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2021年三季度，重點城市迎來了第二輪集中供地的密集成交。受土拍規(guī)則變動、住宅銷售轉(zhuǎn)冷、行業(yè)融資管控收緊等因素影響，期間土地成交熱度顯著降溫，表征在地價指數(shù)測算上，地價增長速度也得到了較好的控制。典型如南京、合肥等首輪土拍熱度較高的城市，三季度地價指數(shù)均環(huán)比下降超過6%，行業(yè)利潤空間進(jìn)一步向理性回歸。

就2021年前三季度地價指數(shù)的累計同比變動來看，除三季度沒有樣本地塊成交的上海、杭州等9個城市外，所有城市均較上半年有所下降。其中福州、合肥、成都前三季度地價同比漲幅均較上半年下降5個百分點以上，市場熱度明顯回落。

在新一輪集中土拍規(guī)則調(diào)整的影響下，大部分重點城市第三季度地價多較第二季度出現(xiàn)了環(huán)比下行的趨勢。部分城市如南京、合肥地價環(huán)比降幅超過5個百分點，拿地成本明顯回調(diào)，項目利潤空間也有所提升。

但需要注意的是，雖然多數(shù)城市取消了競自持并下調(diào)了溢價率上限，但為了將出讓土地的效益最大化，大部分城市第二輪集中供應(yīng)地塊的出讓條件反而較首輪有所提升。

01

第二輪集中土拍規(guī)則全面升級

成交熱度明顯下調(diào)

截至目前，22個重點城市均已完成前兩輪集中供地。從競拍規(guī)則來看，大部分城市第二輪土拍規(guī)則較首輪更加完善和細(xì)化，體現(xiàn)了精準(zhǔn)調(diào)控的方向，尤其是上輪競拍中市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市，均針對其首輪拍地時暴露出的問題，出臺了“打補(bǔ)丁”新規(guī)。

從重點城市第二輪集中供地來看，競拍方式調(diào)整升級有三個明顯的變化：

一是更多采用“限價+搖號”方式進(jìn)行土地競拍，并且溢價率均有明顯下調(diào)。典型如廣州、南京、杭州、合肥等城市，溢價率上限均調(diào)整為15%;

二是部分城市取消了競配建，典型如合肥，本次17宗出讓地塊均取消了競配建，改為采用“競品質(zhì)”的方式，其中2宗競高品質(zhì)住宅建設(shè)方案，15宗競裝配率;

三是對項目上市銷售做出了更多限制，部分城市出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售、限售等規(guī)定，譬如杭州10宗試點競品質(zhì)要求現(xiàn)房銷售，廣州部分地塊限首套家庭購房，成都土拍規(guī)則首次提出“競銷售型一類人才公寓”。

表：第二輪集中土拍規(guī)則梳理

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

對比首輪集中土拍熱度來看，大部分城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價率均較首輪有所降低，尤其是濟(jì)南、天津等低熱城市，溢價率降幅均在十個百分點以上。重慶、長春、廣州、青島、武漢、天津、濟(jì)南、長沙等多個城市第二輪集中土拍更是幾乎全員“底價”成交，整體溢價率均不超過1%，市場熱度降幅顯著。

此外，受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，房企參拍情況不佳，多個城市在開拍前緊急撤牌。

表：重點城市第二輪集中土拍提前中止地塊情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

注：僅統(tǒng)計涉宅地塊

值得注意的是，首輪土拍熱度較高的杭州還出現(xiàn)了“退地”現(xiàn)象。在杭州首輪拍地中斬獲多地的宋都將以5000萬的代價將運河新城GS1001-17地塊退掉。該地經(jīng)過20輪報價，由競買人宋都以178308萬元總價競得，樓面價20962元/平方米，溢價率29.86%，自持21%。該地的毛坯銷售均價不高于26500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于29150元/平方米，樓面價和毛胚銷售均價僅相差6000元/㎡，如果再考慮高達(dá)21%的競自持，盈利情況堪憂。

就參拍企業(yè)來看，無論是京、滬、廣、深等一線城市，還是杭州、武漢、重慶、蘇州等二線城市，房企參拍積極性均明顯下降。就以首輪土拍熱地較高的杭州為例，杭州成功出讓的14宗地塊，5宗溢價地塊被品牌房企(外來央企、國企、本地深耕房企)包攬，其中綠城2宗(1宗為聯(lián)合拿地)，中海、金隅、濱江分別1宗。而余下的9宗底價成交地塊，多數(shù)被本土國資企業(yè)拿下：杭州地鐵拿下2宗、西湖城投、拱墅發(fā)展、杭房分別拿下一宗，本土民企德信、興耀等民企也均有現(xiàn)身。總體來看，外來房企表現(xiàn)相對平淡，本地國企、深耕型民企成為杭州本輪土拍的主力軍。

02

三季度地價累計同比指數(shù)普降

濟(jì)南、無錫實際地價仍在環(huán)比上漲

為了準(zhǔn)確衡量城市住宅用地價格變動情況，我們基于市場比較法構(gòu)建了地價變動指數(shù)，對22個重點城市兩輪集中土拍地價變動趨勢做出判斷，并找出其中的規(guī)律，以更好地預(yù)測盈利空間變動。

地價指數(shù)算法是基于市場比較法對同一板塊內(nèi)成交的土地價格信息進(jìn)行采集并清洗數(shù)據(jù)之后對地價變動走勢進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化/加權(quán)處理的一種數(shù)據(jù)處理方法。

2021年三季度，樣本城市迎來了第二輪集中供地的密集成交。受土拍規(guī)則變動，住宅銷售轉(zhuǎn)冷，行業(yè)融資管控收緊等因素影響，期間土地成交熱度顯著轉(zhuǎn)冷;表征在地價環(huán)比指數(shù)測算上，地價的增長速度也得到了較好的控制。典型如南京、合肥等首輪土拍熱度較高的城市，三季度地價指數(shù)均環(huán)比下降超過6%，使得行業(yè)利潤空間進(jìn)一步向理性回歸。

當(dāng)然，部分城市地價指數(shù)也有一定程度的上漲，譬如濟(jì)南，由于二輪集中土拍土地質(zhì)量明顯提升，在地方房企托底效應(yīng)的影響下，三季度地價指數(shù)環(huán)比上漲3%，而無錫則在自持、配建、投資等要求的影響之下，地價也在保持上行，三季度地價環(huán)比指數(shù)上漲了2%。除了濟(jì)南、無錫之外，沈陽、廣州、深圳也是如此，三季度地價也呈上漲之勢。

累計同比指數(shù)方面：短期來看，除三季度沒有樣本地塊成交的上海、杭州等9個城市外，所有城市均較上半年有所下降。其中福州、合肥、成都前三季度地價同比漲幅均較上半年下降5個百分點以上，市場熱度明顯回落。緊跟其后的則是深圳、青島、無錫、南京等城市，四成前三季度地價同比漲幅均較上半年下降2個百分點以上，市場熱度也有一定程度的降溫。

圖：2021年三季度重點城市地價環(huán)比指數(shù)變動分析(上季度地價=100)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

注：三季度上海、北京、杭州、武漢、長沙、長春、廈門、鄭州、寧波等城市未有集中土拍，因此未統(tǒng)計這9個城市的地價環(huán)比指數(shù)。

中期來看，2019年以來22城地價指數(shù)處于震蕩波動的下行大周期，其中在2020年年末至2021年上半年出現(xiàn)短暫回升，但是進(jìn)入2022年三季度后，同比增速再度大幅下滑，并降至2019年以來的新低，2022年前三季度，22個重點城市累計同比增長14.51%，較2020年全年增速下降了0.53個百分點。

圖：2019年以來22城地價指數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：CRIC

03

部分熱點板塊地價漲幅依舊突出

高“折扣”地塊集中于遠(yuǎn)郊

總體來看，盡管大部分城市第二輪集中土拍地價指數(shù)較首輪有了明顯下調(diào)，但考慮到同一城市區(qū)域或板塊之間也存在較大差異，進(jìn)一步對三季度重點城市集中成交的住宅用地進(jìn)行地價環(huán)比指數(shù)分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：核心區(qū)、近郊板塊的宅地環(huán)比漲幅比較突出，地價漲幅TOP⑩的地塊分別位于無錫濱湖、青島李滄、成都青羊區(qū)、重慶九龍坡等，地價跌幅TOP⑩地塊多位于遠(yuǎn)郊板塊，也驗證了業(yè)界“地段”為王的觀點。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，在能保證一定盈利的前提之下，快速去化也十分重要，而核心熱點板塊在去化上面無需過度擔(dān)憂。典型如無錫濱湖區(qū)XDG-2021-24號(和璽南地塊)經(jīng)過搖號由輝廣競得，成交樓面價19500元/㎡，該地需配建1萬㎡人才房，還有7000萬美元外資投資要求，實際樓板價增至23338元/平方米，較上半年同板塊樓板價19500元/平方米增幅高達(dá)20%。

與之相似的還有無錫XDG-2021-21號地塊(張村5號地塊)，該地同樣經(jīng)過搖號最終被華發(fā)競得，名義樓板價17000元/平方米，由于該地有5000萬美元投資要求，實際樓面價增至21038元/平方米，較首輪集中土拍中萬科競得XDG-2021-8號地塊實際樓面價格(該地樓面價16000元/平方米，但由于該地有21400㎡租賃自持，該地實際樓面價17932元/平方米)高出17%。

不僅如此，被綠城收入囊中青島李滄中心兩宗青山路地塊地價也有明顯上漲，以5號地塊為例，本身名義樓面價僅有10500元/平方米，由于有8300平方米自持，樓板價被顯著抬升，實際樓面價增至12568元/平方米，較首輪土拍中成交的同板塊地塊的樓板價10773元/平方米增長了17%。

表：第二批集中成交地塊較首輪地價漲幅TOP⑩地塊(億元、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

綜上來看，地價指數(shù)漲幅比較突出的多是核心熱點板塊土地，并且多為高價地;反之，地價下跌比較嚴(yán)重的多位于遠(yuǎn)郊或非熱點板塊，譬如重慶北碚區(qū)蔡家組團(tuán)L67-2/05、L33-1/06地塊，名義樓面價為5940元/平方米，由于地塊本身帶有要求備配件11000平方米的自持租賃，這樣折算下來，實際樓面價為7092元/平方米，較首輪土拍中成交的L49-3-1/06、L49-3-2/06地塊樓板價10683元/平方米(該地雖然沒有配建，但重慶首輪土拍熱情高漲，該地溢價率高達(dá)56%)下降了34%，該地也是二輪土拍中地價下降最顯著的地塊。除此之外，像成都的龍泉驛區(qū)、南京的六合、青島即墨、濟(jì)南濟(jì)陽以及成都的青白江等遠(yuǎn)郊區(qū)域地價較首輪均有明顯下降。

表：第二批集中成交地塊較首輪地價降幅TOP⑩地塊(億元、元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC

綜上來看，在新一輪集中土拍規(guī)則調(diào)整的影響下，重點城市第二輪集中土拍熱度較首輪大幅降溫。

從競拍規(guī)則來看，大部分城市第二輪土拍規(guī)則較首輪更加完善和細(xì)化，體現(xiàn)了精準(zhǔn)調(diào)控的方向，尤其是上輪競拍中市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市，均針對其首輪拍地時暴露出的問題，出臺了“限價+搖號”、“競品質(zhì)”、現(xiàn)房銷售等新規(guī)。

受土拍規(guī)則變動，住宅銷售轉(zhuǎn)冷，行業(yè)融資管控收緊等因素影響，期間土地成交熱度顯著轉(zhuǎn)冷，底價成交與臨時撤牌成為多城土拍主旋律，部分典型地塊價格較首輪成交地塊降幅達(dá)到二成以上，行業(yè)利潤進(jìn)一步回歸理性。