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摘要

進(jìn)入9月，福州、青島、天津、濟(jì)南、成都、合肥、沈陽、蘇州陸續(xù)完成了第二批集中土拍，加上此前的廈門、長春、無錫，目前已有11城完成了第二批集中供地。本次集中供地中，地方積極響應(yīng)中央加快完善“穩(wěn)地價(jià)”的要求，多數(shù)城市供地節(jié)奏放緩，延期掛牌并調(diào)整土拍規(guī)則，通過加強(qiáng)購地自有資金監(jiān)管來提高房企土拍門檻，通過嚴(yán)控溢價(jià)和取消“競配建”等出讓方式降低企業(yè)拿地成本。相較于第一批集中供地，地塊撤牌量上行，溢價(jià)率下降，流拍數(shù)量上升，預(yù)計(jì)后續(xù)第二批集中土拍中，前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的城市，土拍地價(jià)會進(jìn)一步回歸理性。土地市場回歸理性之后，拿地成本下行，對于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來說，將迎來以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲的機(jī)會。

一、第二批集中供地供應(yīng)規(guī)模整體增加，撤牌量及流拍數(shù)量增長

與首批集中供地掛牌情況相比，11城第二批集中供地掛牌公告數(shù)量同比增長22.99%，成交數(shù)量同比增長6.28%，供地供應(yīng)規(guī)模整體增加，其中廈門、沈陽、青島、成都等城市公告掛牌數(shù)量相比第一批集中供地有較大幅度提升(見表1)。但有部分城市多宗地塊先后終止出讓、停牌或臨時(shí)撤牌，例如長春8宗地塊先后終止出讓，沈陽24宗地塊停止交易，天津19宗地塊停牌，青島從7月底首次公告二次集中土拍的地塊信息，到土拍落地期間，連續(xù)多個(gè)地塊單獨(dú)公告調(diào)整時(shí)間或終止出讓，最終供應(yīng)的土地?cái)?shù)量由100宗逐漸減少為76宗，濟(jì)南17宗地塊因無人報(bào)名競買而臨時(shí)撤牌，成都17宗地因故終止拍賣。最終實(shí)際供應(yīng)數(shù)量較第一次集中土拍減少6.67%。

部分還未進(jìn)行第二批集中供地的城市，也發(fā)布了調(diào)整公告。9月21日，武漢土地市場網(wǎng)發(fā)布公告，對接下來要出讓的地塊情況做出調(diào)整，其中2宗地塊撤銷掛牌出讓，9月23日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告，重慶9宗地塊終止出讓，南京土地市場網(wǎng)發(fā)布公告稱，第二批集中供地中的11宗地塊因故終止出讓。

與第一批集中供地相比，11城第二批集中供地總成交宗數(shù)下降5.91%，總成交金額下降5.08%，流拍數(shù)量大幅增長，由10宗增加到33宗。分城市來看(見表2)，9月8日，作為土拍規(guī)則調(diào)整后首個(gè)重啟集中供地的城市，福州最終成交14宗地塊，成交總額76.07億元，成交數(shù)量較第一批集中供地大幅縮水，土拍金額也同步下降。9月10日至11日，天津完成第二批集中供地，2宗流拍，成交40宗地塊。9月10日濟(jì)南第二批集中供地收官，76宗地全部底價(jià)成交。9月15-17日，成都第二批集中供地持續(xù)三天，原先公告供應(yīng)75宗地塊，有17宗因故取消，6宗地塊因無人應(yīng)價(jià)而流拍，最終成交52宗。沈陽24宗地塊停止交易，3宗地塊流拍。蘇州2宗提前中止出讓，1宗流拍。合肥18宗地塊由拍賣出讓轉(zhuǎn)為現(xiàn)場掛牌出讓。

二、第二批集中土拍規(guī)則集中調(diào)整

土拍規(guī)則方面，多城第二批集中供地的競買規(guī)則有了重大調(diào)整，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：

第一，溢價(jià)率方面，深圳、天津，青島高新區(qū)、福州、杭州、廣州等城市要求本次掛牌地價(jià)最高溢價(jià)率不超15%;

第二，設(shè)置禁止“馬甲”機(jī)制，要求同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競買。天津、青島、福州、蘇州、杭州、廣州等多個(gè)城市規(guī)定，同一申請人不得與其所屬集團(tuán)參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團(tuán)的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競買;

第三，土拍達(dá)到最高限價(jià)后，通過搖號、競品質(zhì)等方式確定競得人，取消“競配建“等出讓方式。福州、杭州、天津等地規(guī)定地價(jià)觸頂后搖號決定競得人;沈陽、青島提出地價(jià)達(dá)上限后轉(zhuǎn)競高品質(zhì)住宅;合肥以競裝配率和高品質(zhì)住宅代替第一批次的競配建規(guī)則;成都則采取“競自持保障性租賃住房面積比例”或“競銷售型一類人才公寓面積比例”的方式進(jìn)行競拍;

第四，競買人資金審核方面，沈陽、青島、濟(jì)南、蘇州、杭州、福州等地建立購地資金來源審查制度，股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款。

三、第二批集中土拍溢價(jià)率得到控制，穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)

在新的土拍規(guī)則之下，已完成第二批集中土拍的城市中，陸續(xù)出現(xiàn)了土拍市場轉(zhuǎn)冷的現(xiàn)象，相較第一批集中供地，平均溢價(jià)率普遍降低(見表3)，多宗地塊停牌、流拍或底價(jià)成交。例如長春42宗成交地塊中有39宗為地價(jià)成交，天津40宗成交地塊中31宗地價(jià)成交，濟(jì)南76宗地塊全部地價(jià)成交，蘇州19宗成交地塊中11宗地塊均為底價(jià)成交。

從目前的第二批集中供地結(jié)果來看，土地市場整體出現(xiàn)降溫，穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)，市場觀望情緒上升，房企拿地的積極性有所減弱，我們認(rèn)為主要有三方面原因：

第一，競拍規(guī)則趨嚴(yán)，多城要求競拍企業(yè)所繳納的資金必須為合規(guī)自有資金，聯(lián)合體拿地雙方均需有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等，提高企業(yè)參拍門檻，通過降低最高溢價(jià)率、限房價(jià)、嚴(yán)禁馬甲參拍等規(guī)則，來降低市場競爭熱度;

第二，今年以來房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨嚴(yán)，部分房企融資受限，6月以來，銀行貸款額度吃緊銷售回款變慢，現(xiàn)金流壓力增加，拿地意愿降低。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月房企到位資金為13.44萬億元，同比增長14.8%。其中國內(nèi)貸款1.69萬億元，同比下降6.1%，個(gè)人按揭貸款2.15萬億元，增長13.4%，在銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)下，國內(nèi)貸款增速降幅持續(xù)擴(kuò)大，個(gè)人按揭貸款增速放緩，房企融資及銷售回款兩端壓力持續(xù)加大，資金端承壓，房企拿地節(jié)奏放緩;

第三，上海、深圳等重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，例如深圳、廣州、合肥等重點(diǎn)城市出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，上海二手房貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，影響了房價(jià)上漲預(yù)期，需求端觀望情緒加重，消費(fèi)者入市更加謹(jǐn)慎，房企增加土儲的意愿減弱。

四、央企和國企成為拿地的主力軍

從拿地企業(yè)來看，第二批集中供地中國企央企的參與度較高，拿地?cái)?shù)量較多。廈門本土國企建發(fā)拿地2宗，以101億元總成交金額排名第一，中海拿地2宗，以62億元成交金額排名第二，保利拿地1宗，成交金額50億元排名第三，央企、國企操盤廈門的格局不變;青島在第二批集中土拍中，金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展等企業(yè)均有落子，其中萬科聯(lián)合體斬獲3宗地，中鐵建競得2宗地，卓越聯(lián)合建安拿下2宗地，保利、每日置業(yè)聯(lián)合體收獲2宗地;福州第二輪集中供地參與者也出現(xiàn)多家央企、國企背景的房企，包括保利、首開、華發(fā)、中海、國貿(mào)等，最終保利和福州本土國企福州建工有所斬獲;青島第二批集中供地中，金茂參與競拍并拿地8宗，地塊出讓金合計(jì)為35億元，拿地?cái)?shù)量、金額均排在第一位;成都58宗地塊共吸引45家房企報(bào)名，其中國企30家，民企15家，國企中，中鐵建參拍地塊數(shù)量最多，報(bào)名了15宗地塊，首開、中糧、金地和保利各參拍9宗、11宗、10宗和7宗。當(dāng)前整體市場的融資環(huán)境收緊，央企國企融資能力相對較強(qiáng)，拿地意愿更強(qiáng)。

五、未來走勢：土地市場將進(jìn)一步回歸理性

“集中供地”制度作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分，第二輪集中土拍規(guī)則密集調(diào)整之后，“穩(wěn)地價(jià)”的效果已逐漸凸顯，重點(diǎn)城市土拍熱度較首批集中供地情況出現(xiàn)明顯降溫，符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷。目前土拍政策的調(diào)整方向，已經(jīng)在通過降低地價(jià)來控制房價(jià)、保證開發(fā)商利潤和提升建筑品質(zhì)等方面達(dá)成共識，預(yù)計(jì)接下來的第二批集中土拍中，前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的城市，土拍地價(jià)會進(jìn)一步回歸理性。

從企業(yè)的角度而言，在融資難度加大、企業(yè)資金鏈偏緊影響下，拿地積極性受挫，尤其是觸及紅線的房企大都暫停了新增土儲。近期，央行召開金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會，表示要繼續(xù)做好跨周期設(shè)計(jì)，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作，或?qū)巡糠置髂甑念~度調(diào)整到今年下半年。這是過去一年多時(shí)間里強(qiáng)調(diào)收緊房貸，降低樓市杠桿后的首次反向調(diào)控，有可能為緊繃的市場帶來一絲利好。土地市場低熱之下，拿地成本下行，對于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來說，將迎來以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲的機(jī)會。