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作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的一塊重要拼圖，房地產(chǎn)稅終于要來了。

房地產(chǎn)稅，在廣義上是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有直接關(guān)系的稅，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

基于此，房地產(chǎn)稅的出臺，無疑將進(jìn)一步強化“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，對擁有多套住房的人群將產(chǎn)生足夠的震懾力。

全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展改革試點

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，為期5年。

根據(jù)全國人大的授權(quán)決定顯示，國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

此外，授權(quán)決定還顯示，試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算，試點實施啟動時間由國務(wù)院確定。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

房地產(chǎn)稅早已形成共識

事實上，首提房地產(chǎn)稅改革可以追溯至2003年，彼時，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費。”即對房屋持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，類似后續(xù)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)稅”。

由于全國推行的難度較大，直至2011年1月“房產(chǎn)稅”正式落地，上海和重慶同時宣布啟動房產(chǎn)稅試點，對個人住房征收房產(chǎn)稅。

2013年底，十八屆三中全會發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。概念內(nèi)涵也從“房產(chǎn)稅”完善至“房地產(chǎn)稅”。

2019年兩會《政府工作報告》首提“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”已成為監(jiān)管部門的重點工作。

2020年以來，針對房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容多了起來。11月和12月，財政部部長劉昆曾兩次公開表示“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

今年以來，官方談及房地產(chǎn)稅的頻率有所加快，每隔一段時間就會出現(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息。

3月12日，我國《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布。其中，在“建立現(xiàn)代財稅金融體制”一章中提出要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)”;

3月23日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正召開財稅工作座談會，提出加強宏觀政策特別是財稅政策研究，其中的三大重點工作之一就包括完善房地產(chǎn)市場調(diào)控;

4月7日，財政部稅政司司長王建凡在國新辦發(fā)布會上表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革;

5月6日，財政部部長劉昆在《經(jīng)濟(jì)日報》署名發(fā)表《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》一文，在“完善現(xiàn)代稅收制度”一段，提到“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點和改革”;

5月11日，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見;

8月18日，財政部副部長許宏才在作《關(guān)于今年以來預(yù)算執(zhí)行情況的報告》中談到，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革;

10月16日，《求是》雜志發(fā)表重要文章《扎實推動共同富裕》。其中，在“加強對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)”一節(jié)中提出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。

財政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點辦法(草案)，按程序做好試點各項準(zhǔn)備工作。

哪些城市會先行試點?

哪些城市會作為房地產(chǎn)稅試點的先行城市，這也是當(dāng)前社會最為關(guān)注的問題之一。

有分析人士認(rèn)為，試點應(yīng)該在熱點城市，特別是近年來房價上漲較快、人口流入較多、高檔房銷售火爆，年輕人住房比較困難的城市。

中信證券的一份研報指出，試點城市將考慮全國區(qū)域統(tǒng)籌布局，名單或?qū)⒂诮衲昴甑坠?，而征收工作預(yù)計將分批次落地，上海、重慶、深圳、海南或?qū)⒊蔀槭着圏c征收區(qū)域。

中泰證券首席分析師楊暢認(rèn)為，人口總量和增量決定了對城市住房的基礎(chǔ)需求，也是開征房地產(chǎn)稅的必要條件。排在第一梯隊和第二梯隊的10個城市，排名依次為杭州、深圳、廣州、寧波、成都、長沙、重慶、鄭州、西安、廈門，正在面對人口增長較大壓力，未來住房供需緊張仍然是大概率事件，或許對房產(chǎn)地稅改革試點的愿望也會更加迫切。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，深圳要按照中央要求打造中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，一味用行政手段管控房地產(chǎn)絕不是出路，必須下定決心用經(jīng)濟(jì)手段置換掉行政手段。海南要按中央要求打造世界上最大規(guī)模自由貿(mào)易港，要求投資便利化、貿(mào)易自由化、要素充分流動，且在2025年前要做好封關(guān)運作準(zhǔn)備工作，適時啟動全島封關(guān)運作。從這個意義上，海南也應(yīng)盡快考慮用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段來促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和樹立自己應(yīng)有的國際形象。浙江則是中國共同富裕示范區(qū)，理應(yīng)加入積極試點行列，進(jìn)行房地產(chǎn)稅方面改革。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，由于目前整體市場分化嚴(yán)重，因此試點城市不太可能以“省級”為主，目前市場上有傳聞?wù)f“浙江省率先參與試點”，在其看來不太可能，因為浙江省各城市的情況差距較大，從省級層面很難操作這些。反而上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點一二線城市，很有可能會成為首批試點城市。

丁祖昱表示，北京由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性質(zhì)較為復(fù)雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會加入試點行列。而海南省一方面由于體量不大，另外一方面主要為旅居型房地產(chǎn)市場，因此加入試點的可能性也不大，就算真要加入試點，最多也在三亞市等熱點城市進(jìn)行試點。

整體來看，房地產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的必要拼圖。高房價的問題，在本質(zhì)上源于土地制度不完善、住房供給結(jié)構(gòu)分層不足、持有環(huán)節(jié)沒有稅收。而解決之策也需要由此入手，其中房地產(chǎn)稅的立法、試點以及全面推出是長期完善住房制度設(shè)計、保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策必選項。因此，理應(yīng)把其放在更加突出和重要的定位上來看待。