2015年以來，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房價累計漲幅多達3倍。分析長周期、短周期市場變化的核心動因，不乏以下三方面因素：其一，政府主動壓降供地規(guī)模，地價上漲推升房價上漲預期;其二，2017-2019年，遷入人口總量多達133萬人，西安晉升為人才強市，市場價值發(fā)生蛻變;其三，熱點板塊一、二手價格倒掛，打新市場持續(xù)火爆，萬人搖大幅抬升市場熱度。
2021年下半年，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，西安能否逆周期持續(xù)上行?
01
西安樓市趨穩(wěn)打新仍火爆
地市轉(zhuǎn)折依賴國企托底
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一、調(diào)控兩度加碼不改打新熱度，前9月共計12次萬人搖
2021年以來，在“330”、“830”兩次調(diào)控加碼之下，西安樓市總體保持平穩(wěn)運行，受制于供應(yīng)縮量，成交相較往年有所回調(diào)。前9月，西安主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積752萬平方米，同比微升5%，較2019年同期下降9%，成交面積674萬平方米，同比下降9%，較2019年同期下降29%。
微觀層面，項目銷售表現(xiàn)仍然亮眼，去化率升至近三年來高位。前9月，西安主城區(qū)新開盤項目平均去化率高達88%，較2020、2019年同期分別增長31個百分點和6個百分點，2、6、7月等月份去化率皆在95%左右，意味著當月新入市項目基本都實現(xiàn)開盤即罄。
截至9月末，西安樓市出現(xiàn)12次“萬人搖”，中海曲江大城獨攬三次，高科麓灣國際社區(qū)、CID中央首府、山水美樹均兩次上榜。人氣最高的當屬航天城山水美樹項目，共計獲得2.3萬組意向登記，超1.8萬人核驗通過參與搖號，瓜分區(qū)區(qū)424套房源。5月29日開盤的中海曲江大城中簽難度最高，102套房源吸引近1.2萬人搖號，中簽率不足1%。
二、一季度地市火爆地王破2萬，二輪土拍熱度驟降國企托底
……略……
02
長周期：15年成市場分水嶺
房價先補漲再全國領(lǐng)漲
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一、2012-2014年樓市暫處蟄伏期，供過于求格局下房價預期轉(zhuǎn)降
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1、市場特征：供需失衡且?guī)齑娓咂?，房企以價換量常態(tài)化
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2、動因解析：供地顯著超標、購買力不濟和價格體系混亂
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(1)2012年宅地成交近3000萬平，加劇樓市供需失衡
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(2)市場購買力不濟，首置剛需活躍低總價產(chǎn)品最暢銷
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(3)價格體系紊亂，本土房企低價走量擾亂房價預期
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二、2015年以來樓市進入上升周期，逾百萬遷入人口拉動房價全國領(lǐng)漲
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1、市場特征：供不應(yīng)求甚至一房難求，房價5年間累計上漲3倍
2015年后，西安樓市進入上升周期，新房市場持續(xù)供不應(yīng)求，截至目前，主城平均房價累計增幅高達135%，尤其是高新、曲江近乎無房可售，房價直線上漲，累計漲幅多達2倍以上。典型如曲江新區(qū)，2015年時，一期仍可見售價7-8千元/平方米項目，單價突破1萬元/平方米的項目已是市場罕見，二期均價在7千元/平方米左右，而到2021年，一期新房幾乎斷供，二手房價格普遍超過2.5萬元/平方米，考慮到嚴格限價下的一二手房價格倒掛，新房價格實際漲幅理應(yīng)更高，而二期新房價格達到2萬元/平方米，漲幅也達到200%。
2015年，西安出臺一系列以去庫存為目的寬松性政策，譬如放寬公積金貸款額度，限期執(zhí)行90平米以上住房買房即落戶政策促進改善性需求釋放，收購存量住房用作保障房減輕庫存壓力等。2015年，也是西安供求形勢逆轉(zhuǎn)之年，全年商品住宅供應(yīng)面積1245萬平方米，成交面積卻創(chuàng)新高地達到1563萬平方米，供求比由2014年的1.2驟降至0.8，受此影響，庫存消化周期縮短至19個月。
2016年，供不應(yīng)求形勢更為嚴峻，供應(yīng)同比驟縮15%至1056萬平方米，創(chuàng)2012年以來新低，成交繼續(xù)保持高位運行，達到1509萬平方米，同比僅微降3%，全年供求比進一步下滑至0.7。
2017年，西安房價迎來補漲行情，并首次突破“萬元”大關(guān)。全年樓市調(diào)控四度加碼，限貸、限售升級，限購3次打補丁，仍難抑市場熱情，成交量連續(xù)第三年保持在1500萬平方米左右高位，成交均價達到10200元/平方米，同比漲幅高達43%。
2018年，西安樓市供應(yīng)縮水但成交量價齊增，新房市場一房難求，開啟公證搖號時代。3月，西安全面啟動公證搖號，6月又追加50%房源優(yōu)先保證剛需家庭的條款。據(jù)統(tǒng)計，在中簽率創(chuàng)新低的6月，8千余套入市房源，吸引超過3.7萬組客戶登記購房意向，平均中簽率僅為23%。2018年下半年以來，在全國房價整體趨穩(wěn)的大背景下，西安房價上漲動力依然強勁，漲勢未見明顯放緩，持續(xù)領(lǐng)跑全國。
2019年，新房供應(yīng)保持緊俏，尤其是浐灞、城南、曲江和高新等重點區(qū)域，依然頻現(xiàn)搶購潮。上半年，開盤當天去化率維持在八成左右高位，“620”調(diào)控后，小幅回調(diào)至70%左右。
2020年，疫情防控形勢好轉(zhuǎn)后西安樓市迅速復蘇，并誕生史上首個“萬人搖”。7月開盤的紫薇東進，憑借優(yōu)越的地理位置和極具競爭力的價格，吸引1.1萬人參與搖號，成為西安有史以來首個“萬人搖”樓盤。一二手房價格倒掛之下，買到即賺到預期強烈，項目中簽率屢創(chuàng)新低。
2、動因解析：政府壓降供地、落戶人口大增百萬和購房需求進階
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(1)調(diào)降供地顯成效，2018年以來地價報復式上漲推升房價上漲預期
2015年以來，西安政府主動壓降供地規(guī)模，改善樓市供求關(guān)系，化解庫存風險。2015年，西安主城涉宅用地成交建面驟降至1066萬平方米，同比下降36%。
2016-2020年，西安涉宅用地年度成交規(guī)模始終控制在1200萬平方米左右，顯著低于每年1500萬平方米左右的商品住宅成交規(guī)模。
伴隨著供地規(guī)模管控和樓市回暖，房企拿地積極性顯著提升，2018年以來，西安地價迎來爆發(fā)式上漲。2018年，西安主城涉宅用地成交平均樓板價升至2913元/平方米，同比上漲69%，單價地王記錄也被曲江新區(qū)YT6-1-90地塊刷新至8074元/平方米。
2019年，西安地市全面火爆，房企逢拍必搶，全年涉宅用地平均溢價率高達53%，一改往年宅地底價成交為主的局面，平均樓板價躍升至4543元/平方米。更具里程碑意義的是，西安宅地價格首次邁過“萬元”門檻，城東1宗以及高新4宗地塊成交樓板價每平方米“破萬”，新晉地王高新區(qū)GX3-35-7地塊樓面價高達11182元/平方米。
2020年，西安地市熱度有增無減，全年主城誕生了15宗樓板價超1萬元/平方米的涉宅高價地，高新、曲江、城北、長安等地區(qū)域地王接連涌現(xiàn)，全市單價地王記錄也被刷新至15126元/平方米。部分地區(qū)出現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象，譬如招商競得的城北未央湖地塊，成交樓板價12504元/平方米，而1公里范圍內(nèi)的遠洋御山水、金科博翠天宸新房售價也僅在12500元/平方米左右。
地價上漲進一步推升房價上漲預期，助力西安樓市在2015年后重歸上升通道，并保持持續(xù)上行。
(2)西安晉升人才強市超百萬人口落戶，市場價值發(fā)生蛻變
本輪樓市上升周期持續(xù)之久、增長動力之強勁，還源于近年來西安外來人口大量涌入，帶動可觀的增量購房需求，助力市場價值蛻變。
2017年3月，西安推進戶籍制度改革，落戶門檻大大降低，其一，學歷落戶放寬至大中專院校畢業(yè)生;其二，社保落戶繳費年限降至3年;其三，購房落戶條件降低，且取消政策執(zhí)行時限。2018年4月，工作落戶要求進一步降低，西安登記公司35歲以下員工均可直接落戶。
落戶新政取得實效，3年吸引超百萬人口遷入西安。2017年，西安市(不含西咸)戶籍遷入人口規(guī)模達到25.2萬人，較2016年增長3倍有余，2018年，遷入人口數(shù)進一步攀升至76.5萬人，同比再增203%，2017-2019三年間，西安累計吸引132.6萬人遷入，總戶籍人口逼近千萬級。
從遷出人口數(shù)據(jù)來看，2010-2015年，西安平均每年遷出10萬人以上，而2016年-2019年，年均僅6萬人遷出，遷出人口規(guī)模顯著下降直觀反映西安城市人口吸附力增強。
常住人口數(shù)據(jù)同樣可以印證這一結(jié)論，“七普”結(jié)果顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達到1295萬人，較“六普”增加448萬，剔除西咸新區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整對人口的影響，十年常住人口增量也超過300萬人。結(jié)合統(tǒng)計年鑒公布的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來看，常住人口流入主要集中在2017-2020年，前6年年均常住人口增量僅在4萬人左右。
(3)需求結(jié)構(gòu)從有房住到住好房進階，改善性購房消費升級
2015年后，西安購房消費主力逐漸由首置剛需向剛改、改善客戶轉(zhuǎn)換。原因主要有三：第一，居民置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變，購房消費由有房住向住好房進階;第二，基于房價持續(xù)上漲預期，購房者加杠桿意愿更為強烈，在“房票”受限的情況下偏愛預期收益額更高的大戶型產(chǎn)品;第三，二胎政策放開，催生功能性住房改善需求，三房、四房產(chǎn)品逐漸受到市場青睞。
不難發(fā)現(xiàn)，西安三房、四房產(chǎn)品成交占比逐年提升，并逐漸占據(jù)絕對主導地位。2015年，三房成交占比首度超過二房，2017年，三房成交占比突破50%，此后穩(wěn)步提升至六成以上。2016年，四房成交占比首次超過10%，到2021年前9月，比重已接近三成。反觀二房產(chǎn)品日漸邊緣化，成交占比由2015年的38%降至2021年的6%。
與此同時，100-140平方米、140平方米以上產(chǎn)品成交占比均大幅提升。具體而言，2015年100-140平方米產(chǎn)品占比堪堪超過三成，2019年后就超過了50%，140平方米以上舒適型產(chǎn)品占比則從2015年的13%穩(wěn)步提升至三成左右。而100平方米以下產(chǎn)品成交比重由52%逐步降至20%以下。
三、共性動因：市場供求是根本，人口增量、需求結(jié)構(gòu)改變預期
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1、長期看供求關(guān)系，控制供地是樓市預期好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵
從長周期來看，供求關(guān)系是決定西安房地產(chǎn)市場走勢的核心因素。持續(xù)供應(yīng)過量而需求增長乏力時，市場即步入沉寂期，新房成交呈現(xiàn)量穩(wěn)價跌走勢。相反，如果持續(xù)供不應(yīng)求，市場即步入上升周期，新房成交規(guī)?？傮w持穩(wěn)，但房價階梯式上漲。
2012-2014年，西安樓市保持低溫運行，主要應(yīng)當歸咎于連續(xù)3年海量供地，造成樓市供求關(guān)系進一步惡化，庫存持續(xù)擴容，消化周期一度拉長到20個月以上，市場觀望情緒愈發(fā)濃重。
2015年西安政府主動壓降供地規(guī)模，可謂是釜底抽薪之舉，效果立竿見影，樓市供需關(guān)系逐漸回歸平衡，房企拿地積極性日漸提升，房地產(chǎn)市場重回良性循環(huán)。自然，2015年也成為西安樓市行情由弱走強的重要分水嶺。
此后幾年，西安秉持適量供地原則，年涉宅用地出讓規(guī)模嚴格控制在1200平方米左右，造成土地市場、新房市場均由供求平衡轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。一方面，土拍日趨火爆，地價報復性上漲，又進一步推升房價上漲預期，另一方面，購房者恐慌入市，加杠桿意愿日益強烈。
2、人口指數(shù)級增長拉動房價上漲預期，需求升級則是助推劑
2015年以來西安樓市的主要增長動能來自于大量外來人口帶動的增量購房需求，而本地改善需求釋放則成為上行動能的有益補充，兩者共同支撐樓市持續(xù)走強。
2015年前后，西安樓市購房主力是首置剛需群體，因此市場需求充沛度很大程度上取決于增量人口規(guī)模。事實上，西安具有高校資源優(yōu)勢和省會首位度優(yōu)勢，天然具備吸引人口流入的先決條件。高校在校生人數(shù)超過70萬人，每年畢業(yè)生人數(shù)接近20萬，經(jīng)濟首位度38%，高于絕大多數(shù)二線城市，表明其作為省會城市虹吸效應(yīng)明顯。
但在2017年以前，較為嚴苛的落戶限制導致大量有置業(yè)意愿的人難以在西安安家。在此背景下，西安深入推進戶籍制度改革，放寬落戶門檻取得了顯著成效，三年吸引133萬人遷入，百萬級人口為西安帶來了著實不菲的購房需求。
如果說外來增量剛需是西安樓市的發(fā)展基石，本地改善性購房需求則是助推劑，助力房地產(chǎn)更高質(zhì)量發(fā)展。隨著居民購房消費升級，市場需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，改善性需求也扮演著越來越重要的角色。
03
短周期：供求定市場基調(diào)
人口增量、打新熱度改預期
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一、12年1月至15年3月供求失衡成交乏力，限購取消后高新區(qū)率先崛起
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1、12年1月至13年4月市場轉(zhuǎn)暖，但供求關(guān)系惡化房企低價走量
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2、13年5月至14年2月市場下行壓力加劇，企業(yè)以價換量房價預期轉(zhuǎn)跌
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3、14年3月至15年3月市場轉(zhuǎn)暖高新區(qū)崛起，取消限購成催化劑
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二、15年4月至18年4月成交高位盤整，新落戶人口逾百萬房價補漲
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1、15年4月至16年2月利好新政刺激效應(yīng)遞減，人口加速外流需求飽和
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2、16年3月至17年4月房價補漲，源于地價上漲、改善性需求踴躍進場
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3、17年5-9月因調(diào)控接連加碼成交階段性遇冷，但房價整體漲勢不改
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4、17年10月至18年4月遷入人口指數(shù)級增長，市場一房難求且價格倒掛
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三、18年5月至21年9月供應(yīng)不振致成交回調(diào)，打新火爆頻現(xiàn)萬人搖
2018年5月-2021年9月，西安房地產(chǎn)市場進入成交規(guī)模假性回調(diào)的長周期，此階段受限于供應(yīng)持續(xù)低迷，疊加調(diào)控政策不斷加碼，成交整體步入下降通道。不過，打新市場持續(xù)火爆，新開盤項目去化率基本保持在70%以上，并首現(xiàn)項目萬人搖，市場熱度不減。
依據(jù)月度成交濾波漲跌變化，本輪成交規(guī)模假性回調(diào)的長周期可以進一步劃分為以下四段短周期：
第一段短周期從2018年5月至2020年2月，受限于調(diào)控政策持續(xù)加碼，西安房地產(chǎn)市場逐漸恢復理性，房企拿地態(tài)度愈加謹慎，外圍區(qū)域土地頻流拍。
第二段短周期從2020年3月至8月，西安樓、地市皆轉(zhuǎn)暖，市場再現(xiàn)一房難求，并首現(xiàn)萬人搖。房企積極補庫存不惜高價拿地，多宗地樓板價破萬，并誕生新的單價地王。
第三段短周期從2020年9月至2021年4月，西安房地產(chǎn)市場有所降溫，受限于供應(yīng)不濟，疊加調(diào)控政策持續(xù)加碼，成交低位保持，但新開盤項目平均去化率仍保持在80%以上。
第四段短周期從2021年5月至9月，西安房地產(chǎn)市場有所升溫，隨著供應(yīng)放量，成交溫和回升。十四全運會政策紅利加持，疊加部分二手房潛在置業(yè)群體輾轉(zhuǎn)打新，國際港務(wù)區(qū)板塊顯著受益，多項目開盤即售罄。
1、18年5月至20年2月調(diào)控加碼市場恢復理性，外圍區(qū)域土地頻流拍
2018年5月-2020年2月，西安房地產(chǎn)市場恢復理性，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：
其一，市場依舊供不應(yīng)求，新盤去化率基本保持在70%附近。2018年下半年以來，西安房地產(chǎn)市場明顯降溫，成交步入下降通道，但市場供不應(yīng)求的格局未變。2019年，新開盤項目平均去化率達到70%，成交去化依舊不成問題。不過，各區(qū)域、板塊市場分化加劇，高性價比樓盤持續(xù)熱銷，航天產(chǎn)業(yè)園、韋曲、建工路等熱點板塊去化率均在90%以上;受交通距離、市政配套等因素制約，曲江一期、泛高新、未央湖等板塊銷售不理想，去化率皆低于50%。
其二，房企拿地態(tài)度愈加謹慎，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)增多。2018年下半年，西安土拍市場明顯轉(zhuǎn)冷，土地流拍數(shù)量持續(xù)增多，全年共計15宗地流拍，2019年更有31宗地流拍。主要原因在于供地逐漸向三環(huán)外擴張，但由于交通、生活配套等皆不成熟，房企拿地態(tài)度普遍謹慎，土地流拍現(xiàn)象時有發(fā)生。
分析此階段西安市場降溫的核心動因，不乏以下兩方面因素：
其一，調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場逐漸恢復理性。2019年6月，西安再次升級限購，新落戶家庭應(yīng)落戶滿1年或連續(xù)繳納1年社保，可在限購區(qū)域購買2套住房;非戶籍家庭連續(xù)繳納5年及以上社保，可在限購區(qū)域購買1套住房;并將臨潼區(qū)納入限購范圍。受此影響，新落戶家庭購房情緒趨于理性，僅限于部分一、二手價格倒掛盤出現(xiàn)搶購熱潮。
其二，全國市場持續(xù)降溫，疫情陰霾下西安樓市成交創(chuàng)新低。2018年下半年，全國房地產(chǎn)市場明顯降溫，市場需求及購買力皆遭遇瓶頸。西安市場同步降溫，成交隨之步入下降通道。2020年2月，受疫情影響，西安房地產(chǎn)市場近乎停擺，成交面積驟降至11萬平方米，創(chuàng)歷史新低。月內(nèi)僅2個項目推售956套房源，平均去化率低至32%，雙雙創(chuàng)下近年來新低。
2、20年3-8月樓、地市皆轉(zhuǎn)暖，首現(xiàn)萬人搖房企補庫存不惜搶地王
2020年3-8月，西安樓、地市皆明顯轉(zhuǎn)暖，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：
其一，市場再現(xiàn)一房難求，并首現(xiàn)萬人搖。2020年7月，西安出現(xiàn)了首個萬人搖項目，紫薇東進加推440套房源，現(xiàn)場登記了16086組家庭。主要還是受限價政策影響，該項目位于二環(huán)內(nèi)的大明宮板塊，市政配套成熟，售價僅1.02萬元/平方米，周邊二手房售價1.5萬元/平方米，一、二手價格嚴重倒掛，買到及賺到心理預期強烈。
其二，土拍市場異?；馃?，多宗地樓板價破萬，并誕生新的單價地王。2020年4月，西安高科集團以最高限價9.89億元+6.9億元學校建設(shè)資金奪下高新區(qū)GX3-35-20地塊，樓板價14603元/平方米，刷新全市單價地王紀錄。
此階段西安市場轉(zhuǎn)暖的核心動因，不乏以下兩方面因素：
其一，前期積壓的購房需求有序釋放，萬人搖則是催化劑。2020年3月以來，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇，前期積壓的購房需求有序釋放，成交同比跌幅明顯收窄。7月，西安首現(xiàn)萬人搖，進一步激活市場熱度，成交實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。
其二，房企積極補庫存不惜高價拿地，地價上漲推升房價上漲預期。房企積極拿地補庫存，拿地熱情愈加高漲，部分房企不惜高價拿地，致使熱點區(qū)域土拍競爭激烈，樓板價破萬常態(tài)化。而在地價上漲的作用下，房價上漲預期再起，購房者入市情緒轉(zhuǎn)向積極。
3、20年9月至21年4月供應(yīng)不濟疊加政策加碼，成交低位保持
2020年9月-2021年4月，西安房地產(chǎn)市場有所降溫，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：
其一，供應(yīng)不濟致使成交保持在低位。2020年，受疫情影響，西安多數(shù)在建項目施工進度明顯放緩，全年主城區(qū)供應(yīng)面積低至994萬平方米，創(chuàng)2012年以來新低。2021年上半年，西安樓市供應(yīng)依舊不濟，主城區(qū)供應(yīng)面積365萬平方米，同比再降16%。受限于供應(yīng)持續(xù)低迷，成交整體保持在較低水平。
其二，新盤去化率仍保持在80%以上高位。2021年上半年，房企供貨量進一步放緩，但由于市場需求依舊堅挺，新開盤項目去化率基本保持在80%以上。例如2021年4月，32個項目開盤，總計推售9948套房源，開盤當天認購8976套，平均去化率達到90%。
此階段市場降溫的核心動因，除了供應(yīng)持續(xù)低迷之外，調(diào)控政策持續(xù)加碼也是重要因素。
2020年11月底，西安升級限貸，依據(jù)住房面積段分檔提升二套房首付比例，最高首付比例達70%。2021年3月底，西安再次升級調(diào)控，涉及新落戶家庭需落戶滿1年且連續(xù)繳納1年社保，才能在限購區(qū)域購房;住房限售年限提升至5年等。短期內(nèi)，市場觀望情緒再起，部分購房需求被迫延期乃至擱淺。
4、21年5-9月十四運紅利加持港務(wù)區(qū)成交放量，二手房客戶輾轉(zhuǎn)打新
2021年5- 9月，西安房地產(chǎn)市場有所升溫，表現(xiàn)于以下兩方面的典型特征：
其一，供應(yīng)放量，成交溫和回升。2021年8月，房企顯著加快供貨節(jié)奏，主城區(qū)供應(yīng)面積225萬平方米，創(chuàng)2018年以來單月新高。成交整體穩(wěn)中有升，受網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)滯后影響，9月成交面積升至103萬平方米，同、環(huán)比分別增長24%和25%。
其二，二手房市場迅速冷卻，與新房市場明顯背離。2021年7月，西安發(fā)布首批102個住宅小區(qū)二手房成交參考價。10月，西安再次發(fā)布第二批103個住宅小區(qū)二手房成交參考價。相較于之前的市場掛牌價，成交參考價普遍低20%-30%，部分小區(qū)甚至低于50%以上。受此影響，二手房首付比例大幅抬升，7月以來二手房市場迅速冷卻，成交持續(xù)走低，9月更是創(chuàng)年內(nèi)新低。
此階段西安市場升溫的核心動因，不乏以下兩方面因素：
其一，十四全運會政策紅利加持。2021年9月，西安成功舉辦第十四屆全運會，三中心場館、地鐵交通等市政配套漸次落地，城市能級及市場價值全面提升。國際港務(wù)區(qū)板塊最為受益，9月成交面積多達28萬平方，高居全市首位，儼然成為成交熱點板塊。
其二，二手房置業(yè)客群輾轉(zhuǎn)打新，剛需盤明顯受益。受限于二手房貸款參照成交參考價執(zhí)行，首付比例大幅抬升，部分二手房潛在置業(yè)群體輾轉(zhuǎn)打新?lián)u號，遠郊剛需盤明顯受益，國際港務(wù)區(qū)板塊多項目開盤即售罄。
四、外來人口改變樓市供需及房價預期，打新熱度、政策均是催化劑
分析每段短周期市場冷暖變化的核心動因，不乏以下四方面的共性特征：
其一，市場冷暖主基調(diào)取決于供求關(guān)系。2012年-2014年，西安市場供求明顯失衡，去庫存壓力高懸在頂，市場冷暖變化較易受全國市場大環(huán)境影響。典型如2014年，全國出現(xiàn)大范圍的降價潮，西安不少房企跟風降價，市場預期房價將轉(zhuǎn)跌。2015年以來，西安市場供求關(guān)系大幅改善，成交持續(xù)放量，房價先補漲再全國領(lǐng)漲。
其二，新落戶人口增長逾百萬，拉動市場走出獨立行情。2017-2019年，西安不斷調(diào)降人才落戶門檻，遷入人口指數(shù)級增長，三年遷入人口總量達到133萬人。受惠于西安晉升為人才強市，房地產(chǎn)市場走出獨立行情，即使在市場下行調(diào)整的短周期，市場預期并未根本性扭轉(zhuǎn)，成交跌幅相較有限，房價整體漲勢不改。
其三，打新熱度成市場風向標。2018年以來，受限價政策影響，西安多區(qū)域一、二手價格倒掛，價差2000-5000元/平方米，買到即賺到心理預期強烈，致使打新市場持續(xù)火爆。2020年7月，西安首現(xiàn)萬人搖，市場再現(xiàn)一房難求。
其四，政策是導火索，也是催化劑。例如2014年9月，西安全面取消限購，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)暖，高新區(qū)率先崛起。再如2017年6、9兩月，西安接連升級限購，短期內(nèi)市場觀望情緒再起，房地產(chǎn)市場階段性遇冷，成交步入下降通道。
04
成交將穩(wěn)中有升并繼續(xù)外擴
西咸新區(qū)占比達4成
……略……
一、四季度成交或?qū)⒎€(wěn)中有升，更看好港務(wù)區(qū)、西咸新區(qū)高價盤較難去化
近期，央行定調(diào)“兩維護”，意即維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。預示著居民按揭貸款有望邊際放松，主要體現(xiàn)于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，二手房階段性停貸的情況也將明顯改善，有利于四季度銷售及企業(yè)回款。
短期內(nèi)，西安房地產(chǎn)市場依舊堅挺，四季度成交或?qū)⒎€(wěn)中有升。一方面，隨著銷售窗口期的到來，預計房企將加快供貨節(jié)奏，四季度供應(yīng)量有望持續(xù)提升。另一方面，打新市場熱度不減，9月新開盤項目去化率仍保持在70%附近，以國際港務(wù)區(qū)為代表的熱點板塊多項目開盤即售罄。
各區(qū)域市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，基于未來升值空間較大，國際港務(wù)區(qū)板塊仍是成交熱點區(qū)域，在售項目成交去化依舊不成問題。泛高新板塊市政配套趨于成熟，價格遂成為去化表現(xiàn)的重要因素，售價低于2.5萬/平方米的限價盤銷售將持續(xù)火爆，售價接近3萬/平方米的高價盤去化壓力便開始浮現(xiàn)。受限價政策影響，曲江二期板塊售價普遍低于2.2萬/平方米，開盤即售罄仍是市場常態(tài)，但由于供應(yīng)不濟，成交整體提升幅度有限。受調(diào)控政策影響，西咸新區(qū)市場或?qū)㈦A段性遇冷，售價低于1.5萬/平方米的低價盤成交去化問題不大，售價達到2.5萬/平方米以上的高價盤去化速度顯著放緩，上半年出讓的地王盤更將面臨較大的去化壓力。
二、成交繼續(xù)外擴，主城區(qū)年均1000-1200萬平西咸新區(qū)600-800萬平
2018年以來，西安土地供應(yīng)逐漸向外圍區(qū)域擴散，主城區(qū)涉宅用地年均成交建面低位保持在1200萬平方米附近，西咸新區(qū)土地成交持續(xù)放量，涉宅用地年均成交建面達到900萬平方米。
中長期來看，隨著供地區(qū)域不斷外擴，樓市成交同樣將向外圍區(qū)域擴散。具體而言，受限于供應(yīng)不振，主城區(qū)成交或?qū)⒌臀怀址€(wěn)，年均成交面積或?qū)⒈３衷?000-1200萬平方米附近，供不應(yīng)求仍是市場常態(tài)。
隨著西咸一體化建設(shè)持續(xù)推進，西咸新區(qū)仍是未來的重點發(fā)展片區(qū)，市場前景依舊值得期許。隨著前期出讓的土地陸續(xù)進入銷售階段，西咸新區(qū)樓市供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)放量，成交也將穩(wěn)步提升，年均成交面積有望升至600-800萬平方米。
近年來，西安房價上漲過快，5年間房價累計漲幅多達3倍，難免透支未來市場預期?，F(xiàn)階段房價天花板效應(yīng)已然顯現(xiàn)，即使是市政配套相較優(yōu)質(zhì)的泛高新板塊，售價達到3萬元/平方米便較難去化。因此，西安房價整體漲幅或?qū)②厔菪苑啪?，僅限于國際港務(wù)區(qū)這類成交熱點板塊依舊面臨一定的上漲壓力。
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