房地產行業(yè)在潮起潮落中又走過了一年。
2021年，房地產市場的變化與發(fā)展格局已定。每逢歲末年初，小到個人，大到行業(yè)，總會認真總結過去的一年。而近段時間以來，業(yè)內對2021年房地產行業(yè)復盤的聲音也是不絕于耳。
借此機會，中房網在《2021房地產行業(yè)10大關鍵詞》的基礎上，想從另一些角度去嘗試解讀2021年房地產市場。為此，我們總結了2021年行業(yè)的十大“另類”關鍵詞。
寒冬
2021年的房地產市場，經歷了一季度的火熱之后，在調控政策持續(xù)加碼下，開始由熱轉冷，全年樓市基本以“寒冬”收尾。
2021年，全國商品房銷售面積、銷售額增速也呈逐月回落趨勢，7月以來商品房銷售面積、銷售額的月度增速由正轉負，8月后降幅進一步擴大。
易居研究院此前發(fā)布的報告指出，2021年下半年，房價終結六年連漲勢頭。整體來看，房價下行經歷了一個由二手房市場向新房市場的傳導過程。2021年8月，國家統計局公布的70城二手住宅價格自2015年4月以來首次轉跌;9月份，70城新建商品住宅價格自2015年5月以來也首次轉跌，標志著70城房價正式進入下跌周期。
前緊后松
自“房住不炒”提出以來，多個熱點城市均被主管部門指導、約談。2021年1-7月，住建部先后約談了18個熱點城市。與往年不同的是，去年住建部在約談時間節(jié)點密度、約談城市數量和約談內容上都顯著升級。
與此同時，7月份之前多地也執(zhí)行了比較嚴厲的調控政策，包括嚴查經營貸違規(guī)流入房地產、多地推出學區(qū)房新政、建立二手房指導價機制、封堵“假離婚”炒房漏洞、法拍房納入限購、收緊人才購房政策、上調房貸利率等。在企業(yè)層面，相關政策也同樣收緊，如2021年3月銀保監(jiān)全面收緊信貸，5月中基協叫停房地產供應鏈非標業(yè)務，為防止開發(fā)企業(yè)將資金挪做他用，多城加強預售資金監(jiān)管等政策頻出。
值得注意的是，針對上半年過熱的樓市，多城為減少投機購房需求，紛紛上調房貸利率，但在后續(xù)幾個月執(zhí)行過程中，房貸利率、放貸審核和放貸時間方面過緊，導致了部分剛需族被誤傷。同時，8月份以來，受部分房企暴雷等影響，樓市風向急轉直下。此后，一系列放松性質的政策表態(tài)開始增多。9月末，央行提出了房地產市場“兩維護”;12月，中共中央政治局會議和中央經濟工作會議均提出促進房地產業(yè)“良性循環(huán)”。隨著監(jiān)管層針對房地產行業(yè)密集發(fā)聲，政策基調已現邊際松動信號。重壓之下的房地產市場獲得了“喘息”機會，行業(yè)有望逐步走出底部、迎來修復。
座談
自2021年三季度末至年底，不同部門曾多次召開房企座談會。
9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯合召開的房地產金融工作座談會指出，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。
10月15日，中國房地產業(yè)協會召開房地產開發(fā)企業(yè)座談會;10月26日，國家發(fā)改委外資司和國家外匯局資本司聯合召集萬科、世茂、建業(yè)等8家房企，召開了中資房企外債座談會;11月8日，國務院發(fā)展研究中心在深圳召開深圳房地產形勢座談會。上述座談會主要總結了房地產市場總體形勢、當前面臨的風險，同時也摸底了房企所面臨的困難。
中國銀行間市場交易商協會也曾于11月上旬舉行房企代表座談會。此后，部分房企公布在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具計劃并發(fā)債融資。12月10日，交易商協會又再次舉行了房地產企業(yè)代表座談會，會議表示，將優(yōu)先支持符合房地產調控政策的企業(yè)注冊債務融資工具用于并購項目或已售在建項目建設。
由此可見，不同部門都在密切關注房企的經營情況。而各類房企座談會召開后，房企融資環(huán)境也逐漸回暖。據Wind統計，2021年11月房地產企業(yè)境內債券發(fā)行金額為471億元，環(huán)比增長84%。未來，隨著相關措施落地實施，金融機構有望逐步對房企的融資行為恢復至常態(tài)。
限跌
據不完全統計，自2021年8月份以來，全國至少已有21個城市發(fā)布了“限跌令”，其中部分城市直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企的方式，限制惡意降價行為。這些城市包括岳陽、惠州、唐山、桂林、沈陽、昆明、江陰、鄂州、孝感、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市外，絕大多數都是三四五線城市。
實際上，“限跌令”的背后是當前房地產市場分化明顯的體現。近年來，不少城市房價過快上漲的同時，一些三四線城市和縣城卻因住房供應量過大，房價出現較強下行沖動。盡管很多購房者樂見房價下跌，但從另一方面來看，一旦房價過快下跌，將會給房地產市場和社會帶來不穩(wěn)定因素。嚴控惡意降價不代表政府不允許房價下跌，但對于明顯干擾市場秩序的行為，必須受到嚴格監(jiān)管。
冰火
2021年2月末，土地市場迎來改革，住宅供地“兩集中”正式落地。
從全年集中供地情況來看，2021年的土拍市場可謂是“冰火兩重天”。自4月起，22個重點城市陸續(xù)開啟首批集中供地。不過，由于經驗不足，首批集中供地市場熱度火爆，重慶、深圳、廈門、杭州等城市溢價率高企、地王頻出，房企“披甲”上陣現象屢見不鮮。
對此，自然資源部于8月份召開會議，隨后多地緊急叫停第二批集中供地，并對土拍規(guī)則進行升級調整。在相繼出臺了查房企開發(fā)資質、資金審查、限溢價率不超15%和搖號等措施后，第二批集中供地，除早期成交的廈門和無錫外，其余城市的競拍熱度均因供地規(guī)則大幅調整而較首輪明顯下滑。熱門城市土地流拍率升高、溢價走低，降溫勢頭持續(xù)蔓延。
受市場整體遇冷以及第二批集中供地熱度驟降等因素影響，多個城市第三批集中供地在政策、規(guī)則上都進行了調整，盡管降低了競拍門檻，但結果仍舊不盡如人意，除了杭州熱度逆勢上揚外，不論是一線還是熱點城市，多是底價成交、國企兜底，未能激起市場熱情。
躺平
2021年底這段時間，宣布債務無法兌付的房企逐漸增多。而面對即將到期的美元債，房企也是姿態(tài)不一，有些忙著自救，有些則選擇了直接“躺平”。
在此輪房企美元債危機中，花樣年率先“躺平”。10月8日，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶辦公室發(fā)布了一份“寶爺家書”，自爆花樣年的美元債違約。不過，在這封“家書”并沒有說明接下來準備怎么把“缺口”堵上。
緊隨其后的是新力控股，而且新力控股“躺平”方式更為直接，10月11日，新力控股發(fā)布公告宣布沒有資源可以用于償還10月18日到期的 2.5億美元債本金及利息，在補救措施上也尚未制定任何具體方案，公司股票接下來繼續(xù)短暫停牌。據悉，此前，在9月20日，針對10月18日到期美元債兌付日期的臨近，部分投資人與新力控股管理層組建了社交群溝通美元債兌付相關事宜。不過，比較戲劇化的是，新力控股老板張園林在社交群中表示：“公司目前正在采用各種方式加快應對10月份到期的美元債，有新進展馬上與大家溝通，多謝大家繼續(xù)支持公司” 之后便退群了。如此一來，市場情緒異常緊張。
與前兩者相比，當代置業(yè)“躺平”的態(tài)度要稍好一些。10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據，發(fā)生票據違約。不過，股東有意向集團提供約8億元的股東貸款，這也稍微緩解了市場的緊張氣氛。
對于房企債務而言，“躺平”是極度不負責的行為，但從現金流安排的視角看，“躺平”似乎是解決房地產企業(yè)現金流風險的一種無奈選擇。
現金流
2021年，房企現金流管控成為行業(yè)關注焦點。在著名的“三道紅線”政策下，新添了“三道補丁”。據悉，在補丁中除拿地銷售比和商票數據外，經營活動現金流也被納入房企重點監(jiān)測指標之一。根據規(guī)定，房企近三年經營活動產生的現金流凈額不能連續(xù)為負。
事實上，2021年以來房企債務危機不斷蔓延的本質，也是房企現金流出現問題。房地產作為高杠桿、重資產的行業(yè)，融資順暢和現金回款率是房企生存和發(fā)展的關鍵。在過去一年杠桿和融資收緊的大背景下，房企資金回流不暢，導致現金流循環(huán)受阻，才是債務違約的根源。
腰斬
2021年以來，在融資收緊、銷售下滑、個別房企的風險事件等因素的疊加影響下，地產股表現十分低迷。
如果將2021中國房地產上市公司綜合實力榜前20強的房企，這一年來股價最高點、和年內股價最低點做對比，可以發(fā)現，多數地產股股價慘遭“腰斬”，而部分房企跌幅甚至超過8成，堪稱“膝斬”。
不過好在近期行業(yè)政策利好不斷釋放，地產板塊也在持續(xù)回暖中。
節(jié)衣縮食
三年前萬科曾喊出“活下去”的口號，如今這三個字成為了房企的真實生存寫照。而2021年，萬科則吹響了“節(jié)衣縮食”的號角。
2021年11月16日，萬科在內部下發(fā)了一份《關于萬科集團總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”的倡議》提出，要轉變黃金時代的慣性思維方式，將經營理念貫穿始終，對不產生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。
春江水暖鴨先知。2021年的房地產行情不容樂觀，而作為頭部房企，對市場的反應也最為敏感?；蛟S從萬科的角度，已感受到了這一次的房地產行業(yè)寒冬可能會比較漫長。所以，應對寒冬的第一步，就是“節(jié)流”。
內卷
市場整體下行背景下，房地產從業(yè)者的生存狀況也變得更加艱難。行業(yè)重壓之下，房企高管變動頻繁的現象也將必然增多。據相關媒體統計，2021年有超過700余名房企高管發(fā)生職務變動。
一邊是房企組織架構頻繁調整、裁員縮編不斷，一邊是留下來的員工被動接受更高強度的工作、加班不斷，極其“內卷”。
此前因互聯網行業(yè)而聞名的“大小周”單雙休輪替休假管理制度，如今也成了房地產行業(yè)普遍存在的現象。事實上，地產圈早已在默默的執(zhí)行“996”，甚至“007”的現象亦不少見。
但地產人的“內卷”遠不止這些。有些房企“聘用”的虛擬人員工，其辦事效率之高令人咋舌。
在機器人的世界里，“996”和“007”的現象根本不值一提，Ta可以做到實時工作，不眠不休。而地產人的“內卷”也被提升到了一個新的維度，或許將來搶走你飯碗的并不是人。(蘇曉/文)
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