2020年，面對疫情沖擊，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)運行。2021年是“十四五”開局之年，房地產(chǎn)如何邁好第一步?行業(yè)將迎來哪些新的變化和機遇?促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有哪些舉措?《看見2021》就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家和企業(yè)負責(zé)人，一同探討并展望2021年房地產(chǎn)市場。
探尋房地產(chǎn)行業(yè)的新機會
去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，住房問題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，“房住不炒”也是寫進“十四五”規(guī)劃建議，將成為未來的長期政策。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，房地產(chǎn)行業(yè)強調(diào)房住不炒、租購并舉、雙輪驅(qū)動，由購買投資轉(zhuǎn)向居住消費，從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)向品質(zhì)型發(fā)展。住房租賃、城市更新、舊城改造、社區(qū)服務(wù)等細分領(lǐng)域，將成為2021年行業(yè)的新機會。
“從長期來看，最大的機會點是對買房人提供的服務(wù)。”居理新房創(chuàng)始人兼CEO王鵬說，這個長期的趨勢在疫情疊加之下，又有一個短期的趨勢就是數(shù)字化，目前行業(yè)里絕大部分的開發(fā)商和交易平臺都在數(shù)字化建設(shè)方面持續(xù)加大投入。
力高集團副總裁陳鵬飛堅定地認為，城市更新將成為行業(yè)新機會。他分析，現(xiàn)在整個行業(yè)，尤其是一些一二線城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)非常高了。在這個階段，人們對居住環(huán)境的要求會越來越高，但是土地又是非常稀缺的，因此城市更新將成為一個非常永恒的話題，也是房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的一件事情。
昌發(fā)展總經(jīng)理王穎表示，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型的企業(yè)來講，輕重結(jié)合的趨勢越發(fā)明顯。企業(yè)不局限于重資產(chǎn)的持有，更多是需要通過軟性服務(wù)和輕資產(chǎn)管理能力，以及構(gòu)建科技創(chuàng)新的驅(qū)動要素去實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。另外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策的發(fā)布，未來的資產(chǎn)證券化，也將為行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。
大力發(fā)展并規(guī)范租賃住房
解決好大城市住房突出問題，大力發(fā)展和規(guī)范租賃住房是關(guān)鍵。
疫情的沖擊下，租賃市場遇冷，長租企業(yè)出租率下降，違約率提升，現(xiàn)金流普遍吃緊。一方面，疫情加速了長租企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的暴露，企業(yè)面臨經(jīng)營大考;另一方面，長租企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境變化，企業(yè)拓展速度停滯、融資難度增加。長租企業(yè)分化加劇，優(yōu)勝劣汰導(dǎo)致行業(yè)集中度進一步提升。
中央經(jīng)濟工作會議對住房租賃方面著墨較多，要求高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。
國務(wù)院參事室特約研究員姚景源認為，推進長租企業(yè)改造老舊房源等一系列城市建設(shè)領(lǐng)域的民生工程，有利于形成新的經(jīng)濟增長點、培育發(fā)展新動能。長租企業(yè)需要對房源進行改造出租，有效提升老舊小區(qū)的房源品質(zhì)，從而在盤活存量房源、提高租賃住房供給上不斷發(fā)力。
他分析認為，當(dāng)前住房租賃市場仍存在較大的供需缺口。而供需錯配可能不絕對是“量”的錯配，還有“質(zhì)”的錯配，市場化的企業(yè)要繼續(xù)加大在產(chǎn)品品質(zhì)上的研發(fā)和提升，充分發(fā)揮機構(gòu)化的專業(yè)優(yōu)勢，來緩解產(chǎn)品錯配、服務(wù)錯配、品質(zhì)錯配，讓廣大租客不僅要“住有所居”，還要“品質(zhì)居住”。而對于人口不斷向城市群和中心城市流動的現(xiàn)狀，房屋品質(zhì)的改善，有利于創(chuàng)造更好的居住條件，在一定程度促進人口有效集聚，進而利于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚。
在王鵬看來，房住不炒的大原則就是盡量能夠讓一個房子在交易過后不再通過二次交易來升值。把存量的房產(chǎn)租賃給有需要的人去自住，這是一個很重要也是有價值的方向。隨著政策逐步完善和社會認知的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該能解決相當(dāng)一部分人的居住問題。
實施城市更新行動促轉(zhuǎn)型
城市是我國經(jīng)濟、政治、文化、社會等方面活動的中心。實施城市更新行動，推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠的意義。
“舊改與城市更新是房地產(chǎn)的新場景。”聶梅生建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以參與到節(jié)能改造、加裝電梯、環(huán)境改善、適老設(shè)施、停車場、休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施等及配套設(shè)施改造建設(shè)。未來幾年，還可以積極參與到養(yǎng)老、托育、便利店、助餐、家政保潔、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)及其智慧化改造。
從發(fā)達國家來看，城市更新也是一個勢在必行的趨勢，而中國近年來已經(jīng)進入到這個發(fā)展階段。王穎認為，未來城市更新會在迎來更大發(fā)展機遇同時，也存在一定的挑戰(zhàn)。“空間畢竟只是一個載體，最終是要服務(wù)于內(nèi)容。城市更新一定要把內(nèi)容定位精準(zhǔn)，然后整合資源實現(xiàn)內(nèi)容導(dǎo)入的落地。另外，在存量里謀增量，會遇到很多歷史遺留問題要去解決，包括對政策上的理解和突破，業(yè)績與不同的利益主體之間如何實現(xiàn)合作共贏。”她建議。
優(yōu)客工場董事長毛大慶表示，現(xiàn)階段城市更新的核心競爭力在于提高產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)的搭建、加強網(wǎng)紅IP的自持及拓展孵化，只有在此基礎(chǔ)上，城市更新才會出現(xiàn)更多的創(chuàng)新驅(qū)動力，并創(chuàng)造出更多符合現(xiàn)代消費人群的新消費需求，打破原有的運營收入天花板。
城市更新在每一個城市出現(xiàn)的時間、方式方法都是不一樣的，根據(jù)城市的現(xiàn)狀改建出來一種新的業(yè)態(tài)，是非?？简灧科髮ㄖㄎ弧▽π碌臉I(yè)態(tài)的把控能力，另外一些建筑更新后不具備散售的可能性，對許多房企的現(xiàn)金流也是一種考驗。“所以未來房企怎么去面對這些新的投資模式、新的產(chǎn)品，可能是商辦寫字樓、零售業(yè)態(tài)、酒店綜合體，甚至參加一些公共綜合綜合體的出現(xiàn)的時候，他們應(yīng)該考慮怎么去應(yīng)對。”高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君說。
數(shù)字化推動行業(yè)加速變革
疫情激發(fā)了5G、人工智能、智慧城市等新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新平臺蓬勃興起，網(wǎng)上購物、在線教育、遠程醫(yī)療等“非接觸經(jīng)濟”全面提速，為經(jīng)濟發(fā)展提供了新路徑。
聶梅生著重強調(diào)了數(shù)字化技術(shù)在建筑與社區(qū)發(fā)展方面的賦能。她表示，數(shù)字化技術(shù)已在疫情防控中發(fā)揮了巨大作用。二維碼、GPS、大數(shù)據(jù)和監(jiān)控類傳感器形成了物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合“作戰(zhàn)”，網(wǎng)上購物、網(wǎng)上辦公提供了基本的生活和工作環(huán)境。要重視與加強醫(yī)療配置、商業(yè)配套以及社區(qū)物流、人流管控，數(shù)字社區(qū)建設(shè)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)先行，打破設(shè)備、數(shù)據(jù)、體驗、服務(wù)等4大“孤井”。
數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，也在加速變革房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)生態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)對居住服務(wù)的滲透進一步加深，VR看房、直播賣房等新的營銷方式層出不窮。據(jù)不完全統(tǒng)計，多家房企開展了相關(guān)工作，通過線上平臺以替代售樓處功能為主，甚至開發(fā)了客戶推薦和意向簽約的功能。同時，與第三方平臺合作的情況也有所增加，渠道拓展成為未來的重要發(fā)展方向。
“我覺得現(xiàn)階段還談不上顛覆，現(xiàn)階段可能更多的是補充，但是長期來看，我們認為是有可能完全重構(gòu)房產(chǎn)交易的模式。”王鵬指出，隨著AI大數(shù)據(jù)技術(shù)的提升，虛擬現(xiàn)實技術(shù)的提升，會把越來越多線下的場景遷移到線上，未來房產(chǎn)交易一定是深度線上跟線下結(jié)合。
王穎表示，在新發(fā)展格局下，數(shù)字經(jīng)濟會進一步實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟與實體經(jīng)濟之間深入融合發(fā)展。包括新基建、智慧城市等，這些都是具有廣闊市場前景的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。數(shù)字化在改變各行各業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)以及基金投資行業(yè)亦是如此。
展望2021年市場前景
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%。全國商品房銷售面積176086萬平方米，增長2.6%;商品房銷售額173613億元，增長8.7%，行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。
陳鵬飛認為，17萬億之后，整個房地產(chǎn)行業(yè)會從增量會逐漸轉(zhuǎn)到存量。
“行業(yè)最大的變化，用一個詞概括為分化。”陳鵬飛分析“分化”具體表現(xiàn)在三個方面：一是城市的分化。二是房企會出現(xiàn)一些分化。三是很多的標(biāo)桿房企在做自建渠道，跟以前圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)的合作伙伴出現(xiàn)了分化。在談到房企轉(zhuǎn)型時，陳鵬飛表示，很多房企都在去房地產(chǎn)化，實際上相當(dāng)于房地產(chǎn)公司已經(jīng)把蓋房子賣房子逐漸轉(zhuǎn)變成提供產(chǎn)品加服務(wù)。
在王鵬看來，整個房產(chǎn)開發(fā)將由過去以低成本拿地、融資，配合更高的周轉(zhuǎn)慢慢過渡到能夠更加理解消費者，做出讓消費者驚嘆和喜歡的商品、產(chǎn)品的階段，但是這需要一個認知的改變和過程。
“現(xiàn)在很多房企都面臨融資的問題，包括快速銷售的壓力。不過目前更多的房地產(chǎn)企業(yè)正在積極尋求轉(zhuǎn)型新的模式。”鄧懿君說，例如數(shù)據(jù)中心、物流、文旅康養(yǎng)等都領(lǐng)域是房企謀求轉(zhuǎn)型的方向。(李連章 王日晨 劉覓覓 孫蒙蒙 聶靜)
標(biāo)簽： 數(shù)字化推動行業(yè)變革加速
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