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隨著更多支持政策落地，在陣痛期過后，行業(yè)或?qū)⒂瓉砑娌⑹召彽母叻濉?/p>

房地產(chǎn)暖風頻吹，“政策見底”正在成為更多人的共識。

12月20日上午，中國人民銀行公布1年期LPR下調(diào)至3.8%，這是1年期LPR連續(xù)19個月“按兵不動”后首次下調(diào)。不過，5年期LPR則連續(xù)第20個月不變，維持4.65%。

與此同時，中國人民銀行主管的金融時報報道稱，央行、銀保監(jiān)會已于近日出臺《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

12月20日，A股三大股指集體低開低走，但受到近日多重利好消息的刺激，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強勁，是為數(shù)不多上漲的行業(yè)之一，包括津濱發(fā)展、渝開發(fā)、大龍地產(chǎn)、中洲控股等在內(nèi)的多支地產(chǎn)股封上漲停板。

不過，業(yè)內(nèi)人士認為1年期LPR下調(diào)、5年期維持不變的措施，避免了向市場傳達放水拯救樓市的錯誤信號，重點實際上在于刺激實體經(jīng)濟融資需求，而鼓勵優(yōu)質(zhì)房企兼并收購的政策對房地產(chǎn)的影響將更加深遠，隨著更多支持政策落地，在陣痛期過后，行業(yè)或?qū)⒂瓉砑娌⑹召彽母叻濉?/p>

優(yōu)質(zhì)房企收并購獲支持，行業(yè)加速出清

根據(jù)金融時報，《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》核心內(nèi)容包括六大方面，其中，兩大方面與融資密切相關，同時也最受市場關注。

一是通知要求銀行業(yè)金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

其次，要求加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務融資工具提供服務，提高發(fā)行效率。鼓勵銀行業(yè)金融機構投資并購債券、并購票據(jù)等債務融資工具。

按照上述要求，未來房地產(chǎn)行業(yè)的兼并收購將聚焦于項目而非企業(yè)，實際上，“保交付、穩(wěn)民生”是這一輪房企爆雷之中政府化解危機的主要方向。廣東省住房政策研究中心首席研究員分析表示，聚焦于項目收購可以有助于項目順利竣工、交付，是對購房者權益的維護，而且“陷入困境都是大型開發(fā)商，能對企業(yè)整體進行收購盤活的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商比較少，引起的陣痛會比較大，也不利于市場的穩(wěn)定”。

未來，優(yōu)質(zhì)房企將不止獲得并購貸款的支持，也將更容易在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，李宇嘉認為，“資本市場以無抵押的信用債支持并購，能夠激活開發(fā)商參與的積極性”，因為目前市場下行導致預期悲觀，開發(fā)商資金鏈緊張，“以自有資金收購有點困難”。

實際上，在通知公布之前，優(yōu)質(zhì)房企的資金面緊張的情況已持續(xù)得到緩解，但利好消息的公布進一步消除優(yōu)質(zhì)房企開展兼并收購行動的疑慮。

近期，招商蛇口等房企計劃在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)的消息備受市場關注，因外界認為房地產(chǎn)行業(yè)兼收并購將獲得金融支持的傳言一旦落地，市場將迎來轉折點，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控將進入下一階段，行業(yè)將加速出清，而這一傳言在12月20日正式得到確認。

房地產(chǎn)收并購不及去年3成，或?qū)⒂|底反彈

時代財經(jīng)統(tǒng)計得知，盡管今年房地產(chǎn)行業(yè)危機頻現(xiàn)，房企屢屢轉讓資產(chǎn)以換取流動性，但今年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購數(shù)量和金額，卻雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并購，金額將近768.96億元，相當于去年全年的22.95%。

時代財經(jīng)/制圖

匯生國際融資總裁黃立沖對時代財經(jīng)表示，今年房地產(chǎn)收并購處于低谷是正?，F(xiàn)象，“因為開發(fā)商沒有錢”，對收購帶有土地的項目興趣降低。值得一提的是，時代財經(jīng)從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，實際上房地產(chǎn)行業(yè)的收并購已于近期開始“暗流涌動”，正在尋求資金合作接手出險房企的地產(chǎn)項目。

不少觀點認為，隨著更多支持政策落地，房地產(chǎn)行業(yè)將加速洗牌，平安證券在一份報告中表示，從美日經(jīng)驗來看，陣痛期后行業(yè)均迎來并購整合高峰，因此預判本次相關政策的出臺有望加速行業(yè)洗牌，“劣幣”出清后行業(yè)格局有望重塑，優(yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢有望進一步擴大。

值得一提的是，自11月份以來，房企特別是優(yōu)質(zhì)房企的資金面緊張情況已開始得到緩解，境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模環(huán)比大幅增加;而12月份以來，包括碧桂園、金地、華發(fā)、世茂、招商蛇口和龍光在內(nèi)的不少房企，更是頻頻公布了票據(jù)、ABS或配股融資的相關動態(tài)。

根據(jù)華泰證券的報告，11月房企境外債發(fā)行額為169.37 億元，環(huán)比上升171.35%，盡管融資凈額依然為負，即-151.10億元，但較10月降幅收縮了251.13億元;境內(nèi)債發(fā)行額為396.70 億元，環(huán)比上升131.57%，融資凈額時隔4個月再次轉正，達24.04億元。

12月份，房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模顯現(xiàn)出有增無減的趨勢。時代財經(jīng)了解到，11月份發(fā)行的境內(nèi)債多達30筆，而截至12月18日，12月份發(fā)行的境內(nèi)債已達到25筆。

值得關注的是，境內(nèi)債發(fā)行人多為國企、央企或經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企，包括保利、中海、華潤、金地、碧桂園、龍湖和濱江等等，11-12月(截至12月18日)合計55筆境內(nèi)債中，國企和央企占比高達85.45%。