步建立，2月25日，來(lái)自銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的信息，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的金融支持，銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)，《指導(dǎo)意見》指出，國(guó)家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等要充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，立足自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，加大保障性租賃住房金融支持力度，做好融資主體準(zhǔn)入管理，把控好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)項(xiàng)目后續(xù)跟蹤管理，嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線。

加大保障性租賃住房金融支持力度

2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，其中明確要求進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持。為深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的金融支持，助力擴(kuò)大保障性租賃住房供給，銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《指導(dǎo)意見》。

《指導(dǎo)意見》要求各類銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對(duì)性金融產(chǎn)品和服務(wù)。具體來(lái)看，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用銀團(tuán)貸款加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的融資支持。鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)。鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為用于保障性租賃住房項(xiàng)目的公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度。

同時(shí)，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目特點(diǎn)，穩(wěn)妥有序開展應(yīng)收租金、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)貸款保障能力。加強(qiáng)與融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)增信支持作用。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政策明確了各類金融機(jī)構(gòu)可以參與保障性租賃住房業(yè)務(wù)，此類機(jī)構(gòu)匯集，自然是該領(lǐng)域金融市場(chǎng)逐漸成型的重要基礎(chǔ)和標(biāo)志。而從業(yè)務(wù)本身看，保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購(gòu)買、裝修改造、運(yùn)營(yíng)管理、交易結(jié)算等領(lǐng)域，都會(huì)有各類金融服務(wù)支持，同時(shí)無(wú)論是自持的、新建的還是其他物業(yè)類型，也都明確了金融支持。從金融業(yè)務(wù)角度看，也標(biāo)志著金融市場(chǎng)逐漸成型。

加強(qiáng)項(xiàng)目后續(xù)跟蹤管理 嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線

在為保障性租賃住房提供金融支持時(shí)，《指導(dǎo)意見》要求，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，對(duì)取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的，方可適用保障性租賃住房相關(guān)支持政策。不得介入已被有關(guān)部門列入違建或安全隱患管控的項(xiàng)目，不得向違規(guī)采取“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式快速擴(kuò)張的企業(yè)提供融資。

同時(shí)，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場(chǎng)發(fā)展情況，科學(xué)合理測(cè)算保障性租賃住房項(xiàng)目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴(yán)防過(guò)度授信、盲目放貸。要在負(fù)債控制、款項(xiàng)支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)商品房開發(fā)項(xiàng)目配建的保障性租賃住房，應(yīng)確保保障性租賃住房部分獨(dú)立公允核算，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?。

在風(fēng)險(xiǎn)防控方面，銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，銀保監(jiān)會(huì)多措并舉，引領(lǐng)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的金融支持。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來(lái)源，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，防范好相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。

在貸款支付資金管理方面，監(jiān)管要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)貸款支付和用途管理，切實(shí)防范信貸資金違規(guī)挪用于其他用途。要持續(xù)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)狀況監(jiān)測(cè)評(píng)估，加強(qiáng)租金回款監(jiān)控，切實(shí)保障信貸資金安全。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來(lái)，不難發(fā)現(xiàn)，《指導(dǎo)意見》的最大亮點(diǎn)在于著重對(duì)項(xiàng)目融資端給予了一定的支持，對(duì)租賃企業(yè)的利好度較為明顯，相關(guān)企業(yè)融資渠道被進(jìn)一步拓寬，資金支持力度加大，進(jìn)而將帶動(dòng)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力有所提高，對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)具有較強(qiáng)的保障性。另外，《指導(dǎo)意見》中強(qiáng)調(diào)各方面加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，多方協(xié)同監(jiān)管也將在一定程度有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展。

不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為各大商業(yè)銀行分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。在彼時(shí)的答記者問(wèn)期間，央行、銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人就曾指出，“為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算”。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確將保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，并鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

北京商報(bào)記者注意到，此次《指導(dǎo)意見》也再次重申，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在計(jì)算“房地產(chǎn)貸款占比”指標(biāo)時(shí)，將“保障性租賃住房開發(fā)貸款”“保障性租賃住房經(jīng)營(yíng)貸款”“保障性租賃住房購(gòu)買貸款”從“房地產(chǎn)貸款余額”中予以扣除。

同時(shí)，《指導(dǎo)意見》也明確，各地要盡快出臺(tái)發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)建設(shè)保障性租賃住房的申請(qǐng)條件、流程及工作要求等。加強(qiáng)保障性租賃住房項(xiàng)目監(jiān)督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程監(jiān)督。

“對(duì)于各類金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要研究各地保障性租賃住房的市場(chǎng)和政策，積極搭建組織架構(gòu)和優(yōu)化業(yè)務(wù)，積極參與此類領(lǐng)域中。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，此次政策也明確，保障性租賃住房是共同富裕建設(shè)中的重要內(nèi)容，所以各家金融機(jī)構(gòu)無(wú)論是從政治站位還是商業(yè)拓展角度，都有必要研究金融服務(wù)。融入這個(gè)大金融市場(chǎng)，將為金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。各地政府也需要重視此類金融服務(wù)，鼓勵(lì)合規(guī)高效的金融服務(wù)和創(chuàng)新，真正推動(dòng)保障性租賃住房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。(記者 宋亦桐)