最近，工行、建行等五大國(guó)有銀行同時(shí)發(fā)布公告，從8月25日起，將個(gè)人住房貸款統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)定價(jià)。按照央行此前的規(guī)定，原則上應(yīng)該在8月31日之前完成房貸利率轉(zhuǎn)換，這就意味著，個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)階段。
為什么個(gè)人住房貸款利率非轉(zhuǎn)不可呢?原因是我國(guó)的利率市場(chǎng)在去年進(jìn)行了一次徹底改革，改革的主要結(jié)果，就是讓貸款基準(zhǔn)利率退出歷史舞臺(tái)，以LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)取而代之。以前個(gè)人房貸都是以貸款基準(zhǔn)利率為錨上下浮動(dòng)，現(xiàn)在貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)不復(fù)存在，所以，個(gè)人房貸就必須切換到LPR。
那么，我國(guó)為什么要取消傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率呢?主要原因就是，以前我國(guó)央行的利率調(diào)整主要是針對(duì)存貸款基準(zhǔn)利率，其中一年期(及以上)貸款基準(zhǔn)利率對(duì)于央行的貨幣傳導(dǎo)比較遲鈍，無法在最大程度上體現(xiàn)央行的貨幣意圖。尤其是很多商業(yè)銀行都以貸款基準(zhǔn)利率為錨，設(shè)定9折的隱性下限，當(dāng)央行需要降息刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)時(shí)，如果通過下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，無法在最大程度上將降息的力度傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。所以，過去很多年，中國(guó)一直在強(qiáng)調(diào)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，但效果并不明顯，利率傳導(dǎo)機(jī)制不暢是其中的重要原因之一。
國(guó)際上很多成熟的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，央行都是通過調(diào)整短期銀行貸款利率來實(shí)現(xiàn)貨幣目標(biāo)，這種辦法可以最大程度避免利率失真，我國(guó)也開始予以借鑒。去年8月份，央行實(shí)施利率市場(chǎng)化改革，將以前一直處于邊緣位置的LPR推向了舞臺(tái)中央，取代了傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率。
LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)在我國(guó)其實(shí)并非新生事物，面世已經(jīng)6年多時(shí)間，但是一直沒有真正發(fā)揮作用，在市場(chǎng)利率發(fā)生變化的時(shí)候，LPR經(jīng)常保持不變，基本上形同擺設(shè)。央行改革之后，LPR的定價(jià)方式也發(fā)生了重大變化，能夠在最大程度上即使體現(xiàn)利率的市場(chǎng)變動(dòng)。
按照新的定價(jià)方式，由全國(guó)18家不同類型的銀行，在每月20日向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)是央行每個(gè)月發(fā)布的中期借貸便利利率(MLF，市場(chǎng)俗稱麻辣粉)，LPR的利率就是在“麻辣粉”的基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)形成。和過去的貸款基準(zhǔn)利率相比，改革之后的LPR利率變動(dòng)更加及時(shí)，也更加貼近市場(chǎng)。
這次改革之后，貸款基準(zhǔn)利率退出江湖，LPR取而代之。從去年8月份以來，新增貸款利率基本上都是以LPR定價(jià)，而不再是貸款基準(zhǔn)利率。不過，由此帶來的問題就是，貸款基準(zhǔn)利率退出舞臺(tái)之后，過去以此為基礎(chǔ)的存量貸款該怎么辦?尤其是龐大的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，存續(xù)期長(zhǎng)達(dá)二三十年，利率改革之后，也必須和新的定價(jià)方式接軌。所以，央行去年對(duì)存量房貸給出了一年的過渡期，在今年8月31日之前，所有的個(gè)人存量房貸(不包括公積金貸款)必須完成轉(zhuǎn)換。
具體如何向LPR轉(zhuǎn)換呢?按照央行的說法，是“根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值”。去年12月的5年期以上LPR的利率是4.8%，房貸用戶轉(zhuǎn)換之后的新利率，就是根據(jù)以前的的房貸利率，在4.8%的基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的加減。假如之前和銀行簽訂的是基準(zhǔn)利率4.9%，轉(zhuǎn)換之后的利率就變成LPR+0.1%，如果之前是基準(zhǔn)利率的1.1倍，也就是5.39%，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR+0.59%，假如之前的房貸利率享受基準(zhǔn)利率的八五折優(yōu)惠，也就是4.165%，轉(zhuǎn)換之后就變成LPR-0.635%。一旦確定之后，以后剩余的貸款周期都按照這個(gè)公式來計(jì)算房貸利率，如果將來LPR利率下調(diào)，個(gè)人的房貸利率也會(huì)相應(yīng)下調(diào)，反之，如果將來LPR利率上升，個(gè)人房貸利率也隨之上升。
按照央行的規(guī)定，并不是要求所有的房貸用戶都必須轉(zhuǎn)成LPR，而是給了一定的選擇空間，除了轉(zhuǎn)換成LPR之外，還可以選擇固定利率，也就是說，以前是多少利率，以后還保持固定不變，將來無論降息還是加息，始終保持固定利率。
對(duì)普通民眾而言，最關(guān)心的問題就是，到底該如何去選?是選擇轉(zhuǎn)換成LPR還是保持以前的固定利率不變?按照央行的規(guī)定，一旦選定之后，在剩余的貸款周期里就不能再更改，所以，對(duì)很多人貸款用戶而言，這也是一次事關(guān)重大的選擇。
先來看看轉(zhuǎn)成LPR有什么好處?轉(zhuǎn)換成LPR之后，最直接的好處是能夠馬上享受到房貸利率下降的優(yōu)惠，因?yàn)楹腿ツ?2月相比，5年期以上的LPR利率已經(jīng)下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)，按照100萬30年期的貸款來計(jì)算，每個(gè)月的房貸大概能便宜90多元。如果從更長(zhǎng)期來看，轉(zhuǎn)換成LPR的好處就是，如果將來LPR利率繼續(xù)下降，房貸利率還會(huì)隨之下降，繼續(xù)減輕用戶的還款成本。
當(dāng)然，LPR的優(yōu)勢(shì)也有可能在將來變成劣勢(shì)，因?yàn)榉抠J周期通常都長(zhǎng)達(dá)二三十年，在未來二三十年的時(shí)間里，中國(guó)不可能一直降息，如果將來出現(xiàn)比較嚴(yán)重的通貨膨脹，中國(guó)甚至有加息的可能。一旦加息，轉(zhuǎn)換成LPR的房貸利率就會(huì)隨之上漲，提高用戶的貸款成本。
所以，到底是選擇LPR還是固定利率，其實(shí)并沒有一個(gè)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，還需要結(jié)合自身的房貸周期，未來的財(cái)務(wù)狀況，以及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)判斷等因素來綜合決定。
對(duì)于那些房貸剩余時(shí)間不長(zhǎng)的人，顯然應(yīng)該選擇LPR，因?yàn)槎唐谥畠?nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)降息的可能性會(huì)大于加息，選擇LPR可以最大程度享受降息的好處。對(duì)于那些相對(duì)年輕的用戶，LPR可能也是不錯(cuò)的選擇，因?yàn)長(zhǎng)PR至少可以減輕現(xiàn)階段的還貸壓力，如果將來中國(guó)經(jīng)濟(jì)真的加息，將來的收入應(yīng)該會(huì)比現(xiàn)在更高，也可以承受房貸上漲的壓力。
而對(duì)于那些厭惡風(fēng)險(xiǎn)的人，如果現(xiàn)有的還款壓力完全可以接受，不愿意因?yàn)槲磥淼睦首儎?dòng)對(duì)自己帶來不確定影響，可以考慮選擇固定利率，這樣可以消除未來的不確定性，對(duì)將來的財(cái)務(wù)計(jì)劃做出更穩(wěn)定的安排。
如果不考慮自身的因素，完全從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)來判斷，如果你預(yù)期將來中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)低迷，降息的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于加息，那就應(yīng)該選擇LPR。反之，如果你對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來還是比較樂觀，認(rèn)為將來還會(huì)重新高速增長(zhǎng)甚至過熱，加息的空間比降息更大，那就應(yīng)該選擇固定利率。（文|謝九）
標(biāo)簽： 個(gè)人住房貸款 LPR
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