央行、銀保監(jiān)會近日聯合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱通知)，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。其中，前者最高不超過40%，后者最高不超過32.5%。
從“三道紅線”到“五檔分類”，從資金需求側到供給側，房地產市場金融監(jiān)管進一步升級。今年的房地產市場或經歷比以往更多的考驗。
“三道紅線”“五檔分類”將持續(xù)發(fā)力，房企降負債或是大勢所趨。圖為山西太原，城市新建商圈高樓林立。CNSPHOTO提供
監(jiān)管更加精準
房地產貸款集中度管理制度，即在我國境內設立的中資法人銀行業(yè)金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監(jiān)會確定的相應上限。根據上述通知，銀行業(yè)機構分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，房地產是一個資金密集型行業(yè)，很多房企都是高杠桿、高負債運轉。去年下半年以來，金融監(jiān)管一直處于適度收緊的狀態(tài)，包括“三道紅線”(即剔除預收款的資產負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現金短債比不得小于1倍)和此次新規(guī)，可以說管控的精準度更高，這是好事，將更加有利于房企在規(guī)模、利潤和杠桿之間尋求平衡，避免房地產業(yè)因貸款過度集中而帶來系統(tǒng)性金融風險。
“該通知旨在讓銀行把更多的錢都投放到實體經濟中去，而不是流入房地產。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示，“三道紅線”結合本次的“五檔分類”是政策組合拳的升級，避免資金流向房地產，給居民降杠桿。
據央行《2020年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》數據顯示，我國房地產貸款占比較高，三季度房地產貸款占比為24.9%，個人住房貸款比重更高，占68.8%，而本次新規(guī)中規(guī)定房地產貸款占比最高的為40%，個人住房貸款占比最高值為32.5%。
“這也意味著2021年購房貸款總額將會有所縮減，居民購房貸款難度或有所提升，預計放款更有側重性，首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對較大。”王小嬙說。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴中國商報記者，房地產貸款集中度管理是房地產金融風險防范的必要手段，旨在促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動金融、房地產同其他實體經濟的均衡發(fā)展。
融資環(huán)境趨緊
事實上，2020年上半年，受疫情因素影響，我國綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，房企融資出現“小陽春”，如1月海外債融資規(guī)模超1200億元，3月信用債發(fā)行規(guī)模超千億元，均為全年最高值。下半年，房地產金融監(jiān)管不斷強化，“三道紅線”融資新規(guī)落地，行業(yè)資金呈現出緊平衡狀態(tài)，9月及10月房企信用債、海外債融資規(guī)模明顯下降。
2020年11月13日，銀保監(jiān)會發(fā)文指出，保險資財務性股權投資，標的企業(yè)不得直接從事房地產開發(fā)建設。這也意味著險資通過“明股實債”形式進入房地產領域將受限，房企融資渠道再收縮。11月25日，多家信托公司收到來自監(jiān)管部門的窗口指導，要求嚴格壓降融資類信托業(yè)務規(guī)模，房企融資監(jiān)管持續(xù)收緊。
而與此同時，未來兩到三年，房地產行業(yè)債券需償還規(guī)模保持高位，房企面臨一定的現金流考驗。中指研究院分析，2017年，隨著國內融資渠道的收緊，房企紛紛發(fā)行海外債券進行融資，目前，大部分債券逐步進入還款期。2021年，包括海外債券在內的債券償還總規(guī)模將達10909億元，其中，海外債券償還規(guī)模為4083億元，公司債券需償還規(guī)模為3744億元;2022年，房地產行業(yè)需償還規(guī)模將回落至7856億元水平;2023年，這一規(guī)模將大致維持在8000億元水平。
“穩(wěn)是常態(tài)化調控目標，資金面轉向穩(wěn)杠桿。”王小嬙對記者表示，未來房地產行業(yè)將更加弱化金融屬性，轉向穩(wěn)杠桿、去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。“三道紅線”“五檔分類”將持續(xù)發(fā)力，房企降負債或是大勢所趨。
“長遠來看，金融新規(guī)有利于房企的可持續(xù)經營。”趙秀池認為，但目前房地產市場融資仍很緊張，房企或抱團取暖，通過合作合資重組等方式來應對困境。
房企分化加劇
在金融嚴監(jiān)管的背景下，財務穩(wěn)健的龍頭房企與國企融資規(guī)模和成本優(yōu)勢明顯。2020年，千億元以上企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模占比較高，其發(fā)行的信用債、海外債分別占百億企業(yè)信用債、海外債發(fā)行總額的62.7%、64.1%。在融資成本方面，千億元以上企業(yè)海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300億-500億元、100億-300億元企業(yè)海外債融資成本均在10%以上。
中指研究院數據顯示，2020年龍頭房企成功發(fā)行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業(yè)多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業(yè)部分海外債券票面利率在4%以下，企業(yè)融資優(yōu)勢明顯。
東方金誠房地產行業(yè)高級分析師謝瑞表示：“不同房企受此次新規(guī)的影響程度有所不同，部分區(qū)域布局欠佳、債務負擔高、外部支持力度弱的中小型房企受新規(guī)影響較大，金融機構或將進一步壓縮其融資額度，提高融資成本，對其業(yè)務的持續(xù)發(fā)展產生不利影響。”
在融資環(huán)境趨緊的情況下，房企分拆多元化業(yè)務上市掀起新高潮。據克而瑞研究統(tǒng)計，截至2020年12月18日，當年共有7家房企成功在港交所上市，共有17家房企旗下物業(yè)公司成功上市，其中僅下半年就有14家，同時還有7家正在排隊中。此外，房企分拆業(yè)務板塊上市不僅局限于物業(yè)，也有代建、園林管理等。
克而瑞研究認為，房企之間的發(fā)展也將出現分化，高杠桿房企發(fā)展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優(yōu)秀的房企則將得到更多的機會，行業(yè)面臨新一輪洗牌。
中指研究院建議，未來房企更需鍛造自身內功：在投資方面，應選擇基本面優(yōu)質的城市或企業(yè)深耕區(qū)域進行投資，有利于銷售去化，通過合作拿地來控制風險，緩解資金壓力;在經營方面，注重對產品與服務的精心打造，適時升級產品，同時，構建線上線下營銷閉環(huán)，提升營銷效率;在融資方面，企業(yè)應加大股權類融資，提升所有者權益，進行類REITs(房地產信托投資基金)融資。
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