8月4日，隨著9宗地塊搖號完成，無錫第二輪集中供地正式落下帷幕。在7月房地產(chǎn)調(diào)控收緊消息不斷的大背景下，作為首個啟動第二批集中供地的城市，無錫土拍頗具風向標意義。
8月2日，無錫以23宗地塊拉開全國第二輪集中供地大幕，不同于4月首輪集中供地時16宗地塊拍賣由兩天變3天的激烈戰(zhàn)況， 此輪拍地速戰(zhàn)速決，全程不到5個小時。最終以5宗地塊底價成交，8宗地塊未觸頂，9宗地塊報價達到上限，轉入搖號程序，1宗地塊流拍，總成交金額262.25億元的結果收場。
根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，此次22宗住宅用地成交平均溢價率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，土拍市場降溫明顯。
值得注意的是，在首輪無錫集中供地中收獲頗豐的幾家房企，在二輪供地中均未報名，比如融創(chuàng)、招商和建發(fā)。而新入場的大華此前曾多次出現(xiàn)在無錫土拍市場上，均未有收獲，此次成功獨立拿下3宗地塊，終于如愿以償。
從無錫首輪供地結果來看，“三條紅線”及補丁政策的“緊箍咒”發(fā)揮了效果，特別是“購地金額不能超過銷售金額40%”這一重點觀察指標，對部分頭部房企拿地節(jié)奏影響頗大，這或?qū)е碌诙踔恋谌喨珖泄┑赝僚闹?，房企整體拿地格局發(fā)生改變。
優(yōu)質(zhì)地塊集中上場
吸引80多家房企參與競拍
8月2日，無錫在第二輪集中供地中推出包含經(jīng)開區(qū)1宗、濱湖區(qū)3宗、錫山區(qū)4宗、梁溪區(qū)4宗、新吳區(qū)4宗及惠山區(qū)7宗在內(nèi)的23宗土地，總出讓土地面積約123萬平方米，總起拍價253.4億元。
“覆蓋面挺廣，也比較平均。”家在無錫的業(yè)內(nèi)人士喬菲這樣評價此輪供地地塊品質(zhì)，她表示經(jīng)開區(qū)和濱湖區(qū)都是很不錯的區(qū)域，而梁溪區(qū)和惠山區(qū)都屬于老城區(qū)。“兩者相比，梁溪區(qū)相當于北京的西城區(qū)，惠山區(qū)則相當于北京的石景山區(qū)。”
核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中供應，吸引80多家房企參與競拍，其中保利、首開、中海、綠城、大華、弘陽、中信泰富、金融街、越秀、美的、綠城、路勁等房企均對5宗或5宗以上地塊報名。
熱度最高的梁溪區(qū)虹橋新村東揚明路與金鉤橋路交叉口地塊，共計77家房企報名參與，是本場單宗地塊參與競拍房企最多地塊，該地塊最高限價18000元/平方米，報價在報名期間已觸頂。
第二熱門地塊是濱湖區(qū)五湖大道與和風路地塊，共計59家房企報名參與。惠山區(qū)錢橋街道上偉路與錢洛路地塊、濱湖區(qū)震澤路與信成道地塊參與競拍房企在20家以上?；萆絽^(qū)惠山新城惠學路與利市路地塊、惠山區(qū)錢橋街道錢洛路與342省道地塊參與房企在10家以上。而剩余地塊參與競拍房企均不足5家，其中惠山區(qū)XDG-2021-20地塊因無人報價而直接流拍。
“以一個老無錫人的觀念，梁溪區(qū)和濱湖區(qū)是兵家必爭之地。最冷門的應該是錫山區(qū)，次冷門是惠山區(qū)，近幾年新吳區(qū)發(fā)展也不錯。”針對房企報名情況，喬菲表示不意外，“新無錫人會有不一樣的理解，而現(xiàn)在的無錫大多都是新無錫人。”
面對冷熱不均的地塊，房企在無錫此輪集中供地中，表現(xiàn)更理性，出價也更果斷。
與無錫第一輪集中供地時，兩個小時才成交一宗地塊，16宗地塊競拍激烈拉鋸不同，此輪拍地熱門地塊報名期間報價已提前觸頂。梁溪區(qū)模具廠地塊10輪競拍后進入搖號環(huán)節(jié);惠山區(qū)錢橋錢洛路與342省道交叉口東南側地塊進入限時競價2分鐘沖破中止價;濱湖區(qū)和璽南地塊10分鐘也快速達到19500元/平方米。
最終5宗地塊底價成交，8宗地塊未觸頂，9宗地塊報價達到上限，轉入搖號程序，1宗地塊流拍。成交的22宗地塊中，東亭板塊、陽山板塊、錢橋板塊、惠山新城及錫北鎮(zhèn)刷新周邊成交樓面價，該輪供地總成交金額262.25億元。
此前，無錫4月首輪集中供地中16宗宅地，全部拍出，15宗地塊觸頂，其中10宗地塊刷新周邊成交樓面價，總成交金額255.5億元。兩輪供地對比來看，無錫土地市場整體降溫明顯。
受“不超過40%年銷售額”影響
房企拿地格局生變
在本輪供地中，大華、仁恒、寶龍、中信泰富、金融街、中海、中梁、龍湖等均有所斬獲。首次進入無錫市場的大華成為這輪供地最受關注房企，大華以43.85億元總成交金額獨自取地3宗，其中惠山區(qū)宗地通過搖號擊敗21家對手成功勝出。
大華是上海老牌房企，自2017年開始積極市場化拿地，去年至少新進入6、7個城市。此前大華曾多次出現(xiàn)在無錫土拍市場上，但均未有收獲，此次一共報名了9宗地塊，頗有志在必得之勢。
大華曾在公開采訪中表示，公司將以上海為原點，在長三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、中西部、西南區(qū)域及港粵澳大灣區(qū)域持續(xù)布局。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來，大華已斥資140多億元在上海、杭州、廣州、濟南、大連等城市拿地。加上此次在無錫市場的積極表現(xiàn)，大華對未來發(fā)展規(guī)?？是竺黠@。
新加坡房企仁恒再度以10.64億元底價拍走經(jīng)開區(qū)一宗新地，地塊樓面價12900元/平方米。此前，在無錫首輪集中供地時，仁恒首次進入無錫市場，也是在經(jīng)開區(qū)拿到一宗地塊。
另外，值得注意的是，在首輪無錫集中供地中收獲頗豐的幾家房企，在二輪供地中均未報名參與，比如融創(chuàng)、招商和建發(fā)。在無錫首次集中供地中，融創(chuàng)曾一舉斬獲惠山區(qū)3宗地塊和梁溪區(qū)1宗地塊，總成交金額約66.78億元，成為當時最大贏家。
有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，拿地房企格局改變跟“房企投資拿地不能超過年銷售額40%”相關政策有關，“截至今年上半年，超過這個指標的房企有22家，建發(fā)和招商蛇口都在其中。”該人士表示。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，從房企規(guī)?？?，第二批集中供地前50規(guī)模房企拿地金額為75.6億元，占總成交金額28.8%，與首批集中供地前50房企拿地金額占比69.0%呈現(xiàn)顯著下滑，“這表明通過搖號方式，中小規(guī)模房企、本土房企均有機會競地成功，市場呈現(xiàn)多元競爭局面。”
潘浩分析，此次集中供地參拍80多家房企可分為3類，第一類是意圖首進無錫的房企，例如大華、昌建與越秀，尤其大華在此次集中供地收獲頗豐，成功落子3宗，昌建通過搖號競地一宗;第二類是深耕無錫的房企，例如中海、金融街與美的皆已深耕無錫多年，此次競拍可視為在無錫持續(xù)補倉，具體表現(xiàn)上，金融街成功獲地2宗，中海與美的各落子一宗;第三類是首批次收獲較多但此次沒有明顯動作的企業(yè)，上次拿地最多前三房企，此次僅有龍湖斬獲一宗地，其他2家甚至沒有參與競拍報名。
拍地規(guī)則改變 “馬甲”公司受限
作為基本面良好、土地成本相對較低的城市，無錫土地的吸引力在首輪集中供地中已經(jīng)有所展示，原計劃兩天的集中供地因激烈拉鋸最終延長為3天。在首次試水集中供地后，根據(jù)冷熱程度，各大城市土拍相繼進入精細化管理和規(guī)則調(diào)整階段，而無錫也針對首輪供地情況積極進行了調(diào)整。
在首輪集中供地后不久，無錫市自然資源和規(guī)劃局要求參加土拍的競拍公司承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司(該競買人)下屬控股子公司”參與競拍，違反者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場。
同時，相較于首輪供地，本輪無錫集中供地加大了供應量，出讓面積較首輪新增32.05萬平方米，整體供地面積達121.35萬平方米;供應總量占今年三次集中供地總量的41%。地塊品質(zhì)方面，更是一口氣推出核心區(qū)域梁溪區(qū)4宗優(yōu)質(zhì)地塊，一改以往緩慢推地節(jié)奏。
在土地出讓方式方面，將原本“重點地塊達限價后搖號+其余地塊達限價后競自持、競租賃住房”模式，全部調(diào)整為“達到上限后全部搖號”。
“資金實力外，就是靠運氣拿地，隨機性增加。”某房企工作人員評價。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，受益于土拍規(guī)則調(diào)整，無錫此輪集中供地溢價率、樓面價均有所回落，分別是4.1%和11964元/平方米，與首批次用地12.39%和15060元/平方米相比皆為明顯下幅，有效達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價與穩(wěn)預期的效果。
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