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“國慶長假樓市的褪色是可以預(yù)料的。受央行對房貸增速控制、房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)的實施，及嚴(yán)查經(jīng)營貸、首付款來源的影響，部分城市出現(xiàn)房貸額度緊張，貸款周期明顯拉長的現(xiàn)象，貸款都需要排隊，個別銀行對二手房已停貸。而在存量房占比較高的城市中，賣掉一套二手房再買一套新房的連環(huán)交易只能被擱置。”

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年國慶長假期間(10月1日-7日)，15個重點監(jiān)測城市新房成交套數(shù)為8309套，成交面積為92.44萬平方米，較去年同期下滑19%。從9個重點二線城市看，7天長假成交4193套，同比下滑幅度達(dá)41%;從2個重點三線城市看，7天長假成交116套，同比下滑近8成。其中，武漢、蘇州、大連等二線城市的新房成交量下滑顯著，銷售套數(shù)同比下降分別達(dá)到-57%、-45%、-69%。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜表示，“三道紅線”終結(jié)了房企融資的紅利，集中供地的土拍新規(guī)層出不窮，房企拿地難上加難，第二次集中供地多地出現(xiàn)大量流拍的現(xiàn)象，加上各種樓市調(diào)控高壓下，房企迎來了最艱難的日子。部分“止?jié)q”城市開始跳水降價來吸引客流，造成了惡性競爭的局面，針對這樣的新變化，國家采取了“雙向調(diào)控”，截至目前，包括岳陽等多個城市出現(xiàn)“限跌令”，平抑了樓市快速下行帶來的風(fēng)險。另有部分城市發(fā)放人才購房補貼，下調(diào)交易個稅等，“因城施策”、“一城一策”來穩(wěn)定市場預(yù)期。四季度，預(yù)計各地針對樓市“打補丁”的措施依舊會不斷出現(xiàn)。

“二線城市和三四線代表城市受前期樓市調(diào)控政策影響最顯著，房地產(chǎn)市場降溫最明顯。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也表示，今年國慶假期房地產(chǎn)市場延續(xù)9月低溫態(tài)勢。不過，各地繼續(xù)大力度加碼的可能性明顯降低，政策微調(diào)預(yù)調(diào)的空間已打開，部分城市按揭貸款額度和放款時間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

“三穩(wěn)”目標(biāo)下市場趨冷

“總體上今年國慶長假全國樓市購房熱情有所下降。個別城市如北京、深圳樓市出現(xiàn)國慶前三天集中網(wǎng)簽的情況，造成整個小長假樓市數(shù)據(jù)同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網(wǎng)簽的影響。”許之靜認(rèn)為，在樓市長效機制調(diào)控下，各地城市新房市場呈現(xiàn)較明顯的差異，三線、二線、一線城市市場對政策的反應(yīng)程度，主要呈現(xiàn)出從強到弱的梯度下滑的特征。

縱觀全國各城市樓市近況，絕大多數(shù)城市都面臨著市場退燒。實際上，國慶長假樓市的褪色早已能預(yù)料。58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的63個城市中有55個城市今年9月新房成交量出現(xiàn)同比下滑，下滑幅度平均達(dá)47%，其中，一線城市平均下滑幅度為49%，二線城市除西安出現(xiàn)小幅增長外，其余21個城市平均下滑幅度為44%，38個三四線城市中，除昆山、珠海、新鄉(xiāng)、常熟、太倉、南平、孝感出現(xiàn)增長外，其余31個城市全線下滑，下滑幅度達(dá)到50%。

這是在多項嚴(yán)格調(diào)控政策的疊加作用之下，樓市“去杠桿”，“去泡沫”效果基本顯現(xiàn)。今年1-9月全國房地產(chǎn)政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)400余次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄。從“三道紅線”給房企融資設(shè)限，“房地聯(lián)動”土拍新規(guī)則的制訂，嚴(yán)厲限購限售、積分搖號規(guī)則的細(xì)化、再到二手房指導(dǎo)價制度的建立，打擊學(xué)區(qū)房炒作、虛假房源等全國大范圍的樓市整治行動計劃，各種打補丁政策的推出，貫穿到房地產(chǎn)的整個生命全過程。中央進(jìn)行調(diào)控的方式進(jìn)行了全面升級，政策“工具箱”越來越豐富，精細(xì)化程度也越來越高，不斷直擊擾亂市場健康發(fā)展的各種不利因素和現(xiàn)象。

上海、南京兩地已經(jīng)明確實施一年分批次供應(yīng)新房的政策，這就使得市場的冷熱受政府主導(dǎo)的程度變得更強，原先的樓市周期性特征將不再顯著。而這樣的新房集中入市的政策也將會被更多城市所效仿。

二手房指導(dǎo)價穩(wěn)定市場預(yù)期

值得關(guān)注的是，部門熱點樓市降溫，二手房指導(dǎo)價也發(fā)揮了舉足輕重的作用，其關(guān)鍵點在于能引導(dǎo)銀行合理發(fā)放貸款，防范利用信貸資金炒房的風(fēng)險。“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海則要求對每套房源進(jìn)行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計，不久后又指出二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標(biāo)準(zhǔn)。

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國共有11個城市建立二手房指導(dǎo)價制度。尤其是在人口密度較高的城市，穩(wěn)住二手房就是牽住樓市房價的“鼻子”，對新房市場具有一定的打壓作用。

另一方面，在樓市受季節(jié)性影響變化態(tài)勢越來越弱，以及疫情防控常態(tài)化的情況下，線上看房、線上交易越來越取代多次上門探房的購房方式。

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測的線上數(shù)據(jù)顯示，2021年7天國慶長假全國樓市活躍度較去年同期略有下滑，但幅度不大，其中全國二手房線上樓市活躍度下滑17%，而新房線上活躍度上揚2%。

從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢看，預(yù)計到2021年年底，調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現(xiàn)。“金九銀十”已成為歷史，樓市調(diào)控高壓下，樓市將較長時間維持平穩(wěn)態(tài)勢，買賣雙方將脫離對季節(jié)的依賴。

房企啟動差異化應(yīng)對措施

“房企在把握市場機會的同時，應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，打造差異化、有競爭力的產(chǎn)品，注重品牌建設(shè)，提升市場競爭力。”陳文靜表示，展望四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場仍有調(diào)整壓力。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，以北京為例，多個項目在國慶假期前后集中開盤，其中不乏首批集中供地項目。為吸引更多購房者，開發(fā)商紛紛推出線上購房節(jié)、線上直播、國慶特惠等營銷策略促進(jìn)項目銷售。整體來看，在供應(yīng)改善下，北京房地產(chǎn)市場保持一定活躍度。

而在另外一個一線城市深圳，國慶期間，開發(fā)商加大推盤力度，新房供應(yīng)量大幅增加，帶動新建商品住宅成交規(guī)模較去年同期大幅增長，但成交去化率不及以往。預(yù)計四季度，在供應(yīng)改善下，新房成交規(guī)模仍有一定規(guī)模。

作為二線城市的代表，武漢今年國慶期間市場熱度明顯下降，受整體市場環(huán)境影響，購房者置業(yè)信心不足，大部分購房者觀望心態(tài)仍然比較濃厚，但部分開發(fā)商為加速去化，均推出了“特價房”、“工抵房”等促銷活動。

“重點城市第一批集中供地項目即將入市，市場競爭或?qū)⒏蛹ち?，在此背景下，房企?yīng)加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監(jiān)控，制定差異化營銷策略。”陳文靜表示。