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5月6日，經(jīng)長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局確認(rèn)：長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭購(gòu)買(mǎi)第2套商品住房的間隔時(shí)間，統(tǒng)一按滿4年計(jì)算，房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的認(rèn)定既認(rèn)網(wǎng)簽備案、又認(rèn)權(quán)屬登記。

消息一經(jīng)發(fā)布，立刻引起強(qiáng)烈反響，坊間預(yù)期，新一波銷售熱潮即將來(lái)臨……新政之下，長(zhǎng)沙樓市的行情到底如何?后期走勢(shì)又將何去何從?紅網(wǎng)記者隨即進(jìn)行了多方走訪。

商品住宅累計(jì)銷量同比跌幅逾4成

從公開(kāi)的數(shù)據(jù)看，今年1-4月，長(zhǎng)沙樓市傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”已然爽約：據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，一季度，長(zhǎng)沙市商品房成交量同比下降30%以上。湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)211萬(wàn)方，同比下降34%;累計(jì)成交201萬(wàn)方，同比下降47%。

多家品牌房企營(yíng)銷條線負(fù)責(zé)人士稱，從去年下半年開(kāi)始，受疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等多重因素的影響，長(zhǎng)沙的房子銷售艱難，公寓的難賣程度比住宅更為嚴(yán)重，開(kāi)盤(pán)“日光”的樓盤(pán)僅在極少數(shù)熱門(mén)板塊存在，屬于非常個(gè)別的現(xiàn)象。從項(xiàng)目上看，兩極分化的勢(shì)頭仍在加劇。

分類型來(lái)看，據(jù)湖南中原的數(shù)據(jù)顯示：今年1-4月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)別墅市場(chǎng)累計(jì)成交同比下跌33%;洋房市場(chǎng)同比下跌71%;寫(xiě)字樓市場(chǎng)同比下跌33%;商務(wù)公寓同比下跌32%。

不過(guò)，另一方面，面積段超160平米的大戶型住宅年度累計(jì)供應(yīng)51.4萬(wàn)方，同比大幅增長(zhǎng)了182%;年度累計(jì)成交47.7萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)了45%。

從整體上看，大戶型的熱銷，為今年以來(lái)黯淡的樓市帶來(lái)了一筆濃墨重彩的亮色。

公寓“以價(jià)換量”效果初顯

“‘五一’或許會(huì)成為今年樓市整體銷售的一個(gè)分水嶺。”進(jìn)入4月以來(lái)，隨著一系列利好政策的出臺(tái)，有業(yè)內(nèi)人士也提出了這樣的觀點(diǎn)。

4月19日，湖南省委、省政府印發(fā)《關(guān)于實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持長(zhǎng)沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，人才政策“45條”發(fā)布，購(gòu)房補(bǔ)貼進(jìn)一步升級(jí)……在城鎮(zhèn)建設(shè)和人才政策等方面提出了新要求。

4月21日，長(zhǎng)沙5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)〈關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)〉的通知》;5月6日，長(zhǎng)沙市住建局確認(rèn)降低2套住房購(gòu)房的間隔年限……貫徹中央“因城施策”指示，一系列助推房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的動(dòng)作意圖明顯。

新政之下，效果初顯。在公寓市場(chǎng)，“去庫(kù)存”新政頒布首周，長(zhǎng)沙迎來(lái)一波“降價(jià)潮”，“4字頭”“5字頭”“6字頭”的特價(jià)公寓房源頻頻引發(fā)熱議。

同時(shí)，一批頭部房企旗下的公寓項(xiàng)目加入降價(jià)行列。麓谷的碧桂園薈雋棠，特價(jià)房源單價(jià)“4字頭”起;碧桂園印象特價(jià)清盤(pán)，均價(jià)約6500元/㎡;保利恒偉時(shí)光印象，限量100套，均價(jià)5999元/㎡起;北辰三角洲C1區(qū)LOFT公寓現(xiàn)房，單價(jià)11500元/㎡起……

從成交情況來(lái)看，公寓“以價(jià)換量”的銷售策略收效明顯：5月首周，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓網(wǎng)簽成交套數(shù)排行榜中，碧桂園薈雋棠高居榜首，一周網(wǎng)簽成交283套。

此外，5月首周長(zhǎng)沙各熱點(diǎn)板塊的住宅項(xiàng)目回暖跡象明顯，盤(pán)均來(lái)訪客戶數(shù)量環(huán)比漲幅高達(dá)4成以上;熱點(diǎn)板塊活躍項(xiàng)目率先升溫尤其明顯，個(gè)別項(xiàng)目來(lái)訪量和成交量上漲2-3倍。

機(jī)構(gòu)分析：長(zhǎng)沙新增“房票”或近4萬(wàn)張

進(jìn)入5月，隨著住宅二套間隔時(shí)限新政的出臺(tái)，長(zhǎng)沙新增40余萬(wàn)張“房票”的說(shuō)法一時(shí)之間廣為流傳。實(shí)際情況如何呢?

據(jù)湖南中原研究院專家介紹，2016年5月至2018年4月，限購(gòu)區(qū)域網(wǎng)簽客戶共計(jì)313894人;2018年5月至2021年12月，限購(gòu)區(qū)域網(wǎng)簽共計(jì)有490635人，在這些購(gòu)房人群中首次置業(yè)的占比約為69%，在此基礎(chǔ)上，將具備購(gòu)房資格的人數(shù)、長(zhǎng)沙戶籍家庭占比、購(gòu)買(mǎi)力和換房意愿等因素進(jìn)行綜合考慮，加乘得出的初步結(jié)論是：此次政策變化后，總計(jì)釋放購(gòu)房需求39125人(短期新增需求16992人，中期新增需求22133人)。

“這個(gè)數(shù)據(jù)是結(jié)合我們案場(chǎng)情況進(jìn)行的推演，可以作為一個(gè)參考，實(shí)際數(shù)量跟很多因素有關(guān)。”湖南中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞表示，5月份，隨著47個(gè)項(xiàng)目搶灘上市推新，以及中央層面的政策表態(tài)，市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)，供應(yīng)量和成交量預(yù)計(jì)環(huán)比有所回升;上半年，長(zhǎng)沙樓市的商品住宅去化周期將延長(zhǎng)至10個(gè)月以上。“全年來(lái)看，預(yù)計(jì)成交量同比仍有所下跌;綜合拍地價(jià)格，以及目前改善產(chǎn)品的大量入市和熱銷，全年房?jī)r(jià)漲幅或在一成左右。”

另一位央企資深營(yíng)銷人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)整力度加大，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心正逐步恢復(fù)，且目前長(zhǎng)沙政策支持改善，會(huì)刺激客戶進(jìn)一步提升置業(yè)信心，部分改善需求提前釋放，剛改、改善產(chǎn)品去化會(huì)慢慢提升。“不過(guò)市場(chǎng)的兩極分化會(huì)長(zhǎng)期存在，便宜的房子也不見(jiàn)得就會(huì)好賣。”(記者 戴 丹)