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隨著6月25日武漢集中供地開(kāi)拍，首批集中供地接近尾聲，歷時(shí)近3個(gè)月時(shí)間的22城首批集中供地基本結(jié)束?？傆?jì)成交住宅用地867宗地塊，成交用地面積約4958公頃、規(guī)劃建筑面積1.09億平方米、土地價(jià)款總計(jì)1.05萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率14.7%(綜合溢價(jià)率=成交價(jià)之和÷起始價(jià)之和-1)。

TOP50房企在首輪集中供地中表現(xiàn)活躍，集中度呈現(xiàn)首尾活躍特征。成交金額方面，TOP50房企的集中度提升最為顯著，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)集中度有明顯提升。

整體出讓面積同比減少12%

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上半年集中供地的22個(gè)城市住宅用地(含非集中供應(yīng)土地)出讓面積1.90億平米，同比增長(zhǎng)9%。從全國(guó)維度看，非22城中各線級(jí)城市住宅用地2021年成交量均呈現(xiàn)出不同程度的下滑，究其原因，2月末公布“兩集中”政策后，4月中至6月中22城集中供地，首次大量集中在關(guān)注度較高的城市供應(yīng)土地，使得周邊城市供地節(jié)奏相應(yīng)有所調(diào)整，避免與大城市直面競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致了全國(guó)上半年整體住宅用地出讓面積同比減少了12% 。

北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達(dá)56.3%、40.4%以及40%。貝殼研究院方面表示，預(yù)期后續(xù)二、三批供地將會(huì)有所減少，下半年競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)更激烈。

廈門(mén)、深圳、鄭州、青島與長(zhǎng)春等城市首批供地不及全年住宅用地供應(yīng)的20%，如廈門(mén)首批次僅占9.74%，隨著廈門(mén)于6月10日打響第二批集中供地的第一槍，兩輪供地面積占比提高至35.1%，第二批次的供應(yīng)規(guī)模明顯加強(qiáng)，供給增加迭加第二批供應(yīng)宗地多位于近郊城區(qū)，樓面價(jià)從第一批次35823元/平米明顯回落至第二批次24280元/平米。“廈門(mén)還有65%供地于第三批次供應(yīng)，預(yù)計(jì)屆時(shí)其樓面價(jià)還會(huì)有所下調(diào)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱。

城市熱度分化依然顯著

杭州與北京攬金金額均破千億元，是首批集中供地成交金額最高的兩個(gè)城市。潘浩表示，從溢價(jià)率看，隨著集中供地政策的實(shí)施，各地拍地規(guī)則雖有差異，但整體而言溢價(jià)率對(duì)比去年的變動(dòng)幅度主要在±10%之間。重慶受新房庫(kù)存走低影響溢價(jià)率增長(zhǎng)31.2%，重慶還有近72%的土地于第二、三輪供應(yīng)，預(yù)計(jì)為了合理控制溢價(jià)率土拍規(guī)則方面會(huì)進(jìn)行一定調(diào)整。

熱點(diǎn)城市雖然其拍地規(guī)則較嚴(yán)格，但如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍，杭州41宗地塊以競(jìng)自持成交，占比總成交土地72%，自持比例最高達(dá)40%，且有宗地進(jìn)行高達(dá)138輪的拍地對(duì)決，能見(jiàn)市場(chǎng)之激烈;北京30宗有10宗地進(jìn)入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段，杭州、北京甚至出現(xiàn)部分地塊其地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)情況，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號(hào)，市場(chǎng)活躍度高，溢價(jià)率達(dá)25.1%。

與之相比的是，長(zhǎng)春、青島的市場(chǎng)熱度一般，如長(zhǎng)春38宗成交用地有25宗底價(jià)成交，占比約66%，并有2宗地塊流拍、11塊宗地中止出讓，青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價(jià)成交。從2021年首批溢價(jià)率看，青島與長(zhǎng)春的溢價(jià)率也是22城中的最后兩位，分別為2.1%與3.3%。

TOP50房企集中度提升至58%

成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。而規(guī)劃建面方面，各梯隊(duì)房企較上半年全國(guó)土地集中度均呈現(xiàn)倍增趨勢(shì)。一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力;另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯(lián)合拿地比重增多，也會(huì)影響梯隊(duì)集中度表現(xiàn)。

TOP50房企結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出首尾活躍、中間漸弱的集中度特征。對(duì)表現(xiàn)突出的TOP50房企進(jìn)行細(xì)分，TOP10房企以24%的集中度水平領(lǐng)先整體，其后是TOP11-20的房企。而TOP41-50房企以8%的集中度表現(xiàn)超越中間段房企位列第三。TOP50房企中，“首”部房企為鞏固規(guī)模優(yōu)勢(shì)取地，“尾”部房企具有向上躍進(jìn)的意愿，而“腰”部房企則更多以穩(wěn)為主，不同梯隊(duì)房企采取的發(fā)展策略不同，從而影響拿地集中度表現(xiàn)。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，集中供地考驗(yàn)著各家房企的資金實(shí)力，為了減少前期的資金投入以及后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一。盤(pán)點(diǎn)首輪22城集中供地中最愛(ài)聯(lián)合拿地的10家房企。濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單，其后金科、卓越、首開(kāi)均保持60%(含)以上的聯(lián)合拿地比例。

與此同時(shí)，8家拿地在3宗(含)以上的房企依然選擇獨(dú)立拿地方式，其中旭輝與建發(fā)拿地宗數(shù)均超過(guò)10宗(含)?？梢?jiàn)，首輪集中供地中，房企取地的策略是多樣化的，不同房企結(jié)合自身發(fā)展需求，選擇適合的拿地策略，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化。

核心區(qū)域土地供應(yīng)量將減少

隨著首輪集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市場(chǎng)的第一次嘗試也進(jìn)入消化和總結(jié)的階段。

潘浩指出，從土拍政策來(lái)看，相較以往可謂推陳出新、百花齊放，但從落地效果來(lái)看，市場(chǎng)的關(guān)注度并沒(méi)有因?yàn)榕牡匾?guī)則的調(diào)整有所變化，高價(jià)值地塊即使背負(fù)較高的成本代價(jià)依然引來(lái)眾多關(guān)注。但可以判斷的是，在未來(lái)兩輪的集中供地中，城市將結(jié)合首次供地的情況進(jìn)一步修正全年的供地計(jì)劃，使得年度土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒，“試水”失敗的政策將退出市場(chǎng)，但“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”的模式或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)土地市場(chǎng)熱度的基礎(chǔ)規(guī)則被廣泛采用。同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策，南北分化將愈加明顯。

“由于核心地塊供應(yīng)量相對(duì)有限，預(yù)計(jì)第二、三批集中供地的核心區(qū)土地供應(yīng)比例將下降。”2021年兩集中出讓住宅用地城市核心區(qū)規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到41%，較2020年增長(zhǎng)13個(gè)百分點(diǎn)，其中八成城市提高了首批“兩集中”核心區(qū)域地塊供應(yīng)占比。這主要是由于第一次實(shí)行集中供地政策，各地推出相對(duì)核心、優(yōu)質(zhì)的地塊，吸引房企入駐，在同類城市中形成一定的比較優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也為后期集中供地的順利推進(jìn)打好基礎(chǔ)。(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)