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6月18日，記者從市住建委方面獲悉，北京市現(xiàn)已對(duì)宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目的總體要求、改建標(biāo)準(zhǔn)和改建程序等進(jìn)行明確，并于近期聯(lián)合市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市消防救援總隊(duì)聯(lián)合印發(fā)通知——《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》或“新規(guī)”)。根據(jù)新規(guī)，宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容被鼓勵(lì)，同時(shí)，在明確對(duì)非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強(qiáng)監(jiān)督管理之外，相關(guān)支持政策也被提及。

值得關(guān)注的是，關(guān)于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一紙新規(guī)落下，外界的關(guān)注目光也聚焦在了北京存量商辦物業(yè)的出路、租賃市場(chǎng)的租金波動(dòng)，以及房源持有方的資金壓力等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題之上。

加強(qiáng)監(jiān)管之外

鼓勵(lì)業(yè)態(tài)混合兼容

非居住建筑改建宿舍型租賃住房，是指具有一定規(guī)模、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)(房屋所有權(quán))證(或建設(shè)工程規(guī)劃許可證)證載用途為辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住類型的現(xiàn)有存量建筑，由實(shí)施主體按照有關(guān)要求對(duì)其進(jìn)行裝修改建，經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供的宿舍。按照相關(guān)規(guī)定，改建完成投入運(yùn)營(yíng)后，應(yīng)按照“11號(hào)文”簽訂租賃合同。

所謂“11號(hào)文”指的是，北京市住建委會(huì)同市規(guī)自委、市公安局于2018年6月印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)(試行)》(京建法〔2018〕11號(hào)，也被外界簡(jiǎn)稱為“11號(hào)文”)。據(jù)悉，截至目前，共有13個(gè)項(xiàng)目、3822套(間)房源取得開(kāi)工手續(xù)，已計(jì)入北京市政策性住房建設(shè)籌集計(jì)劃。

從新規(guī)內(nèi)容來(lái)看，是對(duì)早年間發(fā)布“11號(hào)文”的優(yōu)化。宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容被鼓勵(lì)，以及“收緊”對(duì)非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程的管理，是本次發(fā)布新規(guī)的兩大亮點(diǎn)。

具體來(lái)看，新規(guī)提及，鼓勵(lì)宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容，同一項(xiàng)目?jī)?nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在監(jiān)督管理方面，新規(guī)提及，將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍，并且要求各區(qū)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管，對(duì)于違規(guī)違法行為給予處置。

談及新規(guī)出臺(tái)的意義，中指調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪向北京商報(bào)記者表示，職住分離是現(xiàn)階段許多承租人面臨的現(xiàn)實(shí)困境，本次市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)的新規(guī)，其中體現(xiàn)出的重要精神就是促進(jìn)職住平衡，這與承租人的租住權(quán)益切實(shí)相關(guān)。

“將工作地附近的非住宅改為職工宿舍，可以很好解決職住分離的問(wèn)題，大幅縮短租戶的通勤時(shí)間，切實(shí)提高租住者的幸福感。” 戰(zhàn)雪補(bǔ)充道。

實(shí)際上，“職住失衡”的現(xiàn)象在北京部分區(qū)域已逐漸凸顯。與之對(duì)應(yīng)的是，隨著近年來(lái)城市戰(zhàn)略空間布局的改變，北京亦莊、懷柔科學(xué)城、通州副中心等區(qū)域均提出了“職住平衡”的需求，農(nóng)村集體土地租賃房建設(shè)被業(yè)內(nèi)視為破解“新需求”的重要手段。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，本輪關(guān)于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”新規(guī)的發(fā)布，或在一定程度上緩解北京市的“職住失衡”現(xiàn)狀。

北京存量商辦迎出路?

專家：仍有幾大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題待解決

值得一提的是，關(guān)于“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一紙新規(guī)落下，也激起了業(yè)內(nèi)對(duì)于北京存量商辦出路的探討。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，始于2017年的“3.26商辦限購(gòu)政策”使得北京商辦市場(chǎng)成交即刻腰斬，即使在政策落地后的幾年后，“市場(chǎng)冰封“的”影響也未能盡數(shù)消除;而眼下四部門聯(lián)合印發(fā)的通知，似乎在一定程度上為北京市場(chǎng)去化艱難的商辦房帶去了“希望”。

“從商辦存量物業(yè)‘銷售難’的角度來(lái)看，諸如非居住建筑改建宿舍型租賃住房的改造，或可以成為盤活商辦存量的一條‘出路’。”不過(guò)，盡管認(rèn)為新規(guī)的的發(fā)布對(duì)北京存量商辦存在一定利好，但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也直言，商辦改造項(xiàng)目實(shí)則也面臨著一定現(xiàn)實(shí)難題。

“比如，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面后期還需相應(yīng)的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套。”陳霄指出，從目前北京商辦市場(chǎng)來(lái)看，大批的商辦項(xiàng)目銷售困難，商辦項(xiàng)目大量庫(kù)存累積。商辦改造一方面存在技術(shù)上的改造難度，由于商住與民住水電設(shè)施配置不完全相同，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報(bào)率不高，資金回籠的時(shí)間比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商更偏向出售。同時(shí)如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。

陳霄的上述觀點(diǎn)，也得到了同策研究院分析師陳舒的認(rèn)同。在陳舒看來(lái)，對(duì)于商辦等存量物業(yè)改造而言，最直接面對(duì)的問(wèn)題莫過(guò)于對(duì)原有物業(yè)形態(tài)的改變。即，根據(jù)改造后物業(yè)的具體用途，針對(duì)原有物業(yè)的改造內(nèi)容，可能會(huì)涉及到房源面積大小、進(jìn)深、樓層高度、消防、水電燃?xì)獾榷鄠€(gè)方面。

“比如說(shuō)一般的住宅產(chǎn)品的進(jìn)深在10米左右，而辦公樓產(chǎn)品多為核心筒設(shè)計(jì)，且進(jìn)深會(huì)更長(zhǎng)，會(huì)達(dá)到約20米，這就導(dǎo)致了若要改造成住宅產(chǎn)品，原本的商辦類型房源可能會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有采光、空氣不流通等情況。因此物業(yè)在改造方面會(huì)存在一定限制，且改造難度相對(duì)較大。”

陳舒表示，為避免改造后續(xù)相關(guān)問(wèn)題的產(chǎn)生，對(duì)于改造物業(yè)的規(guī)范政策是必不可少的。

新規(guī)影響市場(chǎng)租金及企業(yè)運(yùn)營(yíng)?

專家：短期內(nèi)對(duì)租金影響不大

符合條件的非居住建筑可以被改建為宿舍型租賃住房，在一定程度上能夠擴(kuò)大北京市場(chǎng)的租賃房源供應(yīng)。面對(duì)“新的增量”，市場(chǎng)租金水平是否有可能會(huì)被拉低?承租人又能否享受到真實(shí)的利好?

多位行業(yè)專家在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，新規(guī)短期內(nèi)對(duì)租賃市場(chǎng)的租金水平影響有限。

陳霄分析指出，總的來(lái)說(shuō)，由于符合改造的商辦項(xiàng)目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房，符合指標(biāo)條件的方可申請(qǐng)改建，在一定程度上限制了改建的規(guī)模，不會(huì)出現(xiàn)大批量的改建產(chǎn)品涌入市場(chǎng);并且相關(guān)改造在實(shí)施上也有諸多難度，預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)租金水平影響不會(huì)太大。

“對(duì)于租賃市場(chǎng)尤其是租戶來(lái)說(shuō)，新規(guī)的發(fā)布可能是一個(gè)積極信號(hào)，房源供應(yīng)量增加，有利于平抑租金。不過(guò)目前來(lái)看，改造實(shí)施起來(lái)的難度并不小。”陳霄分析道。

站在新規(guī)對(duì)租金的影響這一角度，戰(zhàn)雪也指出，因?yàn)樾乱?guī)涉及的房源規(guī)模不大，對(duì)租金水平造成的影響相對(duì)有限;同時(shí)，改造和入市也需要較長(zhǎng)的時(shí)間，進(jìn)一步降低了對(duì)現(xiàn)有租金的沖擊。“相反，在供給更為充足的情況下，中長(zhǎng)期的租金水平將會(huì)得到進(jìn)一步的穩(wěn)定。”

值得注意的還有，在關(guān)注新規(guī)對(duì)市場(chǎng)租金有無(wú)影響之外，業(yè)內(nèi)有聲音稱，非居住建筑改建為宿舍型租賃住房后，也就意味著該類型房源不能夠像普通商品住宅一樣，可以通過(guò)一次性銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠。顯然，這對(duì)于非居住建筑類型的房源持有方、尤其是中小企業(yè)而言，“銷售轉(zhuǎn)租賃”后的資金壓力會(huì)普遍存在。

那么，對(duì)于持有非居住建筑房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，持有期間的資金壓力將如何緩解?

陳舒直言，對(duì)于企業(yè)而言，由于改建為持有房源，確實(shí)在一定程度上會(huì)影響資金的回籠速度。但一般而言，針對(duì)正規(guī)且規(guī)范的持有房源來(lái)說(shuō)，在類似于抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸等融資渠道方面一貫保持暢通，企業(yè)可以通過(guò)正規(guī)方式獲得融資，以緩解資金壓力。

在此基礎(chǔ)上，陳霄還表示，非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開(kāi)發(fā)商，可以通過(guò)發(fā)展其他業(yè)務(wù)板塊來(lái)分擔(dān)資金壓力。

值得一提的是，新規(guī)中也就“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”提出了支持政策，這被行業(yè)專家們視為一個(gè)好的“開(kāi)端”。具體來(lái)看，在支持政策方面，新規(guī)明確，符合條件的改建項(xiàng)目可申請(qǐng)使用中央財(cái)政補(bǔ)貼資金，水電氣熱執(zhí)行民用價(jià)格。

“相信進(jìn)一步的配套政策，在接下來(lái)也會(huì)隨之出臺(tái)。例如，符合條件如何申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)貼資金;如何銜接好稅收問(wèn)題、執(zhí)行居民水電費(fèi)的問(wèn)題;改造項(xiàng)目達(dá)到何種條件可以退出，在退出時(shí)候如何平衡好租戶和企業(yè)的利益。” 談及新規(guī)落地后的配套支持政策，戰(zhàn)雪如是說(shuō)道。

面對(duì)官方層面對(duì)“居住建筑改建宿舍型租賃住房”的政策轉(zhuǎn)變，作為目前北京租賃市場(chǎng)領(lǐng)域市占率較大的分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商——自如，在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”新規(guī)之下，精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理思路極其重要。

自如方面稱，“我們會(huì)在相關(guān)政策指導(dǎo)下，始終堅(jiān)持精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理思路，向用戶提供更完備的產(chǎn)品和服務(wù)選擇，并以安全健康、設(shè)施完善、管理有序?yàn)槟繕?biāo)，為城市居住更穩(wěn)定作出自己的努力。” (記者 盧揚(yáng) 榮蕾)