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受房地產(chǎn)市場整體供應(yīng)不濟影響，5月，29個重點城市商品住宅庫存消化周期環(huán)比縮短，熱點城市如福州、成都、寧波、濟南等均供求比小于0.8，僅徐州、合肥、昆明、無錫、天津、鄭州等因短期供應(yīng)放量而供過于求。

2021年以來，3-4月熱點城市商品住宅迎來一波供應(yīng)高峰，但在多數(shù)城市供求雙升的市場環(huán)境下，整體仍維持供不應(yīng)求狀態(tài)。

5月，隨著去年“三條紅線”后，各大房企減少拿地的后遺癥逐步顯現(xiàn)，房企推盤積極性不高，供應(yīng)回落，重點監(jiān)測的29個城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1978萬平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達到了25%和35%，供不應(yīng)求下超7成城市庫存回落。

預(yù)判6月，我們認(rèn)為，隨著房企年中沖刺季來臨，整體推盤量也將有所恢復(fù)，保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。不過不同城市間分化行情依舊，對于基本面較好的核心一二線和強三線，房企依舊會加快推盤節(jié)奏，而針對部分缺乏基本面支撐的三四線城市，或?qū)⒂瓉砉┴浧降凇?/p>

01

一線供應(yīng)環(huán)比腰斬，二三線跌幅超3成

自2020年8月20日住建部和央行在重點房企座談會上提出“三條紅線”后，房企投資金額大幅下滑，尤其是9月，TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%，此后，受制于“三條紅線”，企業(yè)投資處于低位。

各大房企減少拿地后，2021年至今，1月供應(yīng)環(huán)比銳減54%且較2020年月均降30%;2月環(huán)比再“腰斬”，大幅下降63%;3月受傳統(tǒng)“小陽春”影響熱點城市商品住宅迎來高峰，環(huán)比較2月翻倍增長121%，同比增長35%，但受銷售節(jié)點期間多數(shù)城市供求雙升，整體仍維持供不應(yīng)求狀態(tài);4月環(huán)比微增達8%，同比下降14%;5月供應(yīng)保持穩(wěn)步回落。

分能級來看，2021年5月，一線城市因上月集中供應(yīng)，基數(shù)較高，本月迎來大幅回落。4個一線城市5月供應(yīng)面積為145萬平方米，環(huán)比“腰斬”，同比降幅也在42%。

其中深圳新增供應(yīng)25萬平方米，較上月小幅微增6%，不過同比下降21%，不及去年同期。北、上、廣三城推盤量降至年內(nèi)低位，均不及50萬平方米，且同環(huán)比齊跌，房企推盤積極性大幅回落。

熱點二三線城市供應(yīng)規(guī)模高位回落，25個監(jiān)測城市5月合計供應(yīng)1833萬平方米，環(huán)比下降35%，同比下降23%。不同城市分化加?。簾o錫、合肥、東莞等東南沿海城市，房企推盤積極性較高，5月供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比齊增;多數(shù)城市本月供應(yīng)量保持降勢，長春、寧波、福州等降幅均在5成以上。

02

供不應(yīng)求下超7成城市庫存回落

受供應(yīng)縮量影響，2021年至今29個重點監(jiān)測城市庫存不同程度回落。1月近九成城市供求比大幅回落，僅福州、東莞等6城供過于求，但供求比基本處于0.8-1.2供求平衡的區(qū)間范圍;2月，除鄭州、常州供過于求外，其余城市供求比均大幅回落，低于0.5的現(xiàn)象較為普遍;

3月進入傳統(tǒng)樓市“小陽春”，多數(shù)城市供求雙升，但整體仍維持供不應(yīng)求狀態(tài)。除無錫、廈門、天津供應(yīng)顯著放量短期供過于求外，其余城市普遍供求比小于1;4月多數(shù)重點城市繼續(xù)維持供不應(yīng)求狀態(tài)，僅北京、昆明、蘇州、無錫因短期供應(yīng)放量而供過于求;

5月，多數(shù)重點城市延續(xù)4月供不應(yīng)求狀態(tài)，熱點城市如福州、成都、寧波、濟南等均供求比小于0.8，僅徐州、合肥、昆明、無錫、天津、鄭州等因短期供應(yīng)放量而供過于求，超7成城市庫存回落。

值得注意的是，多數(shù)重點城市庫存消化周期環(huán)比縮短，僅徐州、合肥庫存規(guī)模見長。其中，合肥供求比由上月的0.5驟升至1.4，新政加碼下城市新房成交規(guī)模同環(huán)比具降，市場短期降溫，但消化周期僅5個月尚處于合理區(qū)間。

03

二三線分化加劇，渝、杭成交創(chuàng)年內(nèi)新高

5月，受供應(yīng)下滑影響，典型城市商品住宅成交熱度略有回落，29個監(jiān)測城市預(yù)計成交規(guī)模達2953萬平方米，環(huán)比下降3%，同比增長10%，較2019年同期增幅也有10%。

分能級來看，一線城市受制于供應(yīng)低迷，成交環(huán)比皆降，北京、廣州同比漲幅明顯收窄，上海、深圳同比更是步入下降通道。

二三線城市分化加劇，重點監(jiān)測的25個城市5月預(yù)計整體成交2690萬平方米，環(huán)比下降2%，同比上升11%。其中，重慶、杭州成交創(chuàng)年內(nèi)新高分別為368萬平方米和210萬平方米。而昆明、南寧、鄭州等同比跌幅在40%附近。

整體來看，隨著房企年中沖刺季來臨，6月供貨力度將顯著回升。但各區(qū)域、各城市市場仍將持續(xù)分化。

一線城市上海、深圳成交熱度轉(zhuǎn)弱，增長乏力。一方面源于前期熱度過高透支了部分購房需求;另一方面隨著調(diào)控持續(xù)加碼，信貸收緊，利率上浮，投機性需求被遏制，整體市場也漸趨理性。

二三線城市中杭州、重慶這類熱點城市市場熱度難降，成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運行，同時前期出臺調(diào)控的熱點城市大概率面臨回調(diào)。對于部分缺乏基本面支撐的三四線城市，或?qū)⒂瓉砉┴浥c成交平淡期。