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“武漢第二批次集中供地起拍價(jià)均有所提高，經(jīng)過(guò)競(jìng)自持、裝修等組合手段后獲地難度和成本增加。

中心城區(qū)起始價(jià)提升幅度大，無(wú)法滿足公司投資指標(biāo)要求，遠(yuǎn)城區(qū)市場(chǎng)存量大，去化緩慢，難以滿足現(xiàn)金流要求。

前期跟進(jìn)土地出讓價(jià)大幅提升，大大增加了未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的壓力，在“房住不炒”政策基調(diào)和當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)期實(shí)現(xiàn)難度大。

綜上，建議放棄參與武漢第二次供地。”

這是武漢第二輪土地掛牌后，一家央企武漢投資負(fù)責(zé)人給集團(tuán)的匯報(bào)綜述，而這一幕也預(yù)示著武漢第二輪土拍的結(jié)局，無(wú)一家央企參與的“武漢土地盛宴”。

深度內(nèi)卷

10月12日，武漢第二輪兩集中劃上句號(hào)，此次供地共推出房地產(chǎn)用地49宗，經(jīng)過(guò)9日、10日和12日的三場(chǎng)揭牌，共40宗用地順利成交，成交土地總面積245.94公頃，規(guī)劃建筑總面積576.78萬(wàn)平方米，成交總金額347.79億元;另有3宗土地流拍，6宗土地因交易異常予以撤牌。

地方國(guó)企傾巢出動(dòng)，兜底護(hù)盤。成交的40宗地，9成以上被地方國(guó)企拿下，其中各區(qū)一級(jí)平臺(tái)公司拿下約5成地塊。通過(guò)企查查穿透公司股權(quán)，可以發(fā)現(xiàn)這些拿地的公司大多為土地整理方和出讓主體方……

有媒體評(píng)價(jià)武漢第二輪土拍：沒人接盤，那就自產(chǎn)自銷。

武漢第二輪土拍供應(yīng)前，提出：引導(dǎo)市場(chǎng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)化，從土地供應(yīng)的源頭提升建筑品質(zhì)，促進(jìn)城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。在經(jīng)過(guò)多輪討論、上會(huì)、決議后，啟用“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)”方式，將提升品質(zhì)作為核心目標(biāo)，然而還未登場(chǎng)便謝幕。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)成交出價(jià)及揭牌時(shí)間顯示，除一宗進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，其余地塊均在1分鐘內(nèi)成交，這一情景也是武漢近五年來(lái)第一次出現(xiàn)。

有投資負(fù)責(zé)人表示：這是我經(jīng)歷的最冷清的一次土拍。

而這樣冷清的土拍并非武漢獨(dú)有。

9月17日，沈陽(yáng)經(jīng)歷了一場(chǎng)史上成交速度最快的土拍，僅1小時(shí)19宗地塊出讓，其中14宗底價(jià)成交。合肥，原定9月17日開拍的17宗地塊，臨開拍前宣布其中9宗地塊延期到月底掛牌出讓，其余8宗僅1宗出發(fā)搖號(hào)，其余全部底價(jià)成交。

……

第二輪土拍從無(wú)錫開始，幾乎都是一樣的結(jié)論，開發(fā)商選擇：躺平。包括上海、北京也有多地塊無(wú)人競(jìng)價(jià)出現(xiàn)。

市場(chǎng)趨冷，供需失衡

武漢第一輪土拍有多火熱，第二輪就有多冷清，而兩者之間相隔不到100天。這中間發(fā)生了什么?特別是在第一輪土拍中高溢價(jià)拿地的企業(yè)經(jīng)歷了什么?

5月起，武漢市從新房監(jiān)管、土地供給改革、城市更新等方面出臺(tái)細(xì)化調(diào)控，但房地產(chǎn)政策環(huán)境相對(duì)寬松，主要以規(guī)范和完善市場(chǎng)秩序?yàn)橹?，降低落戶門檻刺激剛性購(gòu)房需求，公積金提取新政進(jìn)一步放寬，業(yè)界紛紛表態(tài)，此舉對(duì)樓市將產(chǎn)生一定利好。

來(lái)源：武漢克而瑞

面對(duì)如此溫和的政策，武漢樓市的銷售給出了更生動(dòng)的答復(fù)。

進(jìn)入7月后，武漢供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，9月里武漢供應(yīng)量突破240萬(wàn)方，同時(shí)成交量逐月下跌，9月成交面積與2020年6月持平，這也是近年來(lái)武漢的成交新低。

?數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢克而瑞

9月樓市供應(yīng)增加，去化速度持續(xù)放緩，截止9月底，全市新房存量仍有1967萬(wàn)方，去化周期11.5個(gè)月，也是近年來(lái)的庫(kù)存新高，去化壓力不言而喻。

房企促銷手段也可以看出總體市場(chǎng)嚴(yán)峻，最具代表性的如：保利青年榮耀率先調(diào)價(jià)，為防止業(yè)主鬧事，保利采取換新案名的方式，價(jià)格直降3000元/㎡;其次也有項(xiàng)目為拉開區(qū)域差異，采取精裝改毛坯、毛坯改精裝等方式;也有用渠道特價(jià)、工抵房等方式降價(jià)的……一切的目的只為降低購(gòu)房門檻，促進(jìn)快速跑量。

龍湖大膽拿地

市場(chǎng)的不確定性給拿地帶來(lái)了無(wú)形的門檻，但火中取栗是房企一貫作風(fēng)，但這一次他們卻一致選擇躺平。綜合武漢第二輪土拍拿地房企，不僅無(wú)一家央企參與，第一輪中參與的企業(yè)幾乎不見蹤影。

無(wú)論是第一輪中幾乎報(bào)名近20宗地的萬(wàn)科，還是第一輪收獲頗豐的金地、招商、南山、香港置地，又或者在第一輪土拍中尤為亮眼的中鐵置業(yè)、愷德……他們一同選擇了不參與武漢第二輪土地拍賣。

但同樣也有例外，位于江岸區(qū)新榮客運(yùn)站的P(2021)141號(hào)地塊，以起始價(jià)500700萬(wàn)元拿下了第二輪單宗最高價(jià)名號(hào)，而它背后的故事更是跌宕起伏。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料，2021年年初，清能集團(tuán)、朔商集團(tuán)和龍湖集團(tuán)三方共同簽署了戰(zhàn)略框架合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，三方將充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互惠共贏，協(xié)同推進(jìn)江岸區(qū)后湖大道新榮項(xiàng)目。

3月，武漢市一季度招商引資項(xiàng)目簽約大會(huì)上，華潤(rùn)置地與武漢市江岸區(qū)簽訂“萬(wàn)象商業(yè)綜合體合作框架協(xié)議”。擬在江岸區(qū)后湖板塊建設(shè)萬(wàn)象商業(yè)綜合體，項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資規(guī)模約100億元，建成后將對(duì)江岸區(qū)打造武漢現(xiàn)代商貿(mào)中心、豐富解放大道沿線商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)揮較高的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

該項(xiàng)目同樣指向位于新榮客運(yùn)站的P(2021)141號(hào)地塊，一場(chǎng)暗戰(zhàn)在龍湖、華潤(rùn)、江岸區(qū)之間展開。

掛牌資料顯示，P(2021)141號(hào)地塊為住宅、科教、公園與綠地、商服、交通服務(wù)場(chǎng)站用地，建面約560000平方米，競(jìng)買保證金250350萬(wàn)元，起始價(jià)500700萬(wàn)元，起拍樓面地價(jià)8941.07元/㎡。

25億報(bào)名門檻無(wú)疑也是房企難以突破的難點(diǎn)。對(duì)于拿下新榮客運(yùn)站一事，龍湖的回復(fù)是：一戰(zhàn)到底。無(wú)論華潤(rùn)是否與江岸區(qū)簽下新榮客運(yùn)站合作協(xié)議，龍湖都不會(huì)改變自己的目標(biāo)。華潤(rùn)報(bào)名，龍湖與之競(jìng)價(jià);華潤(rùn)放棄，龍湖底價(jià)成交幸事一件。

這也應(yīng)證了龍湖近年在武漢土地市場(chǎng)的作風(fēng)：別人大膽我謹(jǐn)慎，別人謹(jǐn)慎我大膽。

遙想2016土拍

2021年，武漢土地市場(chǎng)在迎來(lái)一場(chǎng)土拍盛宴后進(jìn)入速凍，而這一幕和2016年略微相似又完全不同。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年共成交330多起單價(jià)、總價(jià)地王。就武漢而言，據(jù)武漢中原公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年武漢產(chǎn)生了16個(gè)地王。同時(shí)，這一年，武漢首次進(jìn)入土地出讓金千億軍團(tuán)，土地出讓金額是1067.99億元。

而這些地王有9成沒能在1年后入市出貨，彼時(shí)甲方最盛行的一句反思便是： “當(dāng)年我舉牌拍地，是相信地價(jià)(高)也還能掙錢，但我沒預(yù)期到政府出了限購(gòu)政策。”

就在武漢地王頻出的2016年，武漢土拍出臺(tái)了率先推出：一次報(bào)價(jià)。同時(shí)首度啟用限價(jià)令，對(duì)部分地塊的最高溢價(jià)率做出限制，且在多家競(jìng)買方觸碰價(jià)格紅線后，轉(zhuǎn)而進(jìn)入競(jìng)代建、競(jìng)規(guī)劃方案環(huán)節(jié)。

然后，土拍新玩法并未抑制住房企拿地?zé)崆?，隨后平安以100.65億拿下楊泗港地塊，成為武漢總價(jià)地王。拿下武漢總價(jià)地王后，平安退居二線，將開發(fā)權(quán)分別分給了越秀、金茂、龍湖，項(xiàng)目首開則在3年后，截至發(fā)稿日，越秀、金茂仍然在售，2016年拿地至今5年，如果認(rèn)真計(jì)算資金沉淀利息，想必只有平安是盈利的，為何3年才開盤?中間經(jīng)歷了什么，想必只有三家企業(yè)冷暖自知。

政策一度收緊，但勇往向前的房企并未止步，繼平安之后，武漢本土房企統(tǒng)建以樓面價(jià)7500元/㎡拿下沌口單價(jià)地王，然而1年后，周邊推出地價(jià)更低的地塊，在市場(chǎng)低迷、資金緊張的年底被不差錢的房企撿漏。

經(jīng)歷了武漢2016地王盛宴后，面對(duì)政策房企似乎冷靜了許多，但冷靜仍舊不是最終答案。正如開篇所寫，多宗地價(jià)起拍價(jià)高于預(yù)期，且市場(chǎng)情況不容樂觀，后續(xù)想象空間不大等多方面造成。

開發(fā)商“躺平”賺錢

地價(jià)有多貴，看看東湖高新(600133,股吧)的供應(yīng)。

第二輪土拍中，最具亮點(diǎn)的莫過(guò)于東湖高新區(qū)流芳板塊的P(2021)116，起拍樓面價(jià)11002.6元/平。

對(duì)比武漢首場(chǎng)兩集中，位于流芳板塊的P(2021)072號(hào)地塊，安徽偉星地產(chǎn)擊敗新城、龍湖，成交價(jià)121500萬(wàn)元，溢價(jià)43.30%，成交樓面價(jià)5915.29元/平。

或許安徽偉星拿下流芳地塊后，拉高了區(qū)域整體地價(jià)，因此在2個(gè)月后，板塊內(nèi)P(2021)116登場(chǎng)，起拍樓面價(jià)達(dá)到11002.6元/㎡，起拍價(jià)竟然高出上一輪成交價(jià)80%。

當(dāng)然，安徽偉星仍未退縮，與武漢左嶺新城開發(fā)投資有限公司鏖戰(zhàn)數(shù)論，最終以500萬(wàn)敗北。流芳板塊也跟隨P(2021)116站上新高，武漢左嶺新城以總價(jià)149800萬(wàn)元競(jìng)得，樓面地價(jià)11747.63元/㎡,溢價(jià)率6.77%，成為武漢第二輪兩集中唯一一宗進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的地塊。

目前，P(2021)116號(hào)地塊周邊在售新房包括美的雅居樂云筑、正榮悅璟臺(tái)、招商?hào)|城華府等項(xiàng)目，均價(jià)約16557-18500元/平，想要賣出更高價(jià)相比還需一番包裝和運(yùn)氣。

同樣的情況還出現(xiàn)在漢陽(yáng)。

武漢第二輪土拍中，P(2021)119號(hào)(月湖船院地塊)位于漢陽(yáng)區(qū)知音大道以南、華園路以西，地塊用地面積4.09萬(wàn)方，地塊起始地價(jià)185810萬(wàn)元，起拍樓面地價(jià)16157.4元/㎡。

對(duì)比第一輪土拍中同樣位于漢陽(yáng)二環(huán)內(nèi)墨水湖邊的P(2021)049地塊，電建地產(chǎn)經(jīng)過(guò)約半小時(shí)競(jìng)價(jià)，最終以總價(jià)140530萬(wàn)元?jiǎng)俪?，樓面地價(jià)15110.75元/㎡，溢價(jià)率49.45%。

電建鏖戰(zhàn)數(shù)論，經(jīng)過(guò)溢價(jià)才拿下的土地，2個(gè)月后土地再度升值，代表著電建地產(chǎn)躺平便賺得千元土地溢價(jià)。

此外還有江岸區(qū)的P(2021)127號(hào)地塊，地塊位于江岸區(qū)黃石路與京漢大道交叉口以南，與今年成交的P(2021)005號(hào)地塊相隔不遠(yuǎn)，彼時(shí)P(2021)005經(jīng)過(guò)55輪競(jìng)價(jià)，最終被越秀拿下，成交價(jià)130000萬(wàn)元，樓面地價(jià)26530.61元/平，溢價(jià)率26.21%，而P(2021)127起始樓面價(jià)則達(dá)到2.85萬(wàn)元/㎡，雖然該樓面價(jià)未達(dá)到區(qū)域最高價(jià)，但半年內(nèi)地價(jià)上漲80%，越秀仍然是“躺平”賺地價(jià)。

以上這些也應(yīng)征了諸多房企投資負(fù)責(zé)人說(shuō)的：第二輪土拍起拍價(jià)也無(wú)法算賬，更不用談拿地策略和預(yù)期。

武漢第二輪土拍結(jié)束后，有媒體稱：推出49宗，最終成交了40宗，如花山、左嶺地價(jià)低了近千元，說(shuō)明武漢第二輪土拍十分圓滿且好過(guò)全國(guó)半數(shù)城市。以一線城市廣州為例，廣州推出48宗土地，最終只成交了23宗，而武漢成交率達(dá)8成，

真的如此嗎?翻看此次成交情況，5成土地由各區(qū)一級(jí)平臺(tái)公司購(gòu)入，我們更關(guān)心平臺(tái)公司購(gòu)入后，如何開發(fā)?

平臺(tái)公司拿地的淵源可追溯至2014年，彼時(shí)一家名為武漢2049的公司，以54.7億拿下位于漢陽(yáng)仙山村三宗打包地塊，從公司名便可看出背景，帶著武漢遠(yuǎn)景規(guī)劃的印記，經(jīng)查詢?cè)摴緸?013年成立，投資人為武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心及武漢市土地整理儲(chǔ)備中心。這邊是武漢市土地交易中心的平臺(tái)公司，也讓大眾第一次了解平臺(tái)公司和一級(jí)土地儲(chǔ)備公司，它的成立似乎只是為了仙山村三宗打包用地。

仙山村分為三宗地塊9個(gè)包，合計(jì)110萬(wàn)方體諒，是難得一見的百萬(wàn)方項(xiàng)目。拿下仙山村后，2049平臺(tái)公司引入了：保利等企業(yè)，以及產(chǎn)生短暫關(guān)聯(lián)又分開的富力。拿下仙山村到首個(gè)項(xiàng)目推盤，中間大約經(jīng)歷了近3年，前文提到那個(gè)保利換了新名字降價(jià)的項(xiàng)目便是仙山村打包地塊之一。

由平臺(tái)公司摘牌后，找買家聯(lián)合開發(fā)或轉(zhuǎn)讓，也是武漢一種主流操作方式，既避免流拍也保證了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

地價(jià)穩(wěn)了?

梳理近期政策不難發(fā)現(xiàn)，這一輪地價(jià)調(diào)控始于7月。

7月22日，加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議召開，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

同日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，將著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

7月29日，住建部在約談金華、泉州、惠州等5城時(shí)再次提到，要加快建立和完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則。要求地方政府真正確保市場(chǎng)的穩(wěn)定，尤其是包括新房交易價(jià)格、二手房交易價(jià)格、土地價(jià)格和租賃住房?jī)r(jià)格等會(huì)納入積極的管控之中。

7月30日，中央政治局召開會(huì)議，再次明確，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

與此同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)中謠傳著這樣一張似真似假的圖片

在22城土地供應(yīng)系數(shù)掛出，不難發(fā)現(xiàn)，這一切都是遵循著這份流傳的文件而來(lái)，文件中清晰表明，溢價(jià)率不得超過(guò)15%，決不允許通過(guò)提高起拍價(jià)的方式調(diào)整溢價(jià)率，否則將公開嚴(yán)肅處理，嚴(yán)格控制城市樓面地價(jià)新高。

目前，市場(chǎng)正處于完善穩(wěn)地價(jià)工作機(jī)制。地價(jià)穩(wěn)了，才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

地價(jià)穩(wěn)了嗎?