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中國70城新房價(jià)格6年多來首現(xiàn)同比下跌。

5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布4月份70個(gè)大中城市房價(jià)變動情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個(gè)大中城市新房價(jià)格同比下滑0.1%，這是2015年12月份以來，時(shí)隔6年多，新房價(jià)格首次出現(xiàn)同比下跌。

那么，新房價(jià)格首次同比下跌有何信號意義?下一步政策方面發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)在哪里?

六年來新房價(jià)格首現(xiàn)同比下跌

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，70個(gè)大中城市中，房價(jià)下降城市個(gè)數(shù)增加。其中，新房價(jià)格環(huán)比下降城市有47個(gè)，比上月增加9個(gè);二手房價(jià)環(huán)比下降城市有50個(gè)，比上月增加5個(gè)。新房價(jià)格同比下降城市有39個(gè)，比上月增加10個(gè);二手房同比下降城市有56個(gè)，比上月增加9個(gè)。國家統(tǒng)計(jì)局解讀4月份商品住宅銷售價(jià)格變動情況時(shí)如是指出,4月份商品住宅銷售價(jià)格同比繼續(xù)走低。

分城市來看，4月份，一二三線城市的新房價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.2%、-0.1%和-0.6%;同比漲幅則為3.9%、1.0%和-1.5%。一二三線城市二手房價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.4%、-0.3%和-0.3%;同比漲幅則為2.4%、-1.0%和-2.5%。

市場交易的下降帶來了價(jià)格下跌壓力。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%;其中，住宅銷售額下降32.2%。

在此期間，監(jiān)管部門數(shù)次做出支持合理購房需求的表態(tài)。今年以來，全國已有超過100個(gè)城市出臺了不同類型的穩(wěn)樓市政策。針對需求端，涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房等多個(gè)方面;針對供應(yīng)方，則有降低土地款首付比例、推進(jìn)債務(wù)展期、提供資金支持等手段。同時(shí)，主要城市的個(gè)人房貸利率已經(jīng)有所下降，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。

但從市場表現(xiàn)上看，這些措施還未能產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，到5月上半月，重點(diǎn)城市的市場交易情況仍未好轉(zhuǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也是77個(gè)月以來首次新房價(jià)格出現(xiàn)同比下跌。2015年12月以來首次出現(xiàn)房價(jià)同比下跌態(tài)勢，可以說是房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，這說明房地產(chǎn)市場面臨下行較大的壓力。

整體下跌原因

對于銷售走弱的原因，貝殼研究院首席市場分析師許小樂解釋稱，疫情反復(fù)疊加地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場信心恢復(fù)受阻。

4月市場修復(fù)受阻，房價(jià)整體跌幅擴(kuò)大，下跌城市個(gè)數(shù)增多，根本原因是市場預(yù)期較弱。今年以來，多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策放松但市場反饋較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過20%，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月全國新建商品住宅銷售面積環(huán)比下降超四成。市場交易下降會帶來價(jià)格下跌壓力。

對于房價(jià)整體下跌的原因，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，盡管有疫情阻隔，導(dǎo)致買房需求難以實(shí)現(xiàn)，但疫情持續(xù)造成信心下降、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，以及二手房跌價(jià)，導(dǎo)致大家對后市看淡。而買房需求下降，也倒逼房企降價(jià)促銷。

李宇嘉認(rèn)為，隨著上海疫情全面得到管控，預(yù)計(jì)6月份抗疫進(jìn)入收尾階段，近期央行下調(diào)首套房貸利率下限，有望改善市場交易，加快房價(jià)筑底修復(fù)，預(yù)計(jì)6月份抗疫進(jìn)入收尾階段，前期紓困疫情及樓市的一攬子政策效果將在下半年全面顯現(xiàn)。

不過，在許小樂看來，為防止價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期是關(guān)鍵。他認(rèn)為，未來政策包括通過財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等政策增加居民收入，降低已購房群體償債負(fù)擔(dān)，降低租房群體租金支付負(fù)擔(dān)，維持正常的消費(fèi)開支等很重要;此外供給端的落地政策也很迫切，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等。

專家：供需雙管齊下是大勢所趨

政策方面，4月18日，央行、外匯局提出完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。4月25日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn),釋放長期資金約5300億元。人民銀行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布的關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知提出，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。

地方層面，蘇州、蘭州、南京、寧波、無錫、衢州、淮安等優(yōu)化限購限售，如蘇州非戶籍居民家庭購房社保年限要求由連續(xù)2年改為累計(jì)2年;蘭州生育兩孩、三孩家庭或老人投靠家庭，均可在限購區(qū)域內(nèi)新購1套住房。杭州也于近日放松了限購政策，且符合條件的三孩家庭，在限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。

蘇州、銀川、湖州、天津、福建等調(diào)整住房公積金貸款政策，蘭州、銀川、福州、贛州、宜昌等降低首付比例。四川、廣東、山東、江西、江蘇及河北等省內(nèi)多數(shù)城市陸續(xù)下調(diào)房貸利率，降低居民購房成本。

當(dāng)前出臺政策方面多放在需求端發(fā)力，出臺措施也多集中于放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放松限購限售等方面，市場對政策逐漸形成了一定的免疫力，后期政策端還需考慮創(chuàng)新性政策出臺。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析認(rèn)為，雖然政策釋放了積極的信號，但是從實(shí)際來看，政策尚未完全發(fā)酵，疊加疫情來勢洶洶，市場修復(fù)之路更添曲折。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數(shù)量雙雙止?jié)q轉(zhuǎn)跌，與此同時(shí)，新房、二手房價(jià)格跌幅再擴(kuò)大，跌至接近2021年底的水平。展望后市，市場想要真正恢復(fù)，一方面全國疫情得到有效控制，另一方面仍需要實(shí)質(zhì)性寬松政策的加持。

中指研究院認(rèn)為，二季度全國樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)將保持寬松基調(diào)，各地方政府大概率將繼續(xù)貫徹落實(shí)因城施策，更多寬松政策“組合拳”或?qū)⒊霈F(xiàn)。隨著信貸環(huán)境和調(diào)控政策的進(jìn)一步改善，購房者置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，但市場的恢復(fù)仍可能受疫情等不確定因素的影響。