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近期，上市房企陸續(xù)召開了半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，從中期業(yè)績(jī)會(huì)的表態(tài)來看，不同房企在面臨政策收緊、市場(chǎng)下行時(shí)投資態(tài)度進(jìn)一步出現(xiàn)分化。金輝、美的置業(yè)等認(rèn)為下半年是拿地的好時(shí)機(jī)，而榮盛、新力等房企則表示下半年維持審慎投資的態(tài)勢(shì)。

上市房企平均拿地銷售比0.34，投資分化之下中小房企拿地“難”

根據(jù)CRIC發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜》，上半年百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.3，上市房企上半年拿地銷售比達(dá)到0.34，高出行業(yè)平均水平，但仍低于監(jiān)管要求的0.4。在雙集中供地的帶動(dòng)下，企業(yè)投資積極性維持在相對(duì)理性的區(qū)間。

雖然整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同房企之間的拿地態(tài)度差異顯著：

結(jié)合拿地銷售比與投資金額來看，拿地銷售比高、投資積極性較強(qiáng)的房企以規(guī)模房企為主，如金地、金茂、新城上半年的拿地銷售比高達(dá)0.5以上，投資金額也高于600億元;

反之，上市房企中，部分中小房企上半年投資幾乎停滯，拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中，除世茂的新增土儲(chǔ)金額超過200億元，其他房企如三盛、合景等上半年投資金額均不超過50億元，持續(xù)沒有土儲(chǔ)入賬，未來可能面臨業(yè)務(wù)收縮的風(fēng)險(xiǎn);

另，諸如碧桂園、萬科、保利等投資杠桿與規(guī)模相對(duì)平衡。投資額較高、但拿地銷售比保持在行業(yè)平均水平，三者上半年拿地金額均超過800億元(碧桂園為權(quán)益數(shù)據(jù))，但拿地銷售比分別為0.32、0.34和0.29。

整體而言，在雙集中供地的驅(qū)使下，土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下，未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。

長(zhǎng)三角競(jìng)爭(zhēng)仍最激烈，中西部取代珠三角成為第二選擇

從上半年上市房企新增土儲(chǔ)的分布來看，長(zhǎng)三角區(qū)域仍看高一線且競(jìng)爭(zhēng)激烈。

不僅本土區(qū)域深耕型房企如新城、旭輝、中梁等保持高比例拿地，且金茂、美的、龍光等外來房企也進(jìn)一步加強(qiáng)在長(zhǎng)三角的投資力度。

此外，部分房企也在“城市群”發(fā)展大背景下，逐步優(yōu)化和調(diào)整自身的土地結(jié)構(gòu)。整體來看，中西部取代珠三角，成為房企重倉的第二大區(qū)域。

典型如保利發(fā)展，其總土儲(chǔ)重倉珠三角的房企，上半年新增土儲(chǔ)建面有40%位于中西部，但僅有25%位于珠三角。一方面中西部的大量省會(huì)城市仍有一定的購買力，且城市未來發(fā)展?jié)摿Σ坏?另一方面中西部城市的土地相較珠三角而言價(jià)格較低，房企投資壓力更小，且供地量充足，房企選擇更廣。

值得一提的是，部分房企上半年新增土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)較以往有較大的改變，如中南在上半年避開了“兩集中供地”的熱點(diǎn)城市，拿地以三四線和中西部為主，與以往重倉長(zhǎng)三角的思路有所不同，可見在審慎的投資態(tài)度下，中南選擇了輪動(dòng)下沉的投資策略。

另外旭輝上半年則增大了環(huán)渤海區(qū)域的投資力度，拿地占比達(dá)到27%，較2020年提升15個(gè)百分點(diǎn)，一邊鞏固大本營一邊繼續(xù)推進(jìn)全國化布局，在保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

整體地房比近0.4，部分房企需警惕未來利潤(rùn)率下降

在目前的行業(yè)環(huán)境下，房企盈利難度日益提升成為不爭(zhēng)的事實(shí)，從上半年上市房企的銷售均價(jià)與平均拿地成本來看，整體仍能保持拿地成本占售價(jià)的40%以下，盡管仍保持一定安全性之下，但利潤(rùn)空間持續(xù)被壓縮。

從售價(jià)和土地成本來看，區(qū)域深耕型的房企優(yōu)勢(shì)尤為明顯，新力、中南、建業(yè)作為典型的區(qū)域深耕型房企，上半年新增土儲(chǔ)的平均成本僅占銷售均價(jià)的30%以下，其中建業(yè)由于深耕河南，且深度布局部分省內(nèi)三四線城市，平均新增土地成本僅有1488元/平方米，占售價(jià)的19%。

另一類控成本表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)則主要是通過舊改等拿地方式降低成本，如合景泰富以舊改作為主要項(xiàng)目，雖然上半年拿地總量不多，但平均土地成本僅有2549元/平方米，與近2萬元的銷售單價(jià)相比，中間有較大的利潤(rùn)空間。

但也有部分房企新增土地成本高達(dá)售價(jià)的50%以上，弘陽、大發(fā)、融信等，未來需要警惕利潤(rùn)率的走低。

七成房企表態(tài)下半年謹(jǐn)慎投資，“以銷定投”、“多渠道投資”和“嚴(yán)控利潤(rùn)率”是三大關(guān)鍵詞

在公布上半年投資情況的同時(shí)，企業(yè)也公開了下半年的市場(chǎng)預(yù)期及投資策略。整體來看公開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的40余家房企中，近3成左右呈現(xiàn)較為積極的投資態(tài)度。主要是由于第二輪集中供地的大范圍延期、規(guī)則調(diào)整給企業(yè)帶來了一定的正面情緒。部分企業(yè)認(rèn)為這樣的調(diào)整將帶來一定的投資窗口期，且溢價(jià)率受到控制，拿地安全性得以提高。如金輝、碧桂園、大悅城等均表示將密切關(guān)注下半年土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，認(rèn)為下半年窗口期比上半年好一些。而金輝、碧桂園上半年拿地銷售比不足0.3，為下半年預(yù)留了較多的投資額度，因此更有積極參拍的底氣。

但多數(shù)房企仍表示下半年將保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，主要在于控制投資金額與銷售金額的比例，以銷定投，下半年的投資將與銷售牢牢掛鉤。例如中梁這樣上半年已經(jīng)積極拿地的房企，由于上半年拿地銷售比已經(jīng)高于0.4，將在下半年收緊投資，以保證全年拿地銷售比低于0.4;榮盛也提出將土地款支付額控制在回款額的40%以內(nèi)，放棄規(guī)模，審慎投資。

從投資策略來看，下半年房企的投資策略主要圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴(yán)控利潤(rùn)率”三大關(guān)鍵詞。

首先，在投資金額不得超過銷售額40%的監(jiān)管紅線下，房企不得不“以銷定投”，如榮盛、金科、越秀等提到的嚴(yán)控投資金額占比低于40%，堅(jiān)決不觸碰紅線;

其次，多渠道拿地成為部分區(qū)域深耕型房企的主要策略，例如弘陽、時(shí)代中國、奧園、佳兆業(yè)等區(qū)域深耕型房企。一方面將堅(jiān)持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，例如奧園提出全年拿地銷售比將控制在0.2以下，另一方面將資金重點(diǎn)投向勾地或收并購項(xiàng)目，例如弘陽、時(shí)代中國、三盛均表示更傾向于通過勾地、收并購、城市更新等渠道獲取新項(xiàng)目。

最后，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企盈利難度越來越大，部分房企希望通過從投資端嚴(yán)控利潤(rùn)率的方式，保證企業(yè)的盈利空間。如融信就要求拿地毛利率控制在15-20%、IRR達(dá)到30%左右，萬科、旭輝提出的嚴(yán)控投資質(zhì)量也體現(xiàn)了相同的策略。

整體來看，上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業(yè)平均水平，但內(nèi)部也存在明顯差異：部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動(dòng)下，積極補(bǔ)貨，尤其以規(guī)模房企拿地積極性高、拿地規(guī)模更大;反之一些中小規(guī)模房企不但投資規(guī)模小，且拿地銷售比也更低，行業(yè)整體投資態(tài)度兩極分化明顯。

從投資偏好和投資安全性來看，主要體現(xiàn)了2大特征：投資偏好上，中西部已經(jīng)取代珠三角，成為第二受關(guān)注的區(qū)域;投資安全性上，上市房企拿地成本占銷售成本40%左右，部分房企拿地成本甚至占比達(dá)到50%或60%，未來有利潤(rùn)滑坡的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于下半年的投資預(yù)期，仍然以謹(jǐn)慎為主，在拿地金額不得超過銷售額40%的紅線范圍下，房企首要工作仍是促進(jìn)銷售、回款，既為自身爭(zhēng)取到了更大的拿地空間，也提升了財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。對(duì)于現(xiàn)階段房企投資來說，“安全”、“穩(wěn)健”成為最重要關(guān)鍵詞。(謝楊春、吳嘉茗)