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今年下半年以來行業(yè)調(diào)控持續(xù)，疊加房企的債務(wù)違約事件頻發(fā)，市場(chǎng)多方“速凍”，房企在融資端和銷售端承受較大的壓力。面對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流吃緊，債權(quán)人信心下降的情況下，多家房企通過多種手段積極進(jìn)行自救，重建市場(chǎng)信心。

2021年9月底以來在政策密集發(fā)聲下，房企關(guān)緊已久的融資閥門終于有了松開的跡象，保利發(fā)展、招商蛇口等國(guó)企央企和多家城投公司在銀行間債券市場(chǎng)進(jìn)行融資，而后有銀行總行直接發(fā)令分行支行充分開發(fā)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)資源，開放國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專項(xiàng)政策支持，并為國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)開出融資白名單。

雖當(dāng)前政策的松動(dòng)主要對(duì)象是國(guó)資，但伴隨著市場(chǎng)信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導(dǎo)，未來將會(huì)擴(kuò)散到民營(yíng)企業(yè)，也將最先有利于基本面較好的企業(yè)。

01

銀行間市場(chǎng)對(duì)國(guó)企梯隊(duì)敞開融資口子

在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約的情況下，投資市場(chǎng)對(duì)房企的信心下降，債券二級(jí)市場(chǎng)以及股票市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，從2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計(jì)下跌22.1%，創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。由此部分未違約的房企也受到了波及。

2021年11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，部分參會(huì)的房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。座談會(huì)的召開，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的政策或會(huì)有所松動(dòng)。

銀行間商協(xié)會(huì)座談會(huì)后，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發(fā)行超短融資券，鎮(zhèn)江城建公告擬發(fā)行4億元的中期票據(jù);到11月11日，保利發(fā)展宣布擬發(fā)行20億元的中期票據(jù)，將銀行間債券市場(chǎng)的融資主體從城投擴(kuò)展到主流房企，而后11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)，招商蛇口公告擬分別發(fā)行30億元的中期票據(jù)和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對(duì)較高。與此同時(shí)，本輪房企融資審批速度相對(duì)較快，小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計(jì)劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成。而柳州建投11月15日將擬發(fā)行不超過8.8億元(含8.8億元)的中期票據(jù)的計(jì)劃確定為頂額8.8億元。

02

部分房企積極“自救”重建市場(chǎng)信心

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年下半年以來，不少房企紛紛通過回購(gòu)債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進(jìn)行維穩(wěn)，開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)。

1、積極回購(gòu)債券，維穩(wěn)同時(shí)低價(jià)回購(gòu)

CRIC統(tǒng)計(jì)顯示，2021年下半年以來，不少于24家房企陸續(xù)實(shí)行境外債提前回購(gòu)舉動(dòng)，回購(gòu)次數(shù)超過153次，提前回購(gòu)境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)24.86億美元，債券到期時(shí)間橫跨2021年到2026年，不少房企十月以后加大了2022年到期債務(wù)的提前贖回，減輕明年的還款壓力。

就企業(yè)表現(xiàn)來看，中梁控股、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、花樣年等回購(gòu)次數(shù)相對(duì)較多，佳源國(guó)際、中國(guó)金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過1億美元。房企進(jìn)行債券回購(gòu)除了維穩(wěn)市場(chǎng)信心之外，也因當(dāng)前債券價(jià)格相對(duì)便宜，以低折扣進(jìn)行回購(gòu)實(shí)則比到期兌付更為劃算。

2、大股東增持股票，打響市值保衛(wèi)戰(zhàn)

除了提前贖回部分境外債之外，9月以來，多家房企董事或者大股東利用自有資金進(jìn)行護(hù)盤，增持公司股票，進(jìn)行市值維護(hù)，增添市場(chǎng)信心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年9月以來，有17家房企股東通過二級(jí)市場(chǎng)對(duì)公司股票進(jìn)行增持，涉及金額達(dá)到11.66億元，其中中國(guó)奧園主席郭梓文及其家族信托在9月和11月累計(jì)增持1.66億股，金額6.15億元，碧桂園主席楊惠妍僅在11月就增持1761萬(wàn)股，金額1.28億元，力高集團(tuán)董事兼主席黃若虹自9月20日起累計(jì)增持約3734萬(wàn)股，持股比例由29.49%上升到40.0%。

3、股東借款、保底供股維穩(wěn)市場(chǎng)信心

大股東除了進(jìn)行股票增持的操作，部分股東還幫助企業(yè)進(jìn)行融資，主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等，除了提振市場(chǎng)信心，也為公司注入資金，增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性。富力地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)的股東分別為公司提供了80億元、8億元、4.5億美元的股東借款。而旭輝集團(tuán)以供股的方式進(jìn)行融資，擬發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，其中，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認(rèn)購(gòu)2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購(gòu)，合計(jì)將最多投入16.73億港元，以股東兜底的方式進(jìn)行融資。而融創(chuàng)中國(guó)則進(jìn)行了配股融資，募集金額達(dá)到50.85億港元。值得注意的是，股東借款及配股融資等方式，對(duì)股東以及企業(yè)自身發(fā)展前景要求較高，目前僅有少量房企進(jìn)行。

從目前來看，多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計(jì)劃的設(shè)立成功，顯示當(dāng)前銀行間債券市場(chǎng)融資口子已經(jīng)打開，鼓舞了市場(chǎng)的信心，未來其他資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國(guó)企央企也有望加入發(fā)債的隊(duì)伍。

值得注意的是，當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國(guó)企，且主體和債券的評(píng)級(jí)相對(duì)較高，主要是利用政府的信用進(jìn)行背書，未來是否能擴(kuò)大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

但伴隨著市場(chǎng)信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導(dǎo)，當(dāng)前房企積極自救，也將加大市場(chǎng)對(duì)自身的信心。