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2021年第三季度以來(lái)，重點(diǎn)城市迎來(lái)了第二輪集中供地的密集成交。受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫，流拍率激增。

市場(chǎng)熱度的下滑也使地方政府在供應(yīng)端有所調(diào)整，從近期發(fā)布的第三輪集中供地公告的5個(gè)城市來(lái)看，土地出讓門檻已適度放松，結(jié)合近期政策環(huán)境來(lái)看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。

為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。

供應(yīng)環(huán)比走高，成交量漲價(jià)跌

在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。

供應(yīng)方面，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地10月供應(yīng)總建筑面積達(dá)27049萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲近一成，僅較去年同期減少2%。供應(yīng)量的上漲一方面是由于此前土地供應(yīng)量持續(xù)縮量的三四線城市推地量上漲，另一方面則是因重點(diǎn)城市三輪集中供地潮來(lái)臨。

成交方面，雖然本月集中土拍的重點(diǎn)城市個(gè)數(shù)較上月減半，但在三四線城市成交量大幅回升的帶動(dòng)下，10月成交面積仍較上月進(jìn)一步走高。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積環(huán)比微漲5%至13310萬(wàn)平方米。

各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中一二線城市的成交建面均不敵上月，成交面積分別為635萬(wàn)平方米和2354萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降6%和50%;三四線城市的成交規(guī)模則環(huán)比大幅回升，達(dá)到10321萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲42%。

多城集中土拍遇冷，溢價(jià)率進(jìn)一步走低

受土地市場(chǎng)降溫、流拍率激增影響，第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，其中長(zhǎng)沙和北京流拍率更是超過(guò)60%。

成交主力城市遭遇“寒潮”，也使得一、二線城市整體市場(chǎng)熱度大幅降溫，三四線城市表現(xiàn)也不佳，本月平均溢價(jià)率降至4.5%的低位。

在此影響下，2021年10月成交溢價(jià)率較上月進(jìn)一步走低，環(huán)比減少0.9個(gè)百分點(diǎn)，降至3.3%，再創(chuàng)下2020年以來(lái)的最低值。

土地流拍方面，在行業(yè)處于調(diào)整周期的現(xiàn)階段，房企觀望情緒依舊濃厚，拿地主力仍然是現(xiàn)金流相對(duì)充裕的央企或地方國(guó)企。

因此，無(wú)論是北京、上海、杭州等重點(diǎn)城市，還是22城之外的金華、溫州、東莞、佛山等熱點(diǎn)三線城市，均出現(xiàn)了地塊提前撤牌或延期的現(xiàn)象，如佛山10月原計(jì)劃出讓7宗宅地，但有6宗延期或撤牌，1宗因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，當(dāng)月涉宅地零成交。

第三輪地出讓門檻已適度放松

市場(chǎng)熱度的下滑使地方政府在供應(yīng)端出現(xiàn)了調(diào)整，從近期發(fā)布的第三輪集中供地公告的5個(gè)城市來(lái)看，土地出讓門檻已適度放松。如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競(jìng)自持(公共住房)上限、無(wú)錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。

其中作為首個(gè)完成三輪集中土拍的城市，無(wú)錫土地市場(chǎng)表現(xiàn)極具參考意義。對(duì)比三輪集中土拍來(lái)看，無(wú)錫三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。

無(wú)錫第三輪集中土拍成交的溢價(jià)地塊僅有3宗，底價(jià)成交成為三輪土拍主旋律。而無(wú)錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價(jià)，溢價(jià)比重超100%;二輪22宗地塊中仍有9宗搖號(hào)成交，溢價(jià)比重達(dá)到73%。

與前兩輪土拍房企積極報(bào)名、高溢價(jià)成交的情形不同，三輪集中土拍僅有一家品牌房企報(bào)名參拍，參拍的大都是無(wú)錫本地城投公司，比重高達(dá)七成之多，并且多以政企合作的形式開發(fā)。

在土地供應(yīng)側(cè)調(diào)控持續(xù)深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下，重點(diǎn)城市的土拍熱度較此前明顯降溫，加上目前信貸仍未放寬、房企現(xiàn)金流承壓，臨時(shí)撤牌和延期出讓，國(guó)企、央企為競(jìng)拍主力等現(xiàn)象也成為不少城市的“標(biāo)配”。

為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。接下來(lái)重點(diǎn)城市將迎來(lái)第三批土地密集入市，部分供地計(jì)劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟(jì)南等城市要進(jìn)一步加大宅地供應(yīng)量，尤其是濟(jì)南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。

從目前整體土拍市場(chǎng)來(lái)看，降溫現(xiàn)象仍在進(jìn)一步延續(xù)，甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價(jià)和流拍，土地市場(chǎng)已進(jìn)入冰點(diǎn)，并進(jìn)一步影響著銷售側(cè)的市場(chǎng)預(yù)期，使得房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)預(yù)期”迎來(lái)更多挑戰(zhàn)。

不過(guò)，為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，重點(diǎn)城市已經(jīng)開始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，部分城市已適度放松了第三輪拿地門檻，預(yù)計(jì)第三輪供地中企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象也會(huì)有所改善。