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物企IPO慘淡，行業(yè)收并購喧囂。

10月26日，京能置業(yè)(600791,股吧)股份有限公司(簡稱 “京能置業(yè)”，證券代碼“600791.SH”)發(fā)布公告，擬在北京產(chǎn)權(quán)交易所以公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓全資子公司京能(北京)物業(yè)管理有限公司(簡稱“京能物業(yè)”)100%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。

這筆資產(chǎn)出售，京能置業(yè)早在今年一月份就進行了預(yù)告。不過與當下一部分為挽救房企債務(wù)危機而不得不將物企擺上貨架不同，京能置業(yè)出售京能物業(yè)更多是為了解決公司與控股股東下屬企業(yè)同業(yè)競爭的問題。

不過，選擇在此時披露轉(zhuǎn)讓信息，也的確是一個好時機。物業(yè)IPO風口向下，而行業(yè)收并購活躍度更盛。在此背景下，物業(yè)收并購價格走高，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)資產(chǎn)的售價更是自然而然的水漲船高。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年物企收并購的平均PE為15.2，較2019年上升1.6。其中，超大型物業(yè)企業(yè)進行收并購過程中的PE相對較穩(wěn)定，而中型及成長型物業(yè)企業(yè)的收并購的代價在快速提升。

今年年初，碧桂園服務(wù)收購藍光嘉寶服務(wù)，對價市盈率17倍;而近期，其收購富力物業(yè)的對價市盈率為14倍，收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂的對價PE約為10.68倍，雖低于主流上市公司并購標的市盈率，但還是遠高于彩生活不到4的市盈率數(shù)值。

負債5千萬

據(jù)悉，本次交易尚需北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會履行相關(guān)流程，尚需提交公司股東大會審議，且尚需通過公開市場掛牌出讓，交易存在一定不確定性。

因此，目前京能物業(yè)的正式轉(zhuǎn)讓底價尚未正式披露。不過從公布的經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)來看，京能物業(yè)這個待出售標的，或許也算不上優(yōu)質(zhì)。

2020年審計報告數(shù)據(jù)顯示，京能物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入115.29萬元，營業(yè)利潤虧損246.47萬元，凈利潤虧損2.24萬元，總資產(chǎn)2219.65萬元，總負債5202.43萬元，所有者權(quán)益虧損2982.78萬元。

截至今年前九個月，京能置業(yè)尚未能實現(xiàn)利潤扭虧為盈，反而將凈利潤虧損的豁口進一步撕大了。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，京能物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入為18.14萬元，營收利潤虧損89.77萬元，凈利潤虧損達到了92.74萬元，總資產(chǎn)縮水為1869.82萬元，而總負債變化不大，為4945.34萬元，所有者權(quán)益虧損達3075.52萬元。

資料顯示，京能物業(yè)成立于2001年5月8日，當前法定代表人為馬俊，注冊資本與實交資本一致，為1000萬元。

京能物業(yè)的股權(quán)架構(gòu)較簡單，由京能置業(yè)100%持股。進一步穿透，京能置業(yè)的第一大股東為北京能源集團有限責任公司(簡稱“京能集團”)，持股占比45.26%。而還在京能集團之上的便是北京國有資本運營管理有限公司，最終實際控制者為北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。

2014年，京能集團與北京京煤集團有限責任公司(簡稱“京煤集團”)進行了合并。而北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(簡稱“金泰地產(chǎn)”)原本是京煤集團下屬主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。因此，京能置業(yè)與金泰地產(chǎn)在房地產(chǎn)及物業(yè)業(yè)務(wù)方面形成了同業(yè)競爭的局面。

今年年初，京能集團公告表示，決定于三年內(nèi)徹底解決金泰地產(chǎn)的同業(yè)競爭問題。

兩種解決方案

不過很有意思的一點事是，對于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的同業(yè)競爭，京能集團選擇將京能物業(yè)進行對外掛牌出售。而在解決房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同業(yè)競爭，京能集團的選擇卻是讓京能置業(yè)收購金泰地產(chǎn)旗下的資產(chǎn)公司。

今年8月30日晚間，京能置業(yè)發(fā)布公告稱，擬以約3.61億元通過北京產(chǎn)權(quán)交易所協(xié)議收購金泰地產(chǎn)持有的北京麗富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。

資料顯示，金泰地產(chǎn)成立于1998年12月2日，為國有獨資企業(yè)。其法定代表人為趙方程，公司注冊資本15.6億元，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)項目開發(fā)、物業(yè)管理等。

截止2020年底，金泰地產(chǎn)經(jīng)審計的資產(chǎn)總額158.98億元、凈資產(chǎn)9.28億元，金泰地產(chǎn)2020年營業(yè)收入33.63億元，利潤總額0.50億元，凈利潤-0.53億元。

雖然京能置業(yè)并非存在債務(wù)問題被迫出售京能物業(yè)這份資產(chǎn)，但不可否認的是，京能物業(yè)的相關(guān)股權(quán)與債權(quán)交易完成后，將有利益促進京能置業(yè)提高資產(chǎn)質(zhì)量,改善公司財務(wù)狀況。

近年來，京能置業(yè)的業(yè)績并不穩(wěn)定。2020年，京能置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入3.13億元，同比下滑73.57%;營業(yè)利潤總額虧損0.64億元，凈利潤虧損0.73億元，歸屬于母公司所有者凈利潤虧損0.71億元，較上年同期由盈轉(zhuǎn)虧。同期，公司資產(chǎn)總值為181.84億元，同比增長37.22%;負債總額為143.66億元。

今年上半年，得益于京能·天下川三期項目竣工交付，京能置業(yè)期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入8.50億元，較同期增加7.40億元，增長673.14%;歸屬于上市公司股東的凈利潤423.92萬元，實現(xiàn)凈利潤0.29億元，較上年同期扭虧為盈。

讓道金泰卓越物業(yè)

一個選擇外出尋找買家，一個選擇內(nèi)部騰挪，解決同業(yè)競爭，京能集團在京能置業(yè)與金泰地產(chǎn)中給出了兩種方案。

“公司所持京能物業(yè)公司目前物業(yè)業(yè)務(wù)較少，主要以自持資產(chǎn)為主，公司計劃三年內(nèi)完成京能物業(yè)公司的退出工作。”2020年業(yè)績報中，京能置業(yè)如是表示。

京能物業(yè)經(jīng)營虧損，拋售出去的確是個一箭雙雕的解決方案。而在這筆交易的另一面，或許也是金泰地產(chǎn)旗下的北京金泰卓越物業(yè)管理有限公司(簡稱“金泰卓越物業(yè)”)更被看好。

企查查資料顯示，金泰地產(chǎn)對外投資企業(yè)有23家。其中房地產(chǎn)19家，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)3家，金融業(yè)1家。而作為物業(yè)管理服務(wù)的公司，只有金泰卓越物業(yè)一家，持股占比100%。

據(jù)悉，金泰卓越物業(yè)成立于2010年1月13日，法定代表人為董艷娜，其注冊資本與實繳資本均高于京能物業(yè)，為1200萬元。去年4月底，其經(jīng)營范圍從13項擴增到了18項。

相比于京能物業(yè)主要以自持資產(chǎn)為主，且業(yè)務(wù)較少，金泰卓越物業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營情況或許要更豐富一些。

京能置業(yè)2020年業(yè)績報披露，其交予金泰卓越物業(yè)的服務(wù)交易金額為231.88萬元，再加上金泰地產(chǎn)同期經(jīng)營營收是京能置業(yè)的近10倍，金泰卓越物業(yè)來自金泰地產(chǎn)的項目輸送，或許也要多于京能置業(yè)對京能物業(yè)的支持。

此外，據(jù)企查查披露，金泰卓越物業(yè)去年和今年都有招投標項目公示，且今年以來的招投標項目顯然已經(jīng)多了起來。