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從競拍規(guī)則來看，今年首批集中供地規(guī)則呈現(xiàn)進一步放寬趨勢，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標配，提升企業(yè)拿地意愿、提振市場信心漸成各地共識。

2022年首輪集中供地帷幕漸啟。截至目前，已有北京、福州、合肥、上海、青島、武漢、廈門、成都、重慶、長沙以及廣州等十余城市公布年內(nèi)首批集中供地計劃，其中多數(shù)城市首批集中供地已完成。

2021年，“兩集中”供地新模式在22城開啟，房地產(chǎn)行業(yè)邁入集中供地時代。經(jīng)過一年的探索，土拍規(guī)則經(jīng)歷了寬松到收緊再到適量放寬門檻等階段，市場溫度以及房企拿地態(tài)度也隨之變化，呈現(xiàn)出由火熱至低溫至部分回暖的趨勢，后期市場頻繁出現(xiàn)底價成交、地塊流拍等情況，央企國企與部分當?shù)貐^(qū)域房企逐漸成為集中供地主要參與者。

進入2022年，各地首批集中供地時間較去年有所提前，已掛牌土地的城市供地規(guī)模出現(xiàn)大幅下降，地塊品質(zhì)普遍提升，競拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，部分城市取消“競自持”或配套“保障房建設”等要求，土拍“準入門檻”進一步下降，提振市場信心漸成年內(nèi)首批集中供地重要方向。

規(guī)模縮減

3月份，22個重點城市中多數(shù)已拉開年內(nèi)首批集中供地帷幕。

截至3月31日，22個重點城市中已有北京、福州等18個城市公布年內(nèi)首批集中供地計劃，鄭州和無錫也開啟首批次供地“預公告、預申請”模式，北京則率先發(fā)布年內(nèi)第二批次預申請公告。暫未發(fā)布公告的僅剩沈陽、長春等部分城市。

從目前情況看，青島、武漢、廈門、重慶和濟南等多個城市已明確全年供地計劃由去年的3批增加為4批，多數(shù)城市年內(nèi)首批集中供地規(guī)模同比去年首批也出現(xiàn)明顯縮減，其中武漢同比縮減幅度最大，較去年首批次下降92.37%，另有北京、青島、重慶、長沙等地同比縮減規(guī)模過半，天津等地同比縮減規(guī)模近半。

不僅在集中供地城市，土地供應規(guī)?？s減漸成今年一季度全國土地市場的一項重要特征。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規(guī)模為2013年以來同期最低水平。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，今年3月全國主要地級市共供應土地766宗，同比下跌20.13%;供應規(guī)劃建筑面積為7530.35萬平方米，同比下跌5.45%。

中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛認為，出現(xiàn)這一情況主要與重點城市“兩集中”供地批次增加、房地產(chǎn)市場下行等因素有關。

“這一情況反映出當前市場仍處恢復期，樓市情緒還未完全好轉(zhuǎn)的情況下，集中供地也處在謹慎狀態(tài)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪也表示，供應規(guī)?？s減成為今年首輪集中供地的普遍情況，或與多地增加供應批次有關，后續(xù)隨著開展供地計劃的城市逐漸增多，預計供應規(guī)模將呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢。

規(guī)則優(yōu)化

在供應規(guī)?？s減的同時，年內(nèi)首批集中供地的優(yōu)質(zhì)地塊則在放量，多城供地集中在主城區(qū)配套相對成熟的區(qū)域，其中長沙、武漢與重慶等城市主城區(qū)供地面積占比漲幅均超過15%。如重慶年內(nèi)首批集中供應地塊主要涉及中心城區(qū)范圍，并優(yōu)先安排供應成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，地塊面積適宜，選擇較多，且多位于軌道站點、商圈附近和產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。

從競拍規(guī)則來看，今年首批集中供地規(guī)則呈現(xiàn)進一步放寬趨勢，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標配，提升企業(yè)拿地意愿、提振市場信心漸成各地共識。比如部分城市取消“競自持”或配套“保障房建設”、房屋最高銷售價格等要求，放寬房企開發(fā)資質(zhì)以及付款周期要求等。

保障房配建方面，武漢和廈門取消配套“保障房建設”要求，青島和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建設要求以及長沙含租賃住房建設要求的地塊占比也出現(xiàn)下降;重慶則取消競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求;合肥對競買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)要求由一級開發(fā)資質(zhì)降為二級開發(fā)資質(zhì)，部分地塊對競買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)不設置要求。

與此前相比，這些競拍規(guī)則無疑給拿地企業(yè)留出了更多的利潤空間。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜預測，短期來看，今年尚未推出首批地塊的城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構和競拍規(guī)則，預計全年四批次供地的城市將繼續(xù)增加，土拍規(guī)則或?qū)⒗^續(xù)從拿地門檻、競拍規(guī)則如搖號等方面進行調(diào)整，在保證企業(yè)合理利潤的同時，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

建設品質(zhì)方面的要求則在此輪集中供地中出現(xiàn)進一步提升趨勢。如北京競拍規(guī)則由“競高標準”變?yōu)?ldquo;搖號+定高標準”，其中定高標準地塊占比提升明顯，由8%提升至50%;青島黃島區(qū)智慧化基礎設施從“舒適級”提升至“品質(zhì)級”;合肥“競品質(zhì)”要求則擴大至全部地塊。

分化明顯

盡管從地塊品質(zhì)以及競拍規(guī)則等方面都對房企拋出“橄欖枝”，但從成交情況來看，房企拿地仍偏謹慎，相較去年首批集中供地出現(xiàn)成交量價齊跌的形勢，國央企依舊是市場拿地主體。

完成年內(nèi)首批集中供地的城市中，多數(shù)有地塊撤牌或流拍，其中福州流拍3宗、撤牌3宗，未成交地塊占總供應的29.4%;合肥撤牌8宗地，流拍地塊占總供應的25%;北京、青島、廈門、武漢各有1宗地塊流拍或撤牌。

這一情況也成為全國普遍現(xiàn)象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國300城住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%;成交樓面均價為4621元/平方米，同比下降6.4%，自2019年以來首次出現(xiàn)季度同比下滑;成交溢價率則為4.4%。

完成年內(nèi)首批集中供地的各地市場也出現(xiàn)明顯分化。如多地成交溢價率未超10%，青島年內(nèi)首批集中供地無地塊達最高限價;合肥市場熱度則出現(xiàn)一定升溫，19宗成交地塊中15宗達到最高限價進入競報高品質(zhì)住宅方案階段。

從去年第二批次集中供地開始，央企國企就逐漸成為市場拿地主體。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，去年集中供地中，拿地民企從第一批次69%的占比下降至第二批的44%，并進一步下降至第三批的35%。

這一趨勢在今年首批集中供地中并未出現(xiàn)明顯改變。重慶首批集中供應的13宗地塊即多被央國企競得，僅3宗被民企取得，且均為當?shù)貐^(qū)域型房企或發(fā)家于重慶的房企。

克而瑞研究中心指出，年內(nèi)首批集中供地中，國企、央企依然是北京土地市場主力軍;廈門、合肥、青島等城市則是當?shù)仄髽I(yè)表現(xiàn)較為強勢，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被當?shù)貐^(qū)域房企所獲。

不過，相比去年第二、三批次集中供地，今年首批集中供地中多地已出現(xiàn)回暖趨勢，溢價率出現(xiàn)提升，流拍現(xiàn)象也在減少。比如重慶年內(nèi)首批集中供地地塊全部成交，接近一半的地塊溢價成交，均高于去年二三批次;成交平均溢價率為5.4%，盡管較去年第一批次42.99%的平均溢價率仍處于低位，但相較去年第二三批次均不足1%的平均溢價率已有明顯回暖趨勢。

此外，22城之外實行“兩集中”供地的城市名單也在不斷擴圍。目前，徐州、西安、東莞已發(fā)布或完成首批次集中供地，晉江、南昌等城市亦已發(fā)布土地推介手冊。

陳文靜預計，接下來仍將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進行土地出讓。“在拿地選擇上，建議房企首先重點關注一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，在保證地塊利潤的條件下拿到更加安全和優(yōu)質(zhì)的地塊;其次可以重點關注與國企合作或收并購的機會。”陳文靜稱。

“自2022年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷改善，降低首付款比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補貼等均對市場起到了一定積極帶動作用。”陳文靜表示，當前來看，年內(nèi)首批集中供地呈現(xiàn)出讓次數(shù)增加、土拍規(guī)則“化繁為簡”以及市場熱度分化明顯等特征，多種因素影響下，短期土地市場熱度整體改善的空間或有限。(莊靈輝 盧志坤)