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房價地價上漲過快被住建部約談之后，銀川也表態(tài)了。

8月17日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者：銀川將在下周正式發(fā)布樓市調(diào)控文件，相比以往，此次新政更加側(cè)重對土地端的把控。

此前，同樣被住建部約談的金華與惠州已出臺新政加碼樓市調(diào)控。據(jù)記者了解，截至目前剩余的徐州與泉州尚未對外正式宣布加碼樓市調(diào)控(全市范圍內(nèi)的調(diào)控)，這也就意味著銀川極有可能將是5個城市中第3個正式出臺新政的地方。

作為西北地區(qū)最具代表性的城市，2020年，銀川曾以14.2%的房價漲幅登上了胡潤2020年度全球房價指數(shù)榜單第10名，是唯一入圍前十的中國城市，也是全國房價漲幅第一的城市。

到了今年，銀川依舊沒有擺脫“房價上漲最快”這頂帽子。8月16日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份銀川新房價格環(huán)比上漲1%，依舊是全國第一;同比上漲10%為全國第三。

對于這份數(shù)據(jù)，上述負(fù)責(zé)人表示：“在預(yù)期之內(nèi)”。他對于樓市調(diào)控很有信心，“因為房價基數(shù)低，所以銀川房價漲幅更容易被凸顯出來。但基數(shù)低并不是當(dāng)?shù)卣乇芊績r問題的借口，恰恰相反，目前銀川樓市調(diào)控已經(jīng)有所成效，房價漲幅自去年達(dá)到最高點后，已經(jīng)開始逐步下降。”

現(xiàn)在，銀川樓市再悄然發(fā)生變化。

從17%降至10%，房價依舊領(lǐng)漲

7月底剛剛被住建部約談的銀川市，近期因新房價格領(lǐng)漲全國再次成為市場關(guān)注的焦點。

8月16日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份銀川新房價格環(huán)比上漲1%，與青島和?？诓⒘腥珖谝?同比上漲10%位居全國第三。整體來看，銀川是7月份新房價格上漲最快的城市之一(二手房環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.4%。)。

“7月份的房價同比漲幅在我們的預(yù)期之內(nèi)。雖然高居榜首，但實際上銀川房價漲幅已經(jīng)從去年最高點的17%逐步降低到目前水平，可以說呈現(xiàn)逐月降低趨勢。這也意味著我們的樓市調(diào)控初顯成效，房價逐步趨于平穩(wěn)。”對于國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的7月房價數(shù)據(jù)，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者表示。

“銀川房價與西北其他的省會城市相比較低，因為基數(shù)低，房價稍微上漲，增幅就會顯得比較大。”國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土開發(fā)室主任黃征學(xué)分析稱。

銀川新房價格漲幅到底經(jīng)歷了怎樣的變化?據(jù)記者粗略統(tǒng)計，2018年3月同比漲幅為5.9%;2019年3月同比漲幅為9.4%;2020年3月同比漲幅為12.5%;

到了今年，銀川新房價格同比漲幅整體呈現(xiàn)下降趨勢：

1月，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲13.9%(全國第一);

2月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲14.9%(全國第一);

3月，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲14.1%(全國第一);

4月，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲13.7%(全國第一);

5月，環(huán)比上漲1.0%(全國第一)，同比上漲12.4%;

6月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲11.2%(全國第二);

7月份，環(huán)比上漲1%(與青島和?？诓⒘腥珖谝?，同比上漲10.0%(全國第三)。

中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月，銀川新房房價為8305元/平方米，環(huán)比上漲0.42%。分區(qū)縣來看，銀川金鳳區(qū)新房房價9642元/平方米，穩(wěn)居三區(qū)兩縣房價之首;興慶區(qū)以8534元/平方米緊隨其后，屈居第二;賀蘭縣、永寧縣憑借新興區(qū)域德勝、望遠(yuǎn)板塊房價的拉動已經(jīng)趕超西夏區(qū)，位列第三、第四，新房房價分別為6771元/平方米和6644元/平方米;西夏區(qū)新房價格在三區(qū)兩縣中的排位則位列最后一名，為6626元/平方米。

一家知名房企的銀川項目營銷負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者表示，和去年相比，今年銀川房價整體更加平穩(wěn)，但受政策和供應(yīng)量加大影響，企業(yè)和購房人預(yù)期較過去有所降低，新房和二手房交易都有所放緩。

這位負(fù)責(zé)人提供的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾個月以來，銀川樓市的新房供應(yīng)量約2.5萬套，二手房待售數(shù)量超過4萬套。相比之下，銀川人口僅200余萬，整個寧夏人口也才600多萬。

人口總量不多，調(diào)控正在收緊，房價漲幅也出現(xiàn)降低，但即便如此，就房價而言銀川依舊在升高。對此黃征學(xué)認(rèn)為：“銀川房價上漲與要素、人口進一步集聚有關(guān)。銀川是國內(nèi)所有省會城市占省域(區(qū)域)GDP比重最高的，近十年來，這種趨勢還在延續(xù)。2020年，銀川占寧夏的GDP比重超過50%，比2010年高5個百分點，這個增幅在全國27個省會城市中都是比較高的。同時，根據(jù)“七普”和“六普”人口數(shù)據(jù)，銀川占全區(qū)人口的比重也上升8.07個百分點。要素和人口的集聚必然導(dǎo)致房價上漲。”

房企拿地?zé)崆橥嗜?/p>

房價連續(xù)上漲所反映出的是樓市未來預(yù)期好，但漲幅的逐步收緊也意味著市場原本良好的預(yù)期出現(xiàn)了下降。這種變化也反映在銀川的房地產(chǎn)開發(fā)投資以及土地市場上。

銀川市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年上半年，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.6%，占全市投資比重達(dá)47.1%，較去年同期提高12.1個百分點，拉動全市投資增速10個百分點。全市商品房銷售面積316.86萬平方米增長10%，銷售額251.12億元增長22.1%。商品房待售面積620.60萬平方米增長3.8%。

1-6月份房地產(chǎn)投資占了全市投資的近一半。其中金鳳區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、興慶區(qū)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，分別為89.6%、67.2%、62.1%和49.8%。這也就意味著投資增長對房地產(chǎn)項目的依賴居高不下。

在土地方面，2020年銀川以47.23%的全國土地溢價率居于103城之首，全年共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合計成交面積130.73萬平方米;賣地收入65.74億元，位列全國83名。

進入2021年，銀川高溢價率的土地依舊存在。6月，寧夏建元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得銀川市1宗綜合用地(含住宅)，樓面價2494元/平方米，溢價率207.14%;寧夏巨力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得的賀蘭16號地塊，溢價率147%，樓面價2009元/平方米。

但到了7月，銀川土地拍賣氛圍出現(xiàn)降溫。據(jù)報道，7月中旬銀川推出了2宗限價地，是位置較好的剛需地塊，但關(guān)注者寥寥。

上述知名房企銀川項目營銷負(fù)責(zé)人同樣表示，今年以來，雖然銀川拍出了了幾宗高價地，但土地市場整體表現(xiàn)一般，供地速度也不快。雖然萬科、碧桂園、融創(chuàng)、新城控股等一大批知名房企在寧夏布局，但拿地?zé)崆樗坪醪蝗缫郧皬娏遥愕馁~更多。

銀川市發(fā)布的《2021年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2021年三區(qū)(興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū))計劃供應(yīng)20塊土地，其中金鳳區(qū)16塊，興慶區(qū)2塊，西夏區(qū)2塊，共計151公頃(合2265畝)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前這三個區(qū)共成功出讓7宗土地。其中，興慶區(qū)2宗，金鳳區(qū)2宗，西夏區(qū)3宗，共470.04畝。

對于銀川房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，諸葛找房運營中心總經(jīng)理劉光宇表示，“銀川作為二線城市相比其他城市房價不算太高，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)速度和節(jié)奏較快，存在與經(jīng)濟增速、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口增長脫節(jié)的風(fēng)險。”

樓市新政下周出臺

房價增幅收窄背后，是銀川樓市始終處于監(jiān)管之下。此前的7月29日，因房價地價增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)，引起社會廣泛關(guān)注，銀川與徐州、金華、泉州、惠州等5個城市被住建部約談，并納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

8月17日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，住建部約談后，市里相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)隨即返回銀川，組織召開了多次緊急會議，對各項工作作出部署，相關(guān)政策文件也是加班加點在起草。

“目前已經(jīng)明確銀川要收緊房地產(chǎn)市場調(diào)控，相關(guān)文件已基本擬定，本周內(nèi)將上報。預(yù)計樓市新政將在下周正式出臺。”上述負(fù)責(zé)人透露說，相比以往，此次新政將再次強調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控三板斧”的作用，包括限售限購等規(guī)定。同時更加側(cè)重于土地端，加強對土地出讓、招拍掛市場、限房價競地價的把控，明確土地溢價率不得超過15%等。

黃征學(xué)表示，銀川的經(jīng)歷表明，經(jīng)濟和人口的過度集聚和集中會造成房價的快速上漲。因此，在省域范圍內(nèi)培育副中心城市或區(qū)域性中心城市，以及在大城市、特大城市、超大城市建設(shè)多個中心，對長期內(nèi)緩解房價上漲壓力會有幫助。同時，加快建立要素跟著項目走的機制，保證經(jīng)濟發(fā)展快、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)有更多建設(shè)用地資源，防止短缺造成的囤積和炒作。

“房價的短期上漲或許不難，而要長期的穩(wěn)定就離不開產(chǎn)業(yè)和宜居環(huán)境的支撐。有時候過高的房價或會抑制和弱化城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，擾亂城市的人口結(jié)構(gòu)與增速，而使城市失去原有的競爭力。所以，城市經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展離不開科學(xué)均衡的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析建議。

另據(jù)記者了解，8月13日，銀川發(fā)布2021年-2023年城市更新三年計劃，涉及出行、房價、老舊小區(qū)改造等范圍。其中對銀川房價提出實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，2023年末，將房價同比漲幅控制在10%以內(nèi)，環(huán)比漲幅控制在0.8%以內(nèi)。

“樓市調(diào)控需要過程，收緊調(diào)控是為了更好地穩(wěn)定市場。我們很有信心，也很堅決。”上述銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。(高拯坤)