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最近，地產(chǎn)圈又炸了。

上周五，財政部發(fā)表了《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》。

政策將包括國有土地使用權(quán)出讓收入在內(nèi)的四項政府非稅收入統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，四項收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用和管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。政策自2021 年7 月1 日起，在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南七個省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)進行試點，自2022 年1 月1 日期全面實施。

簡單來說，就是以后土地出讓金不歸地方政府，而是歸稅務(wù)局征收了。

市場普遍認為，這無疑又是一次對房地產(chǎn)企業(yè)的重錘。

今年以來，國家始終堅持房住不炒政策，各部門相關(guān)政策也頻頻出臺，持續(xù)持續(xù)加強對全國樓價的監(jiān)管和調(diào)控。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可謂三天一小炸，五天一大炸。

今日開盤，房地產(chǎn)板塊毫無意外遭到重創(chuàng)，房地產(chǎn)ETF大跌近2%。個股方面，奧園美股跌停，蘇寧環(huán)球跌超6%，保利地產(chǎn)跌2.38%，綠地控股跌2%，萬科A跌1.48%。

那么這次的土地出讓金改革到底是怎么回事，對房企的影響又究竟有多大呢?

其實，雖然收錢的部門換了，但是如何花錢還是跟以前一樣的?！锻ㄖ凤@示，除本通知規(guī)定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師表示，《通知》明確了土地出讓金相關(guān)政策不變，而目前來看土地出讓金分配機制也不變，仍是地方財政收入。因此，這對土地市場和房價基本沒什么影響。

那哪里不一樣了?不一樣的是，這次中央肯定會掌握各個城市為土地出讓金的花法了，透明統(tǒng)一的流程將讓中央有更大統(tǒng)籌里和監(jiān)控權(quán)。

一直以來，土地出讓金都是個地方的重要收入來源，2019年近九成城市土地財政依賴度超過50%。

今年1-5月，50個城市的賣地收入已經(jīng)超過1.8萬億，超過去年同期20%以上。盡管中央一直強調(diào)“房住不炒”，但土地市場一點都不冷靜，不少城市的土地溢價率也非常高，最高的接近70%。

而這么多錢，如何支出和分配此前一直由地方?jīng)Q定。

2007年1月1日起，對國有土地使用權(quán)收入具體征收后，收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”。在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。

在這其中，也出現(xiàn)了一定的問題和亂象。

以前，開發(fā)商可以在土地出讓金上耍很多小聰明，比如：暫緩繳納土地出讓金，選擇繳滯納金給土地出讓部門，幾乎等于變相融資;產(chǎn)業(yè)勾地業(yè)務(wù)中，申請各種產(chǎn)業(yè)補貼，與地方政府里應(yīng)外合，進行資金運作，變相把土地出讓金的錢賺回來;還有些房企通過參與一級土地市場開發(fā)，從而在二級土地市場低價拿地或者暗箱操作獲得額外收益等。

而這些問題都將在稅務(wù)部門的監(jiān)控下無處遁形。由稅務(wù)部門征收，若房企延期繳納，會被稅務(wù)部門處罰，性質(zhì)完全不同;而拿地趨于透明化，流程規(guī)范化，國家也會對拿地企業(yè)有一定監(jiān)控和審核，避免暗箱操作;此外，各大房企拿地成本會明顯上升，繳納土地出讓金對財務(wù)狀況的要求也更高，繳納壓力也會加大。

同時，對地方城投也有影響。供地兩集中制度，已經(jīng)撼動了地方對于土地供應(yīng)的支配權(quán)，土地收入改為稅收征收，更加強了地方對于土地出讓收入的調(diào)度權(quán)的監(jiān)控，自由度和操作度都降低很多。

此外，還有避免土地出讓金流失或低估。部分地方政府為了提高賣地收入，區(qū)域規(guī)劃攤子鋪得太大，無原則地爭土地出讓金，中央統(tǒng)一監(jiān)管后，也將有效杜絕這些亂象。

因此，從政策層面看，短期內(nèi)地方政府對土地和房地產(chǎn)的訴求并不會發(fā)生根本改變，改革也并非是只針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。長期看，土地出讓金使用靈活度的下降可能提升地方政府對長期稅源的重視程度，為了引入產(chǎn)業(yè)和人才，地方政府有可能在土地端做出更多讓利。

從房價調(diào)控上看，此次“土地出讓金轉(zhuǎn)稅改”實質(zhì)上是在構(gòu)建各個城市的“土地”大數(shù)據(jù)。這是“兩集中”之后的配套舉措，對房地產(chǎn)調(diào)控全國一盤棋的局面形成有促進作用。

最后，再來說一下市場最關(guān)心的房地產(chǎn)稅的問題。其實這次的調(diào)控跟房地產(chǎn)稅沒太大關(guān)系。其一是，土地出讓金歸稅務(wù)征收并不能獲取房地產(chǎn)稅的相關(guān)信息;其二是房地產(chǎn)稅與土地出讓金收入規(guī)模相比懸殊太大，就算出發(fā)金被拿走也不會逼得地方通過房地產(chǎn)稅補救。

綜合來看，近年來，房地產(chǎn)金融政策確實在持續(xù)收緊，短期看，房地產(chǎn)金融政策更不可能會轉(zhuǎn)松?？梢钥吹?，房地產(chǎn)企業(yè)的邏輯已經(jīng)徹底變了。不管是三道紅線度財務(wù)的管控、還是兩集中、土地出讓金的轉(zhuǎn)換，監(jiān)管的態(tài)度也是比較明確的，就是要控制住這個行業(yè)以往不合理的增速。

而在這場大變革下，隨著未來拿地成本提高，流程更加規(guī)范化透明化以及對房企財務(wù)的要求加強之后，必然會有一波慘烈的出清。而財務(wù)狀況良好的龍頭優(yōu)質(zhì)房企，贏面更大，也將在規(guī)范的運作下，贏得更多的市場份額。陣痛不可避免，但行業(yè)的前景仍然光明。