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智通財經(jīng)APP獲悉，中銀證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報稱，雖然當前銷售投資降溫、融資管控、資金監(jiān)管的局面短期難以改變，行業(yè)的陣痛期還將持續(xù)，但中銀證券也可以看到必要的邊際調整已經(jīng)開始，行業(yè)清整也在加速推進中，中銀證券預計供需兩端流動性和行政政策有望邊際寬松。同時，中銀證券認為當前政策面強調的良性循環(huán)的關鍵在于銷售-投資-銷售的鏈條運轉?，F(xiàn)階段銷售不景氣削弱了當前房企拿地和新開工的意愿，土地成交與新開工下行使得后續(xù)入市項目變少、銷售有進一步持續(xù)下行壓力，負向傳導關系使得行業(yè)沒有辦法良性運作。隨著Q1銷售底部區(qū)域的到來，基本面將出現(xiàn)回升，投資或在Q2見底并開始改善。

從板塊投資角度來看，中銀證券仍然認為一季度是較好的配置窗口期，政策改善預期仍在加強，政策修復后的行業(yè)beta行情值得關注，屆時彈性較大的二線房企估值或將有所提升。短期內仍建議關注頭部房企。中銀證券建議關注：1)開發(fā)板塊：保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、萬科A(000002.SZ)、龍湖集團(00960)、華潤置地(01109)。2)物業(yè)板塊：碧桂園服務(06098)、旭輝永升服務(01995)、華潤萬象生活(01209)。

中銀證券觀點如下：

1 全年商品房銷售面積增速為正，年內“前高后低”、“東強西弱”

12月購房者情緒仍未出現(xiàn)明顯改善，銷售已連續(xù)5個月出現(xiàn)雙位數(shù)負增長;70大中城市房價連續(xù)4個月下滑。12月單月銷售面積2.13億平，單月銷售金額2.03萬億元，同比增速分別為-15.6%和-17.8%，降幅較上月分別擴大了1.7和1.5個百分點，市場需求仍然較弱，觀望情緒較為濃重。12月銷售均價為9512元/平，同比下降2.5%，環(huán)比下降0.9%，單月同環(huán)比已經(jīng)連續(xù)5個月負增長，房價處于疫情來的最低點;能級較高的70大中城市住宅銷售價格環(huán)比也連續(xù)4個月下跌，下跌城市數(shù)量達到50個。房價持續(xù)下跌，房企在市場觀望情緒仍然較重、銷售不景氣、資金緊張以及年度銷售目標壓力下，各能級城市均采取以價換量的措施。各地區(qū)銷售仍難言樂觀。東、中、西、東北部地區(qū)銷售面積同比增速分別為-16.7%、-12.9%、-19.7%和3.2%，僅東部地區(qū)降幅收窄2.4個百分點，東北部地區(qū)銷售轉正，銷售增速提升了25.9個百分點，11-12月東北地區(qū)的需求端救市政策初見成效。

全年銷售面積增速為正，略高于市場預期，全年市場呈現(xiàn)明顯的“前高后低”、 “東強西弱”，全年銷售均價首破萬。2021年全年全國商品房銷售面積17.94億平，同比增速1.9%(2020年的增速為2.6%);銷售金額18.19萬億元，同比增速4.8%(2020年的增速為8.7%);銷售均價10139元/平，同比增速2.8%。一季度受到2020年疫情低基數(shù)影響，銷售金額與銷售面積同比增速分別高達88.5%和63.8%，3月出現(xiàn)了明顯的“小陽春”行情，二季度以來銷售仍具備一定韌性，二季度銷售金額與銷售面積同比增速分別為17.2%和11.0%，但銷售動能持續(xù)轉弱，銷售面積單月增速從3月的38.1%下降至6月的7.5%，一方面是因為前期熱度較高透支了部分購房需求，另一方面隨著熱點城市調控持續(xù)加碼、信貸持續(xù)收緊、房貸利率上浮，整體市場趨于理性。下半以來銷售急轉直下，7月開始銷售面積轉負(-8.5%)，8月降幅擴大至-15.6%，后出現(xiàn)了連續(xù)5個月的雙位數(shù)負增長，銷售規(guī)?？焖倩芈湟环矫媸幸驗槎渭型僚难悠?，重點城市整體供貨節(jié)奏后移，疊加熱點城市調控持續(xù)，一二線城市需求端明顯受限;另一方面?zhèn)€別房企風險事件影響購房者對于本身基本面較弱、去化壓力較大的三四線城市房地產(chǎn)市場量價快速下行的悲觀預期加重。

三季度以來購房者的觀望情緒不斷蔓延，來自源于三方面：1)房價持續(xù)下跌。繼9月70大中城市住宅銷售價格環(huán)比自2015年4月以來首次出現(xiàn)下跌后，連續(xù)4個月出現(xiàn)下跌，雖然70大中城市住宅銷售價格下跌城市數(shù)量從11月的59個減少至50個，但12月環(huán)比仍然下降0.3%，“買漲不買跌”的心理使得購房者持續(xù)處于觀望的狀態(tài);2)房企流動性問題頻出，短期內購房者對于房屋交付的擔憂較重;3)房地產(chǎn)稅細則與具體試點城市尚未公布，多數(shù)購房者在未明確持有成本前處于等待的狀態(tài)。四季度單季實現(xiàn)銷售金額與銷售面積同比增速分別為-18.7%與-16.8%，較三季度降幅分別擴大了4.6和4.3個百分點，繼三季度單季銷售出現(xiàn)疫情以來首次負增長后再度出現(xiàn)明顯負增長。

聚焦各區(qū)域市場，市場銷售金額表呈現(xiàn)“東強西弱”，市場持續(xù)分化。從全年商品房銷售規(guī)模來看，東部、西部、中部、東北部銷售面積同比增速分別為2.7%、5.4%、-1.7%、-6.4%，銷售金額同比增速分別為8.0%、6.4%、-2.8%、-10.3%。從全年成交規(guī)模來看，需求相對堅挺的東南沿海城市、中部地區(qū)市場情況明顯好于前期需求透支嚴重、整體購買力基本見頂?shù)奈鞑颗c東北地區(qū)。

2022年商品房銷售規(guī)模預期負增長，其中一二線及強三線城市熱度在下半年或有所恢復，弱三四線持續(xù)下行。由于 市場的需求慣性下滑疊加基數(shù)較高，一季度的銷售將持續(xù)低位，銷售面積預計大概率在Q1過后見底。但全年來看，我們認為2022年商品房銷售規(guī)模將進一步縮量，預計全年銷售面積同比增速為-5.0%~-3.5%。一方面，雖然2022年居民信貸端和城市調控端預計均將有邊際寬松的利好出現(xiàn)，但居民購買力透支在短期內無法有效緩解，三四線城市商品房銷售缺乏支撐，強一二線城市購房情緒轉變也存在一定時滯。另一方面，2021年土地購置面積和房屋新開工面積雙雙負增長，2022年預計新房供應將進入低位期，供應不足也將對銷售規(guī)模產(chǎn)生限制。市場分化現(xiàn)象則將進一步擴大。東部地區(qū)和強一二線城市在2022年銷售增速相對較高，城市基本面情況良好，疊加今年部分購房需求被抑制，我們看好后續(xù)剛需和剛改需求的釋放。中西部、東北地區(qū)的弱三四線城市則將面臨更為嚴峻的市場下行，人口、產(chǎn)業(yè)、購買力不足帶來的銷售縮水在沒有外部刺激的情況下短期內難以化解。

2 土地與建安投資雙失力致使開發(fā)投資增速降至5年最低，交付大年下的竣工如期放量

全年投資增速4.4%，降至5年最低，與我們的預測一致，主要是由土地與建安投資雙雙失利造成。市場景氣度下行+土地縮量+房企資金鏈緊張致使全年新開工增速雙位數(shù)負增長。12月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1.03萬億元，同比下降13.9%，降幅較上月擴大9.6個百分點;全年累計開發(fā)投資金額14.76萬億元，同比增長4.4%(2020年為7.0%)，符合我們原有對2021年投資增長4.3%的預測。全年開發(fā)投資完成額增速為2016年以來最低值，主要是由于土地投資與新開工雙雙失力造成的，尤其是下半年以來投資持續(xù)低位運行，三季度單季投資增速為-0.8%，為疫情以來同比首次出現(xiàn)單次負增長，四季度單季投資增速進一步下降至-7.7%。

1)土地投資：自“三道紅線”融資規(guī)則出臺以來，房企整體拿地力度明顯放緩，疊加1-2月土拍兩集中政策下首輪集中供地前重點城市土地供應停滯，百城土地成交建面同比增速從2020年9月的10.6%下降至2021年2月的-18%，導致一二季度土地投資走弱;由于首批集中土拍進行，二季度百城土地成交建面明顯增長，但隨著下半年以來銷售景氣度下行，房企的拿地意愿進一步下降，二三批次集中土拍顯著轉冷，6月開始土地成交持續(xù)出現(xiàn)雙位數(shù)負增長，百城成交建面降幅從6月的-18.4%持續(xù)擴大至12月的-55.7%，顯著拖累2021年四季度與2022 年上半年的土地投資增速。

2)建安投資：施工面積連續(xù)6個月出現(xiàn)兩位數(shù)同比負增長，12月同比降幅仍高達-35.3%(前值：-24.7%)。土地縮量+市場去化率下滑+房企資金鏈緊張導致整體新開工和施工進度放緩。12月新開工1.61億平，同比下降31.2%，降幅擴大了10.1個百分點，但已經(jīng)持續(xù)6個月雙位數(shù)負增長，累計9個月負增長;全年新開工19.89億平，同比下降11.4%，基本符合我們此前對2021年新開工的預判(我們的預測值為-9.0%)。由于2021年6-12月百城土地成交建面月均降幅高達-34.3%，我們認為未來1~2個季度的土地投資與后續(xù)新開工都將持續(xù)走弱，投資增速將面臨持續(xù)下滑壓力。

交付大年下的竣工如期放量。12月竣工面積3.27億平，同比增長1.9%，增速較上月減小13.5pct，近期各地政府保交樓監(jiān)管力度強化，單月竣工規(guī)模處于歷史最高位。全年累計實現(xiàn)竣工10.14億平，同比增長11.2%，基本符合我們此前提出的竣工或出現(xiàn)雙位數(shù)正增長的預判，兌現(xiàn)了竣工大年的判斷，一方面是因為“交付大年”兌付壓力;另一方面，房企通過增加交付結算以增加凈資產(chǎn)，積極改善“三道紅線”指標。

我們預期2022年投資將在Q2見底，全年增速2.1%，對GDP的拉動在0.288pct。由于21年下半年百城土地成交建面月均降幅高達-34.3%，未來1~2個季度的土地投資與后續(xù)新開工都將持續(xù)走弱，投資增速將面臨持續(xù)下滑的壓力。二季度開始我們認為在銷售景氣度回升疊加土拍讓利下，拿地降幅將會有所收窄，三四季度的土地投資下行壓力或有所緩和。同時我們預期全年新開工增速-5.5%。經(jīng)歷了21年銷售、投資雙雙下行后，房企對后市判斷將更為謹慎，在未見市場去化率有實質好轉、融資環(huán)境有實質改善前仍將降低新開工計劃。交付大年過后22年竣工預計也將由高位回落，我們預計竣工增速在3.0~3.1%。雖然保障性住房將在22年逐漸入市，對施工面積起到一定支撐，但是支撐力度有限，難改建安投資低位定局。預計2022年整體開發(fā)投資缺乏穩(wěn)固支撐，增速或進一步降低，最終落在2.1%。

3 供給端融資渠道受限、需求端購房者觀望情緒重，全年房企資金壓力較大，四季度略有緩和

房企到位資金壓力仍然較大，單月房款-21.5%，非房款-16.6%。12月房企到位資金1.78萬億元，同比下降19.3%，降幅較上月擴大12.3pct。房款9545億元，同比降幅擴大至-21.5%(前值-7.9%)，其中定金及預收款增速-3.2%，降幅減小了13個百分點，而個人按揭貸款增速較上月下降了2.8個百分點至7.8%。12月新增居民中長期貸款3558億元，環(huán)比大幅下降39%，我們認為實際上市場銷售動能沒有改善，疊加10月、11月已經(jīng)有部分被積存的優(yōu)質按揭貸款被釋放，12月個人按揭貸款增速大幅回落。非房款8225億元，同比增速-16.6%(前值：-6.1%)，其中國內貸款和自籌資金的增速分別為-31.6%和-9.8%(前值：-20.6%和2.1%)。國內貸款恢復程度有限，或因房企近期拿地大幅縮減，銀行即便有開發(fā)貸額度，但沒有可以投放的項目。房企債券融資端雖然出現(xiàn)了政策性松動，但發(fā)債規(guī)模仍小于2020年同期水平，12月房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行信用債461.4億元，同比下降19.3%。

2021年三季度房企資金面臨空前壓力，四季度開始緩和。全年房企到位資金為20.11萬億元，同比增長4.2%(2020年為8.1%)。2021年房企到位資金持續(xù)面臨下行壓力，上半年到位資金15.15萬億元，同比增長11.1%，但由于高基數(shù)，疊加供給端融資渠道受限、需求端購房者資金嚴查等影響，三季度開始房企資金鏈承受巨大壓力，單季同比-8.4%。一方面，多地政府嚴格審查購房首付資金來源，且合理控制房貸占比，房貸審批時間拉長疊加銷售下行，房款增速明顯收縮;另一方面，前期融資環(huán)境持續(xù)趨緊，尤其是房貸集中管理政策出臺后，銀行涉房貸款壓降，二季度以來部分 房企出現(xiàn)流動性危機后，金融機構對于房地產(chǎn)的貸款更加謹慎，房企融資減少。10月以來，房企到位資金有所改善。一方面，按揭投放明顯加速，部分城市出現(xiàn)了放貸周期縮短、房貸利率下調的情況;另一方面，中央高度重視房企合理資金被滿足這一行業(yè)痛點，部分融資渠道被結構性支持，房企銀行間發(fā)債有所松動，且11月以來對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批速度明顯加快。我們認為2022年房企資金環(huán)境將受政策影響有所改善，但受益方目前來看仍以央國企為主，若民營企業(yè)資金鏈能獲得邊際改善，將有利于行業(yè)良性循環(huán)。