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繼力高健康生活首日收漲26%的半個(gè)月后，港股市場(chǎng)又迎來(lái)一支物業(yè)新股。 

4月19日，年內(nèi)第三支登陸港股市場(chǎng)的物業(yè)股——東原仁知服務(wù)(02352.HK)正式開(kāi)始招股，公司擬全球發(fā)售1666.67萬(wàn)股股份，其中香港發(fā)售股份166.68萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售股份1499.99萬(wàn)股，另有250.00萬(wàn)股超額配股權(quán)；另外，招股價(jià)區(qū)間為11.90-15.40港元，招股期截至4月22日，預(yù)計(jì)將于4月29日上市。

招股書顯示，東原仁知服務(wù)多項(xiàng)核心指標(biāo)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，盈利能力尤其亮眼。2019-2021年期間，東原仁知服務(wù)凈利潤(rùn)由0.26億元快速增長(zhǎng)至1.3億元，翻了五倍左右。

實(shí)際上，近段時(shí)間以來(lái)港交所對(duì)于物業(yè)股上市的把控嚴(yán)格，多數(shù)物企上市進(jìn)度緩慢，折戟港股也并不少見(jiàn)。那么，其為何能成為近期成功登上港交所的少數(shù)物企之一？投資者會(huì)愿意為其“買單”嗎？

一、后疫情時(shí)代，物管行業(yè)邁入發(fā)展新周期

從歷史的后視鏡來(lái)看，2021年或會(huì)是整個(gè)物管行業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

2021年下半年以來(lái)，受累于政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，物業(yè)股的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)一改前期扶搖直上的走勢(shì)，上市物業(yè)公司股價(jià)均出現(xiàn)不同程度的回落。然而，回歸至行業(yè)的基本屬性，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)股的內(nèi)在價(jià)值并未改變。

一方面，從市場(chǎng)空間來(lái)看，城鎮(zhèn)化率的提高直接催生城鎮(zhèn)存量房市場(chǎng)與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。聚焦東原仁知服務(wù)重點(diǎn)深耕的西南地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)，根據(jù)中指研究院的預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)西南地區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)的總在管建筑面積將分別達(dá)到約45.9億平方米及71.5億平方米，這也意味著東原仁知服務(wù)具有廣闊的發(fā)展空間。

（來(lái)源：公司招股書）

另一方面，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，物管企業(yè)在服務(wù)創(chuàng)新及業(yè)務(wù)拓展方面都有了新的突破，比如于業(yè)態(tài)方面將服務(wù)的邊界從住宅擴(kuò)展至商業(yè)寫字樓、醫(yī)院學(xué)校及政府樓宇等非住宅領(lǐng)域。又如服務(wù)種類方面，物企能夠提供不同的小區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)，挖掘住戶增值服務(wù)需求，提供高質(zhì)量和多元服務(wù)。

此外，借助云應(yīng)用、電子商務(wù)、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，眾多物業(yè)管理公司改變了傳統(tǒng)物業(yè)低效率、勞動(dòng)密集型的特征，從而實(shí)現(xiàn)降低勞工成本并提高盈利水平。

在此背景下，筆者認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)，尤其是其中成長(zhǎng)性好、盈利能力強(qiáng)、特色突出的企業(yè)仍然具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

二、東原仁知服務(wù)的投資價(jià)值幾何？

就投資而言，判定一家公司的價(jià)值幾何，除了需要分析該公司所處行業(yè)賽道的市場(chǎng)規(guī)模，還需要探究更為本質(zhì)的公司基本面質(zhì)地。

首先，從管理規(guī)模來(lái)看，據(jù)招股書所示，截至2021年12月31日，東原仁知服務(wù)有325個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國(guó)16個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的51個(gè)城市，總在管建筑面積約為2820萬(wàn)平方米，在行業(yè)中處于“中而美”的水準(zhǔn)。

而從增速的角度來(lái)看，回顧公司近幾年的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)東原仁知服務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)的成長(zhǎng)性十分突出。報(bào)告期內(nèi)，東原仁知服務(wù)的在管建筑面積于2019年、2020年及2021年12月31日分別約為1190萬(wàn)平方米、2110萬(wàn)平方米及2820萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)53.9%。

值得一提的是，根據(jù)中指研究院資料，東原仁知服務(wù)2020年的在管面積增速位列長(zhǎng)三角地區(qū)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的第二名，這是公司快速增長(zhǎng)的有力證明。

根據(jù)招股書顯示，東原仁知服務(wù)的在管建筑面積增量有三個(gè)來(lái)源。

其一是與關(guān)聯(lián)房企迪馬集團(tuán)的業(yè)務(wù)合作，奠定了穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好基礎(chǔ)。資料顯示，截至2021年9月30日，迪馬集團(tuán)擁有分別約為320萬(wàn)平方米及2090萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備及總規(guī)劃建筑面積，這一部分面積將在后續(xù)陸續(xù)交付至東原仁知服務(wù)。

其二是東原仁知服務(wù)獨(dú)立獲取的第三方項(xiàng)目，為其快速且高質(zhì)量的增長(zhǎng)注入了強(qiáng)勁動(dòng)能。資料顯示，來(lái)自獨(dú)立第三方的物業(yè)項(xiàng)目總在管建筑面積在2019年至2021年期間增加超過(guò)五倍。

其三是東原仁知服務(wù)亦在積極參與戰(zhàn)略收購(gòu)及投資，不斷擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，并由此介入更豐富多元的管理業(yè)態(tài)，從而筑高核心競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

據(jù)此認(rèn)為，東原仁知服務(wù)的在管面積總量增長(zhǎng)速度處在較高水平，疊加三條路徑提供源源不斷的面積增量，有望在后續(xù)構(gòu)建出一條高速成長(zhǎng)的發(fā)展曲線。

與業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大相對(duì)應(yīng)的是東原仁知服務(wù)業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)。資料顯示，東原仁知服務(wù)的收益由2019年的5.59億元增加約113.4%至2021年的11.93億元；毛利則由2019年的1.33億元增長(zhǎng)約132.8%達(dá)到3.09億元。此外，東原仁知服務(wù)的年內(nèi)利潤(rùn)更是從2019年的2560萬(wàn)元增長(zhǎng)409.4%達(dá)至2021年的1.30億元。

從規(guī)模和業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)中不難看出，東原仁知服務(wù)近年來(lái)收獲了快速的成長(zhǎng)。同時(shí)筆者注意到東原仁知服務(wù)緊隨城市更新的步伐，持續(xù)探索多元業(yè)態(tài)布局，在打造非住業(yè)態(tài)的項(xiàng)目上已經(jīng)卓有成效，旗下?lián)碛袊?guó)際高端物業(yè)GSN、康養(yǎng)大健康服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等多領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，而這也是東原仁知服務(wù)作為成長(zhǎng)型物企，實(shí)現(xiàn)差異化突圍的核心要義之一。

招股書數(shù)據(jù)顯示，東原仁知服務(wù)日益多元化的非住宅物業(yè)帶來(lái)顯著的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，其管理的非住宅物業(yè)產(chǎn)生的收益由2019年的0.64億元增至2021年的2.62億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)102.8%，且這部分收益有著更高的毛利率，因而帶動(dòng)整體盈利能力進(jìn)一步提升。

三、三大維度解構(gòu)東原仁知服務(wù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的實(shí)力優(yōu)勢(shì)

進(jìn)一步梳理整篇招股書，筆者認(rèn)為東原仁知服務(wù)的實(shí)力優(yōu)勢(shì)明顯，有利于其在未來(lái)持續(xù)兌現(xiàn)盈利和成長(zhǎng)性，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)層面。

A、市場(chǎng)化運(yùn)作能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性可獲驗(yàn)證

招股書顯示，2019-2021年，東原仁知服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方的物業(yè)項(xiàng)目分別約為280萬(wàn)平方米、990萬(wàn)方米及1410萬(wàn)平方米，約占本集團(tuán)管理的總建筑面積的23.3%、47.1%及50.0%，呈現(xiàn)積極上升趨勢(shì)。反映到收入層面，同期東原仁知服務(wù)源自獨(dú)立第三方的物業(yè)項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)約0.16億元、0.53億元以及2.68億元，營(yíng)收貢獻(xiàn)比達(dá)6.1%、15.1%及42.6%，同樣呈現(xiàn)出顯著提升的趨勢(shì)。

因而預(yù)見(jiàn)，在迪馬集團(tuán)提供穩(wěn)定項(xiàng)目來(lái)源的基礎(chǔ)上，東原仁知服務(wù)所具備的出色競(jìng)爭(zhēng)力使其能在市場(chǎng)中持續(xù)鞏固優(yōu)勢(shì)地位，為未來(lái)擴(kuò)大于行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)份額提供堅(jiān)實(shí)的實(shí)力保障。

B、服務(wù)品牌豐富優(yōu)質(zhì)，深筑客戶粘性的護(hù)城河

服務(wù)體系和品牌定位是上市物企的軟實(shí)力，也是物企獲取市場(chǎng)資源的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)了解，東原仁知服務(wù)通過(guò)差異化定位戰(zhàn)略，培育起自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)壁壘，有利于其強(qiáng)化市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。

根據(jù)招股書顯示，東原仁知服務(wù)旗下包含“原·聚場(chǎng)”“原管家”“東御”、“原·生活”四大品牌，能夠滿足不同的客戶群需求。具體而言，“東御”品牌包含針對(duì)住宅物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，能根據(jù)住戶喜好提供定制服務(wù)；“原·生活”品牌則包括增值服務(wù)，旨在豐富住戶的居住體驗(yàn)；“原·管家”提供的是精細(xì)、周全、個(gè)性化及多元化的物管服務(wù)；“原?聚場(chǎng)”則為社區(qū)生活品牌，其將“生活美學(xué)、親子互動(dòng)、戲劇藝術(shù)”的概念貫徹在體系中。

豐富的品牌體系和以客為本的服務(wù)理念，使得東原仁知服務(wù)保持著優(yōu)于行業(yè)平均水準(zhǔn)的續(xù)約率。資料顯示，2019-2021年，東原仁知服務(wù)整體續(xù)約率均接近100%，高用戶粘性驗(yàn)證了高品質(zhì)服務(wù)。                                      

C、智慧物業(yè)時(shí)代，數(shù)字化賦能東原仁知服務(wù)提質(zhì)增效

跟隨行業(yè)數(shù)字化發(fā)展趨勢(shì)，東原仁知服務(wù)致力實(shí)施營(yíng)運(yùn)數(shù)字化，踐行以客為本的理念，構(gòu)建了“東驛站”移動(dòng)應(yīng)用程序、“i神馬東東”微信小程序以及智能社區(qū)。同時(shí)，東原仁知服務(wù)的EPR系統(tǒng)、BPM系統(tǒng)以及人力資源管理系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)共同作用，提高營(yíng)運(yùn)效率，確保提供一致及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

可以看到，東原仁知服務(wù)正在借助互聯(lián)網(wǎng)與數(shù)據(jù)技術(shù)，為整合資源并實(shí)現(xiàn)在管物業(yè)項(xiàng)目狀態(tài)數(shù)據(jù)的高效傳輸、及時(shí)且高效響應(yīng)客戶需求提供科技助力。

結(jié)尾

目前來(lái)看，物業(yè)板塊在經(jīng)歷了一輪沖擊之后，無(wú)論是上市熱點(diǎn)還是板塊估值都整體呈現(xiàn)出理性回歸的態(tài)勢(shì)。此時(shí)上市的東原仁知服務(wù)，高成長(zhǎng)性以及多元業(yè)態(tài)布局的特征突出，顯示出較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛能，是其不容忽視的價(jià)值亮點(diǎn)。筆者相信，登上資本市場(chǎng)舞臺(tái)后，東原仁知服務(wù)將在擴(kuò)大公司物業(yè)組合及業(yè)務(wù)規(guī)模方面所獲得更充足的“彈藥”，從而更好地抓住行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，公司上市后的表現(xiàn)值得期待。