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2021年是“十四五”規(guī)劃開局之年，是全面建設社會主義現(xiàn)代化國家新征程開啟之年。面對新的發(fā)展階段、環(huán)境和條件，企業(yè)如何展現(xiàn)新作為，作出新貢獻?

藍綠雙城董事長曹舟南認為，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過30年的蓬勃發(fā)展，如今已進入到“管理紅利”階段。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨從規(guī)模向品質的轉型，因此，開發(fā)商要修煉內功，努力提升產(chǎn)品品質，從而更好地滿足人民群眾對美好生活的向往。

他分析，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提高，資源傾向度將進一步聚集，專業(yè)要求將更高。隨著投資、開發(fā)加速分離，依托市場化法則和核心競爭力，房地產(chǎn)各領域的頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的行業(yè)生態(tài)。

“高周轉”將終結 房地產(chǎn)企業(yè)回歸精細化管理

“十四五”規(guī)劃《建議》提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2020年8月20日，住建部和央行召開了重點房企座談會，會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

對此，曹舟南認為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將迎來根本性的變革，未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，需要向管理要效率。

“從1990年到2010年這20年，中國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，主要是土地紅利。好處是中國以最快速度推進了城鎮(zhèn)化，但在快速發(fā)展過程中也出現(xiàn)一些問題。”在他看來，從2010年開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入到“金融紅利時代”，幾乎所有房企都通過負債擴大規(guī)模，甚至許多房企唯一追求的就是規(guī)模，包括了銷售規(guī)模、營收規(guī)模、土地儲備規(guī)模和利潤規(guī)模。這就帶來高周轉的發(fā)展模式。”

“新的形勢要求房地產(chǎn)企業(yè)不能再通過舉債大幅度擴大規(guī)模，要求企業(yè)回歸到專業(yè)上去，回歸到核心競爭力上去，回歸到精細化管理上去。”曹舟南表示，房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利或者說規(guī)模紅利時代已終結，目前進入了“管理紅利階段”。大家不得不靜下來認真研究品質、研究服務、研究創(chuàng)新、研究科技，從購房者的需求出發(fā)，來考慮行業(yè)長遠發(fā)展。

“共建互聯(lián)”模式 重新形成新的行業(yè)生態(tài)

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年全國商品房銷售額達17.36萬億元，再創(chuàng)歷史新高。

曹舟南認為，我國房地產(chǎn)未來將呈現(xiàn)兩大趨勢：第一，行業(yè)集中度進一步提高，資源傾向度進一步聚集。排名靠前的房企，比如前30的可能有機會繼續(xù)做行業(yè)集中度提高的引領者，規(guī)模上也可能有機會繼續(xù)往上走，但銷售額在幾百億到1000多億規(guī)模的房企，發(fā)展、轉型都面臨挑戰(zhàn)。第二，投資與開發(fā)加速分離。依托市場化法則和核心競爭力，各領域頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的行業(yè)生態(tài)。

“根據(jù)這樣一個行業(yè)發(fā)展趨勢。除了排名靠前的房企，剩下的企業(yè)，我認為最有發(fā)展前景的就是共建。”他表示，“共建互聯(lián)”模式，其本質是以市場化原則和核心競爭力為基本依托，鏈接投資端與開發(fā)落地端，打通需求、資本與能力、資源，重構房地產(chǎn)價值鏈，推動從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在資本、產(chǎn)業(yè)、供方、同行、客戶五個層面有序實施，打造頭部企業(yè)互聯(lián)的專業(yè)共同體、價值共同體、命運共同體，共同探索邁向未來的行業(yè)生態(tài)。

共建模式本質上是輕資產(chǎn)模式，以數(shù)字技術、人工智能賦能傳統(tǒng)行業(yè)，推動科技轉化與應用，提高作業(yè)精細度，集約社會資源。

“共建模式解決了兩大問題：第一，房地產(chǎn)行業(yè)由粗放型發(fā)展過渡到精細化，因為對于品質和服務的專注，會促進競爭的白熱化。對于企業(yè)而言，會重新重視產(chǎn)品品質和服務品質;對于客戶而言，買到的房子，品質和服務都會有大幅度提升。第二，對于‘房住不炒’，共建模式也會起到促進作用。在投資與開發(fā)加速分離的趨勢下，投資功能歸還給投資機構，房地產(chǎn)企業(yè)更加專注于開發(fā)領域的核心能力，更好地鏈接投資端和落地實施端，不再簡單地為了土地儲備規(guī)模、銷售規(guī)模等規(guī)模競爭，會變得規(guī)律和更加有序，從而有助于穩(wěn)定地價和房價。”曹舟南說。

以服務為導向開發(fā) 滿足美好生活需求

SOD(以服務為導向的發(fā)展模式)是近年來我國城市規(guī)劃與建設中產(chǎn)生的一種新方式，已成為藍綠雙城初步具備的核心競爭力之一。

“SOD模式以業(yè)主入住后的生活為思考出發(fā)點，倡導以終為始，先在最重要的公共位置植入超市、餐飲、理發(fā)店、健身房、藥店、洗衣店等生活服務體系，把最主要的未來生活場景模擬出來，讓最重要的公共區(qū)域配套先落定，再排住宅等居住空間。在此基礎上進一步延展‘數(shù)字書房’、‘數(shù)字客廳’等數(shù)字空間和數(shù)字服務。”曹舟南如此闡釋SOD的開發(fā)模式，“客戶結構在變化、客戶需求也在變化，產(chǎn)品和服務就要不斷創(chuàng)新?；镜纳钆涮字我茸龊茫缓笤僮鲳B(yǎng)老、教育、健康等系列服務。”

藍綠雙城成立于2018年11月，是共建模式的首倡者，其倡導打破“物理空間”與“數(shù)字空間”的藩籬，實施“雙開發(fā)”(物理開發(fā)+數(shù)字開發(fā))作業(yè)模式，夯實產(chǎn)品品質;破解從營銷到物業(yè)到配套生活的斷鏈，打通營銷服務、物業(yè)服務、配套服務“三合一”服務體系，提升服務水平。創(chuàng)立兩年來，藍綠雙城在全國40余個重點城市已落地項目超過60個、產(chǎn)業(yè)基地3個，規(guī)劃總建筑面積超過1300萬平方米，預估可售貨值超過1500億元。

據(jù)他介紹，當前，全國城鎮(zhèn)化率超過60%，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，這已成為行業(yè)的基本共識。房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住和生活的本質，呈現(xiàn)制造業(yè)+服務業(yè)的屬性，行業(yè)、經(jīng)濟、社會進入追求有質量增長，高質量發(fā)展的下半場。

在曹舟南看來，空間是要為生活服務的。“藍綠雙城定義成現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)，就是做服務的。它有三個業(yè)務板塊：第一，開發(fā)服務;第二，生活服務;第三，就是城市服務。”

今年年初，藍綠雙城對公司組織架構作了優(yōu)化，目前形成“藍綠雙城控股集團”作為總部，藍綠雙城科技集團(房地產(chǎn)開發(fā)服務業(yè)務)、服務集團(生活服務業(yè)務，覆蓋產(chǎn)業(yè)、物業(yè)、商業(yè))、城市集團(城市基礎設施智慧養(yǎng)護服務)三個業(yè)務子集團。預計在今年下半年，藍綠雙城將啟動其中的開發(fā)服務和生活服務板塊(科技集團與服務集團)上市計劃。

“創(chuàng)造和改變,是我們的核心驅動力,不是簡單的造房子,而是思考如何讓人活得更健康、更愉快、更幸福,從場景的營造到智慧的生活,這是我們正在做的事情。”曹舟南說。(李連章 劉覓覓)