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賣地自救 董文標夢斷董家渡地塊

綠地控股121億元收購中民外灘50%股權(quán)及相應債權(quán)

在上海人的心里，董家渡寸土寸金。“如今房價動輒十幾萬一平起，一套房隨便也要好幾千萬。”作為一名土生土長的上海人，劉輝清楚地知道，董家渡“老南市”是上海的發(fā)源地，擁有上海現(xiàn)存最早期的天主教堂和上海最早的會館。根據(jù)坊間的說法，董家渡在上海開埠前，商肆林立，店鋪繁鬧，在開埠后更成了上海繁華城區(qū)之一。靠著董家渡，上海由南往北開發(fā)，才有了外灘，然后再由東往西發(fā)展，才有了上海。上海城市的歷史并不長，但董家渡是極為重要的一脈。

在商界大佬董文標心里，董家渡不僅會成為上海金融新地標，還應該成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心，但他執(zhí)掌下的中國民生投資股份有限公司(以下簡稱“中民投”)拿出了自己的看家資產(chǎn)——上海董家渡13、15號地塊，在市場上尋求買家。

就在董文標卸任中民投董事局主席4個月后，董家渡地塊被賣出。2月14日晚間，綠地控股“官宣”，稱公司全資子公司綠地地產(chǎn)集團有限公司收購中民投及其子公司上海佳渡置業(yè)有限公司持有的中民外灘50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標的公司的全部債權(quán)，交易價格共計121億元。

綠地地產(chǎn)接手董家渡地塊

成為第一大股東

根據(jù)公告，本次交易完成后，綠地控股將公司持有標的公司50%股權(quán)，成為標的公司第一大股東，負責標的公司主要日常經(jīng)營事項。

同一日，中民投總裁呂本獻回應市場關(guān)注的熱點時，稱中民投與交易對手簽署了協(xié)議，完成了不符合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向的重要項目退出，“這是中民投有效優(yōu)化公司產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，持續(xù)深化落實公司轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要一步。”

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2月13日，中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中民外灘)出現(xiàn)股東變更，其中，中民投、上海佳渡置業(yè)有限公司(中民投實際控制的孫公司)退出，綠地成為新增股東，其法人代表亦變更為綠地集團高管徐榮璞。

上述公告顯示，通過此次收購，綠地將主導開發(fā)標的公司主要資產(chǎn)——上海市董家渡項目，實現(xiàn)了在上海市中心核心區(qū)域重大項目的關(guān)鍵布局。綠地控股董事長、總裁張玉良表示：“綠地將充分發(fā)揮在開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域布局等方面的綜合優(yōu)勢，集全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。”

銀行大佬轉(zhuǎn)身民營企業(yè)

中民投華麗登場

在董文標的心里，董家渡不僅會成為上海金融新地標，還應該成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心。董文標期望董家渡能夠創(chuàng)造外灘地標建筑群及國際級的辦公與生活環(huán)境，并助力上海構(gòu)建一城一帶總體金融格局。

這從此前的對外宣傳中不難看出，中民投對于董家渡地塊的重視程度頗高。但一切隨著此次“賣地自救”的行為戛然而止，畢竟生存才是最重要的。

5年前的2014年，中民投的登場異常“華麗”。彼時，由全國工商聯(lián)發(fā)起，中民投成立。中民投的注冊資本500億元人民幣，擁有59名行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)的股東。截至目前，中民投是唯一一家?guī)?ldquo;中國”字頭的民營投資公司。

那一年，1957年出生的董文標57歲，成為了中民投董事局第一任主席。此前的18年里，董文標創(chuàng)造了一個市值過千億的民生銀行，對于中民投，董文標依然信心滿滿。

這從其在一次公開講話中的態(tài)度不難看出，“我說這是我來做，我領(lǐng)導，民營企業(yè)家們都覺得我是有公信力的，說老董可以做成，他是職業(yè)經(jīng)理人，公正、公平。”

據(jù)有關(guān)媒體報道，根據(jù)當時的計劃，這家公司將支持中國民營企業(yè)到海外并購，或者在國內(nèi)做一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè);另一方面，其也寄望于能享受到中央政府的一些政策，如外匯儲備政策支持和國家開發(fā)銀行的授信支持。

實際上，早在2013年，董文標從民生銀行臨近退休之際，就已經(jīng)規(guī)劃好了自己的未來。“我現(xiàn)在正在做的還有一個很好的事情，中國100家大型民營公司，每家民營企業(yè)出一個億，就是100個億，成立一個中國民營企業(yè)投資公司，叫中民投。”

開發(fā)成本高

董家渡地塊成“海市蜃樓”

從地理位置上來說，董家渡位于上海老城廂與黃浦江南外灘之間，是上海發(fā)展史上極為重要的一部分。

2014年11月，成立僅半年的中民投與外灘投資、佳渡置業(yè)聯(lián)合體以人民幣248.5億元拿下了董家渡13、15號地塊。公開資料顯示，地上面積70.2萬㎡，地下面積43.8萬㎡(地下商業(yè)11.1萬㎡)。整個項目上上下下加起來有接近114萬㎡。

按照黃浦區(qū)當時的規(guī)劃，該地塊為商業(yè)、辦公、住宅綜合用地，其中商業(yè)比例不大于17%，辦公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。

據(jù)媒體當時的報道，競拍結(jié)束后13個月，董家渡13、15號地塊開始動工建設(shè)，地塊的最終規(guī)劃方案也同時確定。

據(jù)悉，地塊開發(fā)繼承了董家渡原先魚骨狀的路網(wǎng)，地塊方形的形狀也更利于開發(fā)，小街坊高密度路網(wǎng)更加有城市感，尺度更適合人步行，錯落有致的高度限制形成更完美的天際線。由商船會館和董家渡天主教堂保護建筑所構(gòu)成的開放空間未來直連黃浦江親水平臺。

不過“高大上”的設(shè)計背后卻是驚人的高成本。有人曾經(jīng)算了一筆賬——所有地塊加起來的總投資達604億，平均地上單位成本是8.6萬元/㎡，算上車庫等地下面積也都達到了5.3萬元/㎡。以當時的上海樓市來說，這個成本，比新鴻基的徐家匯中心項目的400億還高200多億，相當于建了3-4座上海中心大廈。

盡管在中民投成立之初，董文標曾表示，其地產(chǎn)業(yè)務并不涉及“賣房子”，但這并不妨礙董文標對于土地市場極佳的眼光。

拿下董家渡地塊時，董文標曾向股東許諾，在上海外灘董家渡這塊地建百層高樓，三年即能回本。

顯然，董文標當初的承諾不僅未能如愿化為現(xiàn)實，董家渡地塊甚至已經(jīng)成為中民投的沉重負擔。2018年10月，中民投完成公司成立以來的首次換屆，李懷珍接任董文標中民投董事局主席一職。

這一年，董文標61歲。

財經(jīng)觀察

房地產(chǎn)市場降溫后的一次解凍操作

可以肯定的是，成立之初，中民投的成長速度確實相當迅速。一組數(shù)據(jù)可以證明，截至2018年上半年，中民投的資產(chǎn)總規(guī)模從成立之初的335億元增至近3100億元，增幅約800%，累計實現(xiàn)利潤超180億元。

那么，當年的躊躇滿志緣何變成了如今的“賣地自救”?答案不言而喻，成立之初發(fā)展極其迅速的中民投正遭遇史上最大“資金鏈”危機。

這從呂本獻回應外界質(zhì)疑“中民投遭遇流動性挑戰(zhàn)”的質(zhì)疑中可見一斑，呂本獻表示，企業(yè)的本質(zhì)就是解決問題、應對挑戰(zhàn)，沒有任何一家企業(yè)的發(fā)展過程是完全一帆風順的。中民投剛剛成立4年多，尚在幼年期。“這是在經(jīng)濟和金融周期發(fā)生調(diào)整的背景下，我們經(jīng)歷的第一次真正挑戰(zhàn)。但我們不會氣餒，將全力以赴從根本上解決問題。”

據(jù)呂本獻透露，中民投正通過引入戰(zhàn)略投資者、加快退出不符合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向的項目等多方面舉措，預計將在較短時間實現(xiàn)重大突破。

上海清算所資料顯示，截至2018年6月30日，中民投總資產(chǎn)近3100億元，賬面的貨幣資金229.3億元，總負債2321億元，資產(chǎn)負債率超過70%。這份合并資產(chǎn)負債表還顯示，中民投2018年上半年歸母凈利潤僅為4.47億元，同比大幅下降逾80%。

另據(jù)Wind統(tǒng)計，2019年中民投還將面臨198.05億元的境內(nèi)債券到期(兌付或行權(quán))，這意味著，中民投短期償債壓力不小。

特別是2019年初，中民投發(fā)生了違約問題。先是公司30億元債券技術(shù)性違約，2月12日，中民投申請在上交所上市的三只公司債券暫停競價系統(tǒng)交易。發(fā)行量44.8億的“17中民G1”在農(nóng)歷新年首個交易日當中，盤中大跌逾30%，報35.51元，創(chuàng)上市以來新低，兩度遭上交所臨時停牌。

與此同時，2月1日起，中民嘉業(yè)約83.3億元股權(quán)以及其持有的中民外灘約49億元股權(quán)被上海金融法院凍結(jié)，凍結(jié)期限為三年。就在綠地控股接盤董家渡項目的時候，中民投被凍結(jié)的股權(quán)也悄然解凍。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，中民投“賣地自救”是因為其財務上出現(xiàn)了現(xiàn)金流壓力，而這個壓力可能會給中民投帶來一些問題，“從這個角度來講，當前的轉(zhuǎn)讓勢在必行。”

嚴躍進直言，董家渡地塊的規(guī)模比較大，對于企業(yè)來說，操盤確實有很大的壓力，“綠地的收購應該也是準備聯(lián)動開發(fā)，畢竟在這附近本身就有一些比較好的項目。”嚴躍進說，如果這些項目能和董家渡項目連在一起，或許能夠在上海核心區(qū)域內(nèi)形成更好的規(guī)模化效應。如此一來，對于綠地的品牌也有積極的作用。

“雖然此次中民投的轉(zhuǎn)讓不符合我們的預期，但中民投畢竟是一個實力很強的企業(yè)。”嚴躍進認為，這也可以理解為，房地產(chǎn)市場降溫之后，企業(yè)內(nèi)部也做出了相應的調(diào)整。